나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102472 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 457-161 현대파라곤 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.04.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 '신봉초등학교' 동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 서울대입구역(지하철 2호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 중 제3층 제301호로서,
외벽 : 인조석 붙임 마감 등,
창호 : PVC 창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 본건 전체 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 개별난방, 위생 및 급배수설비, 승강기, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

봉천동 457-161 :도시지역, 제2종일반주거지역((7층 이하)), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울중앙지방법원 2025타경102472 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 관악구 봉천동 457-161 현대파라곤 3층 301호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

382,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 20.53㎡ (약 6.21평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 29.57㎡ (약 8.95평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.6. 건축 정보

* 건축연도: 2021년

* 층수: 6층 건물 중 3층

1.7. 경매 기본 정보

* 경매구분: 부동산강제경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 '신봉초등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 있고 지하철 2호선 서울대입구역이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

2.3. 주변 개발 계획

본 물건지 주변의 구체적인 개발 계획에 대한 정보는 현재로서는 확인되지 않았으므로, 추가적인 조사가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2025년 3월 24일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2025타경102472)입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 본 건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없는 것으로 확인되었습니다.

* 다만, 물건명세서 참고사항에 따르면, 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 2026년 6월 19일자로 ‘우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 임차인 관련 대항력 문제는 해소된 것으로 판단됩니다.

3.3. 채권총액

등기부등본상 채권 총액은 약 407,897,636원입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (실질 임차인: 정 )

* 보증금: 380,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 7월 28일

* 확정일자: 2022년 6월 30일

* 배당신고일자: 2023년 12월 5일

* 대항력: 없음 (확약서 제출로 대항력 포기)

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본 물건은 전용면적 약 8.95평으로, 감정가는 3억 8,200만원입니다. 주변 유사 다세대주택의 최근 거래 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 2016년식, 8.16평 면적: 2억 8,300만원 (약 3,490만원/평)

* 2022년식, 12.02평 면적: 5억 4,000만원 (약 4,500만원/평)

본 물건은 2021년 준공된 비교적 신축 건물이며, 면적과 감정가(약 4,290만원/평)는 주변 시세 범위 내에서 합리적으로 책정된 것으로 판단됩니다.

4.2. 상권 특징

물건지 인근에는 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 다만, 주거지역에 위치하므로 상업적 가치보다는 주거지로서의 가치가 더 높게 평가됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 교육시설: 신봉초등학교, 인근 다수의 초·중·고등학교

* 교통시설: 서울대입구역(지하철 2호선), 다수의 버스 노선

* 기타: 생활 편의를 위한 각종 근린생활시설 인접

5.2. 주변 혐오시설

본 물건지 인근에 혐오시설이 있다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 잠재적 혐오시설 유무는 현장 방문을 통해 직접 확인하시는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

주택임차권이 등기되어 있으나, 주택도시보증공사(HUG)의 확약서를 통해 대항력 및 잔여 보증금 반환 청구권 포기가 명확히 확인되어, 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 이는 본 물건의 중요한 투자 포인트가 됩니다.

6.2. 공동담보 및 HUG 인수조건 변경

공동담보 물건으로 기재되어 있으나, 해당 건물이 독립적으로 매각되어 공동담보 부담에서 해소될 가능성이 높습니다. 'HUG 인수조건 변경' 관련 사항은 구체적인 내용을 확인하여 추가적인 위험 요인이 없는지 점검해야 합니다.

7. 종합 의견

본건 서울 관악구 봉천동 현대파라곤은 2021년 준공된 신축 다세대주택으로, 교통 및 생활 환경이 우수합니다. 비록 채권 총액이 감정가를 초과하나, 대항력 있는 임차인 문제가 HUG의 명확한 확약서 제출로 해소되었으며 인수되는 보증금이 없어 권리상의 큰 리스크는 없는 것으로 보입니다. 신축 건물이라는 점과 서울 시내 역세권이라는 입지 조건을 고려할 때, 향후 가치 상승을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 2021년 준공된 신축 건물로 상품성이 우수함.

* 지하철 2호선 서울대입구역 인근으로 교통이 편리함.

* 임차인 관련 대항력 및 인수 보증금 문제가 확약서로 명확히 해소되어 낙찰자의 부담이 없음.

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가로, 향후 시세 차익 가능성이 있음.

9. 예상 입찰가

본 물건은 대항력 있는 임차인 관련 위험이 명확히 해소되었고, 인수해야 할 보증금이 0원이므로 권리상의 부담이 최소화된 상태입니다. 또한 2021년식의 신축 건물임을 고려할 때, 주변 유사 면적의 실거래가를 바탕으로 판단하건대, 감정가 3억 8,200만원을 기준으로 85% ~ 95% 수준인 3억 4,000만원에서 3억 7,000만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 본인의 자금 계획 및 시장 상황, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.