나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9410 [1] 서울특별시 금천구 독산동 962-26 엘린하우스 제6층 제603호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9410 [1] 서울특별시 금천구 독산동 962-26 엘린하우스 제6층 제603호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매16계 2025타경9410 | 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 962-26 엘린하우스 제6층 제603호 | 감정가: 319,000,000원 | 최저가: 319,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9410 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9410 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 962-26 엘린하우스 제6층 제603호

용도: 다세대주택

감정가: 319,000,000원

토지면적: 13.07㎡ (약 3.95평)

토지 지분율: 1306.7999999999997

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 27.87㎡ (약 8.43평)

건물 지분율: 2787

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 없음

주의사항: 임차인 박지혜의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

1.2. 감정평가서 요약

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제6층 제603호 (사용승인일: 2021년 7월 14일)

외벽: 석재붙임마감 등

내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감 등

창호: 샷시 창호 등

이용 상태: 다세대주택으로 이용 중

설비 내역: 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어 있음

1.3. 입지조건

본 건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "독산3동 주민센터" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 다세대주택, 아파트, 각종 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 생활 편의시설과 교육 시설 접근성이 양호한 편입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 지역입니다. 토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 가장형에 가까운 토지로서, 다세대주택.오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 본 건 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다. 토지이용계획상으로는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

1.4. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자는 김OO, 채무자도 김OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

가장 중요한 주의사항은 임차인 박지혜의 주택임차권승계인 주택도시보증공사와 관련된 내용입니다. 매수인은 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 인수해야 할 부담이 없음을 의미하지만, 명도 진행 시 임차인과의 원만한 협의가 필요할 수 있습니다. (주의사항: 임차인 박지혜의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각)

1.5. 상권분석

본건이 위치한 독산동은 다세대주택과 아파트가 밀집한 주거 지역으로, 단독주택, 근린생활시설 등도 혼재하고 있어 기본적인 배후 수요를 갖춘 지역입니다. 인근에 공원과 학교가 있어 쾌적한 주거 환경을 조성합니다. 또한, 각종 근린생활시설이 있어 입주민들의 생활 편의성이 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 특정 대규모 상업 시설이나 역세권과는 다소 거리가 있을 수 있어, 상권의 확장성보다는 안정적인 주거 상권으로 평가됩니다.

1.6. 생활정보

엘린하우스는 2021년 7월 14일에 사용승인된 신축급 다세대주택 건물입니다. 철근콘크리트 구조로 안정성이 높으며, 기본적인 위생, 급배수, 도시가스 개별난방, 승강기, 주차 설비 등을 갖추고 있어 생활 편의성이 뛰어납니다. 주변에 독산3동 주민센터가 위치하며, 공원과 학교 등 생활 기반 시설이 잘 갖추어져 있어 거주하기에 편리한 환경입니다. 차량 접근성이 좋고 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 편리합니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 주의사항에 명시된 임차인 관련 내용입니다. 주택도시보증공사가 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 매수인이 직접적인 금전적 부담을 인수하는 것은 아니지만, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

토지이용계획상으로는 준주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등의 제한사항이 있습니다. 이는 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제약을 받을 수 있음을 의미합니다.

주변 시설 검색 결과, 현재 독산동 962-26 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2021년 준공)인 다세대주택으로, 주거 환경이 양호하고 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 교통 접근성도 보통 수준으로 평가됩니다. 권리관계상 인수할 부담은 없는 것으로 보이나, 임차인 관련 명도 과정에서의 주의가 필요합니다. 토지이용계획상 일부 제한사항이 존재하나, 현황 용도대로 이용하는 데에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다. 감정가 3억 1900만원 기준으로, 향후 시세차익 또는 안정적인 임대수익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

1.9. 투자 포인트

1. 비교적 신축 건물로 하자 발생 가능성이 낮고, 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

2. 주거 편의시설(근린생활시설, 공원, 학교)이 인접해 있어 실수요자들의 선호도가 높을 수 있습니다.

3. 명확한 인수 부담이 없어 권리관계가 비교적 깔끔합니다 (주의사항 조건 충족 시).

4. 강제경매 물건으로, 채무 변제가 이루어지지 않아 진행된 경매이므로 채권 회수를 위한 매각 절차가 진행될 것입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계