나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경1130 [1] 서울특별시 동작구 신대방동 366-220 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인서 · 평가일 2025.04.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 신대방동 소재 문창중학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독
주택, 공동주택, 각종 근린생활시설,보라매병원, 보라매공원 등이 소재하는 주거지대로
제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철신림선 보라매병원역이
소재하는 등 제반 교통시설 환경은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 세장형 완경사의 토지로서, 현황 건부지[단독주택(다중주택) 및 제2종근린생활
시설]로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하며, 이 도로를 통하여 인근지역으로의
연계가 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시
확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층~지상4층 건물로
외벽 : 외장석 붙임 마감 등
내벽 : 벽지 및 내장타일 마감 등
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

단독주택(다중주택) 및 제2종근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스를 이용한 난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등을
갖추었음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경1130 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 제OOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 동작구 신대방동 366-220

용도: 다중주택 (제2종근린생활시설 포함)

감정가: 2,986,775,880원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 231.00㎡ (약 69.88평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 517.54㎡ (약 156.62평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 구조 및 상태

건축년도: 2020-12-02 사용승인

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하 1층 ~ 지상 4층

외벽: 외장석 붙임 마감 등

내벽: 벽지 및 내장타일 마감 등

창호: 샷시창호 등

이용상태: 단독주택 (다중주택) 및 제2종 근린생활시설로 이용 중

설비내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비(도시가스), 승강기, 화재경보설비 등

1.5. 특이사항

유동화물건, 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 신대방동 소재 문창중학교 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 공동주택, 각종 근린생활시설, 보라매병원, 보라매공원 등이 소재하는 주거지대로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 신림선 보라매병원역이 소재하여 교통시설 환경은 양호합니다. 지하철 7호선과 신림선이 지나는 보라매역 역세권에 해당하여 강남권 및 서울 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

2.3. 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 원활합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리: 2020-12-10 접수된 관악새마을금고 근저당 (1,320,000,000원) 입니다. [cite: 14 (derived from context)]

3.2. 등기부상 권리내역 요약

* 소유권 이전: 이세영(2001-11-30), 차용희(2008-04-24), 최경순(2020-12-10)

* 근저당: 관악새마을금고 (2020-12-10, 1,320,000,000원, 말소)

* 압류: 동작구(서울특별시) (2024-12-30, 말소)

* 임의경매: 관악새마을금고 (2025-03-26, 1,123,668,500원, 말소)

* 건물 소유권 보존: 최경순 (2022-01-06)

* 기타 권리: 다수의 주택임차권 및 가압류 등기 존재하나, 모두 말소 예정 또는 말소된 권리입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권 개요는 있으나 상세 내용은 '물건명세서 참고사항'에 명시되어 있지 않음)

3.4. 채무 총액

등기부채권 총액 (토지): 1,320,000,000원

등기부채권 총액 (건물): 2,305,000,000원 (을1 근저당 1,320,000,000원 포함)

총 채무액 (등기부상): 약 3,625,000,000원 (근저당, 압류, 임의경매, 주택임차권 등 총액 기준)

* 채권자 관악새마을금고 채권 총액: 1,320,000,000원 (근저당) + 1,123,668,500원 (임의경매) = 2,443,668,500원

3.5. 임차인 현황 및 권리분석

본 건에는 다수의 임차인이 있으나, 모든 임차인은 '대항력 없음'으로 기재되어 있습니다. 이는 매각으로 인해 임차인의 보증금반환청구권은 법원에 배당을 통해 우선변제권을 행사하게 되며, 임차인이 임대차 관계를 새로운 소유자에게 주장할 수 없음을 의미합니다.

따라서 임차인의 보증금 중 인수되는 금액은 없습니다.

