나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9353 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 368-23 경민아트빌 제3층 제304호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9353 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 368-23 경민아트빌 제3층 제304호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매16계 2025타경9353 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 368-23 경민아트빌 제3층 제304호 | 감정가: 248,000,000원 | 최저가: 248,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9353 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9353 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 368-23 경민아트빌 제3층 제304호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 248,000,000원

토지면적: 16.22㎡ (약 4.91평)

토지 지분율: 1622.1000000000004

건물면적: 28.12㎡ (약 8.51평)

건물 지분율: 2812

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 문OO

채무자: 문OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항:

주의사항: 임차인 김현주의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""화원중학교"" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 단독주택, 다세대주택, 일부 근린생활시설, 아파트 및 초·중학교 등 교육기관이 혼재된 제2종일반주거지역 내 주택지대로서 주거 환경이 양호한 편입니다. 차량 출입이 가능하며, 북서측 인근에 지하철 5호선 화곡역이 위치하고 있으며, 가로공원로길을 운행하는 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다 [cite: provided text, 3, 4].

1.3. 권리분석

본 건의 가장 중요한 권리관계는 임차인 김현주의 주택임차권승계인인 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 사항입니다 [cite: provided text]. 2023년 11월 16일 서울남부지방법원의 등기명령(2023카임15026)에 의거 주택임차권(임차보증금 223,500,000원)이 설정되었습니다 [cite: provided text]. 주택도시보증공사(HUG)는 임차인으로부터 보증금반환채권을 양수받고 우선변제권을 승계한 금융기관으로, 경매 시 잔여 보증금 회수를 위해 채권을 행사할 수 있습니다. 본 건의 매각 조건에는 매수인이 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있습니다 [cite: provided text]. 이는 통상적인 임차권 인수 조건과는 다른 특이한 명시이므로, 법원 매각물건명세서 등을 통해 정확한 인수 조건을 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

본 건이 위치한 화곡역 일대는 강서구의 핵심 상권 중 하나로, 다양한 주거 형태와 함께 관공서, 학교 등이 밀집해 있어 배후수요가 풍부한 지역입니다. 대로변에는 금융기관, 법무사/세무사 사무실, 병원 등이 있으며, 이면에는 음식점, 주점 등 먹자골목 상권이 발달해 있습니다. 제2종일반주거지역으로, 주택가와 근린생활시설이 조화를 이루고 있어 안정적인 생활권 상권을 형성하고 있습니다.

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조로, 2018년 4월 19일에 사용승인된 7층 건물 중 3층에 해당합니다 [cite: provided text, 5]. 1층에는 필로티 구조로 주차장이 설치되어 있습니다 [cite: provided text]. 내부 이용 상태는 방 2개, 거실 1개, 주방/식당 1개, 욕실/화장실 1개, 발코니 등으로 구성된 도시형생활주택(단지형 다세대)입니다 [cite: provided text]. 급배수 및 위생 시설, 도시가스 개별난방 시설, 승강기, 화재 탐지 및 경보기, CCTV 시설 등이 구비되어 있습니다 [cite: provided text].

1.6. 잠재적 리스크

가장 주의해야 할 점은 임차인의 보증금 문제입니다. 임차보증금 223,500,000원에 대한 권리관계가 복잡하게 얽혀 있으며, 특히 "매수인은 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고"라는 문구는 매수인이 부담해야 할 추가적인 채무가 있는지 여부를 면밀히 검토해야 함을 시사합니다 [cite: provided text]. HUG가 채권을 승계한 경우, 법원의 최종 매각조건 확인이 필수적입니다. 또한, 제2종일반주거지역 내 공항 관련 구역(중요시설물보호지구, 수평표면구역)에 해당하여 관련 법규의 적용을 받을 수 있습니다 [cite: provided text]. 주변에 특별히 혐오시설이 확인되지는 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 역세권에 위치한 신축급 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하다는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 임차인 보증금 관련 복잡한 권리관계와 매각 조건으로 인해 추가적인 부담이 발생할 수 있으므로, 법원 매각물건명세서 및 관련 서류를 철저히 검토하여 인수 조건 및 예상되는 추가 비용을 정확히 파악하는 것이 매우 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

- 화곡역 역세권의 우수한 교통 및 생활 인프라.

- 비교적 신축(2018년 준공)에 해당하는 건물 상태 [cite: provided text].

- 임차인 관련 부담만 명확히 해소된다면, 안정적인 임대 수익 기대 가능.

- 제2종일반주거지역으로 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성 고려.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계