* 임차인: 김

보증금: 165,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-28

확정일자: 2022-01-27

배당신고일자: 2025-05-21

대항력: 없음

비고: -

* 임차인: 김

보증금: 160,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-13

확정일자: 2022-05-03

배당신고일자: 2024-08-16

대항력: 없음

비고: -

* 임차인: 김

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-22

확정일자: 2022-02-25

배당신고일자: 2025-04-11

대항력: 없음

비고: -

* 임차인: 김

보증금: 50,000,000원

차임: 450,000원

전입일자: 2024-02-29

확정일자: 2024-02-29

배당신고일자: 2025-04-29

대항력: 없음

비고: -

* 임차인: 김

보증금: 30,000,000원

차임: 350,000원

전입일자: 2024-03-26

확정일자: 2024-03-26

배당신고일자: 2025-04-21

대항력: 없음

비고: -

* 임차인: 김

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-16

확정일자: 2022-01-28

배당신고일자: 2025-06-09

대항력: 없음

비고: -

* 임차인: 김

보증금: 150,000,000원

차임: 60,000원

전입일자: 2022-03-31

확정일자: 2022-03-10

배당신고일자: 2024-06-12

대항력: 없음

비고: -

* 임차인: 남

보증금: 30,000,000원

차임: 550,000원

전입일자: 2025-03-04

확정일자: 2024-02-14

배당신고일자: 2025-03-04

대항력: 없음

비고: -

* 임차인: 노

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-01-05

확정일자: 2022-12-05

배당신고일자: 2025-04-10

대항력: 없음

비고: -

* 임차인: 박

보증금: 40,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2024-02-27

확정일자: 2024-03-07

배당신고일자: 2025-04-25

대항력: 없음

비고: -

* 임차인: 배

보증금: 50,000,000원

차임: 400,000원

전입일자: 2024-06-21

확정일자: 2024-06-21

배당신고일자: 2025-07-09

대항력: 없음

비고: -

* 임차인: 안

보증금: 210,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-28

확정일자: 2022-02-28

배당신고일자: 2025-04-10

대항력: 없음

비고: -

* 임차인: 양

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-02

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음

비고: -

* 임차인: 유

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-07-22

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음

비고: -

* 임차인: 이

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-01-24

확정일자: 2022-01-07

배당신고일자: 2025-04-10

대항력: 없음

비고: -

* 임차인: 이

보증금: 175,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-01-24

확정일자: 2023-12-18

배당신고일자: 2025-04-10

대항력: 없음

비고: 1차 보증금 증액분 75,000,000원

* 임차인: 이

보증금: 160,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-04-08

확정일자: 2022-03-08

배당신고일자: 2024-09-20

대항력: 없음

비고: -

* 임차인: 이

보증금: 160,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-27

확정일자: 2022-05-09

배당신고일자: 2024-07-08

대항력: 없음

비고: -

* 임차인: 이

보증금: 175,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-04

확정일자: 2022-01-11

배당신고일자: 2025-05-01

대항력: 없음

비고: -

* 임차인: 전

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-10-24

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음

비고: -

* 임차인: 정

보증금: 165,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-07

확정일자: 2022-02-16

배당신고일자: 2025-04-15

대항력: 없음

비고: -

* 임차인: 조

보증금: 170,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-09-23

확정일자: 2022-09-06

배당신고일자: 2025-04-10

대항력: 없음

비고: -

* 임차인: 허

보증금: 30,000,000원

차임: 530,000원

전입일자: 2024-04-01

확정일자: 2024-04-01

배당신고일자: 2025-04-10

대항력: 없음

비고: -

* 임차인: 황

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-10

확정일자: 2022-02-27

배당신고일자: 2025-05-13

대항력: 없음

비고: -

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 신대방동은 보라매공원과 인접하여 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있으며, 지하철 7호선 및 신림선 보라매역을 중심으로 역세권 개발이 진행 중입니다. 특히, 보라매역 역세권 일대는 장기전세주택 건립을 위한 지구단위계획이 결정 및 고시되어 대규모 공동주택 공급과 지역 환경 개선이 예상됩니다. 이러한 개발 사업은 향후 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다.

4.2. 주변 상업시설 및 교통

보라매병원, 보라매공원 등 생활 편의시설이 인접해 있으며, 신림선 보라매병원역 및 다수의 버스 노선이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 상업시설 또한 풍부하여 기본적인 생활 편의를 충족시킬 수 있습니다.

4.3. 시세 동향

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 본건과 직접적인 비교가 어려운 개별 호실 또는 소규모 건물들의 시세를 반영하고 있습니다. 하지만, 해당 정보에 따르면 최근 2026년 7월 기준 61.22㎡ 연립주택이 4억 8천 8백만원, 74.27㎡ 연립주택이 5억 5천만원에 거래되는 등 지역 내 부동산 시장이 활발함을 알 수 있습니다. 이는 신대방동 일대의 꾸준한 수요를 방증합니다.

본 건의 감정가는 29억 8천 6백만원으로, 유사 물건의 개별 호실 거래가와는 단순 비교하기 어렵습니다. 다만, 보라매 역세권의 개발 계획 및 활발한 부동산 거래 동향을 고려할 때, 본 건의 잠재적 가치를 충분히 고려할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

주변에 문창중학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 의료시설

서울특별시보라매병원, 중앙대학교병원 등 대형 의료기관 이용이 편리합니다.

5.3. 편의시설

보라매공원이 인접하여 여가 및 휴식 공간으로 활용성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역

6.2. 혐오시설

현재까지 파악된 정보 및 검색 결과상, 본 건 주변에 직접적인 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 하수처리장 등)이 위치한다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 혐오시설 관련 민감성은 개인별로 다를 수 있으며, 지역 개발 과정에서 추가적인 시설 유치 가능성을 배제할 수는 없습니다.

6.3. 권리관계 복잡성

본 건은 유동화 물건으로, 채권 및 담보권이 금융기관에 이전된 상태입니다. 이는 통상적인 경매 물건보다 복잡한 절차를 수반할 수 있습니다. 그러나 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 대부분 말소 예정이거나 말소되었으며, 인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적인 요소입니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 동작구 신대방동의 보라매역 역세권에 위치한 다중주택 및 제2종 근린생활시설 복합건물입니다. 문창중학교, 보라매병원, 보라매공원 등 우수한 생활 인프라를 갖추고 있으며, 신림선 및 7호선 이용이 편리한 교통 환경을 자랑합니다. 최근 보라매역세권 개발 계획이 확정 및 고시되면서 지역 발전 가능성이 매우 높은 지역입니다.

또한, 모든 임차인이 대항력이 없어 인수되는 보증금이 없으므로 권리관계가 비교적 명확하여 안전한 투자가 가능합니다. [cite: 14 (derived from context)] 유동화 물건이라는 점과 상당한 규모의 채무가 설정되어 있다는 점은 고려해야 할 사항이나, 명확한 말소기준권리에 따른 권리 소멸로 인해 낙찰자가 인수하는 부담은 적을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 지하철 7호선 및 신림선 보라매역 접근성 우수

* 개발 호재: 보라매역세권 지구단위계획 확정 및 대규모 공동주택 개발 예정

* 안정적인 권리관계: 임차인 전원 대항력 없어 인수되는 보증금 없음, 말소기준 권리보다 후순위 권리 대부분 말소 예정

* 생활 편의시설 풍부: 보라매병원, 보라매공원 인접

* 다중용도: 다중주택 및 제2종 근린생활시설로 다양한 활용 가능

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2,986,775,880원입니다.

권리 분석 결과, 인수되는 임차인 보증금이 없으며, 말소기준권리보다 후순위의 대부분의 권리가 말소될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 부담이 적습니다.

보라매 역세권의 개발 잠재력, 우수한 입지 조건, 풍부한 생활 인프라를 고려할 때, 시세 대비 경쟁력 있는 입찰을 통해 확보하는 것이 중요합니다.

다만, 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 본 건과 직접 비교하기 어려운 소형 단위의 거래가이며, 본 건과 같은 대규모 다중주택 전체의 시세를 직접 반영하지는 못합니다.

본 건의 높은 감정가와 채권액 규모를 고려하고, 향후 낙찰 후 활용 가치를 극대화할 수 있는 전략적인 입찰가를 산정해야 합니다.

현 시점에서의 합리적이고 경쟁력 있는 예상 입찰가는 감정가의 약 85% 수준인 2,540,000,000원으로 제안합니다. 이 가격은 시장 상황, 경쟁 입찰 현황, 본 건의 잠재적 수익성 등을 종합적으로 고려한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.