나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102665 [1] 서울특별시 관악구 신림동 507-38 엠엘쉐르빌 4층403호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-16

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102665 [1] 서울특별시 관악구 신림동 507-38 엠엘쉐르빌 4층403호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울중앙지방법원 경매9계 2025타경102665 | 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 507-38 엠엘쉐르빌 4층403호 | 감정가: 364,000,000원 | 최저가: 291,200,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울중앙지방법원 2025타경102665 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102665 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 507-38 엠엘쉐르빌 4층403호

용도: 다세대주택

건물면적: 29.12㎡ (약 8.80평) (전용면적)

토지면적: 15.13㎡ (약 4.57평) (토지 지분)

감정가: 364,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 문OO

1.2. 입지조건

대상 물건은 서울특별시 관악구 신림동에 위치하며, 서울남부초등학교 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 각급 학교 등이 혼재하는 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다. 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장과 신림역(지하철 2호선 및 신림선)이 소재하여 교통 여건 또한 매우 우수합니다. 북서측으로는 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

1.3. 건물 구조 및 이용 상태

본 건물은 철근콘크리트구조에 철근콘크리트지붕으로 이루어진 지상 7층 건물 중 4층 403호입니다. 외벽은 화강석 붙임 마감으로 마감되었으며, 창호는 샷시창호로 구성되어 있습니다. 내부 구조는 거실, 주방, 방 2개, 욕실 등으로 이루어져 있으며, 다세대주택으로 이용 중입니다. 위생, 급배수, 소화전, 승강기, 난방 설비 등 기본적인 생활 및 안전 설비는 잘 갖추어져 있습니다.

1.4. 권리분석

본 건의 권리관계 분석 시 가장 중요하게 고려해야 할 사항은 임차권 설정입니다. 2023년 12월 18일 서울중앙지방법원에 임차권등기명령(2023카임32251)이 등기되어 있으며, 임차인은 2021년 11월 17일 임대차 계약을 체결하고 같은 해 12월 09일 점유를 개시하여 주민등록 및 확정일자를 받았습니다. 임차인의 보증금은 350,000,000원으로, 감정가 364,000,000원과 유사하거나 더 높은 금액입니다. 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 낙찰자가 보증금 잔액을 인수할 가능성이 매우 높으므로 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다. 이는 본 건의 잠재적 위험 요소 중 가장 큰 비중을 차지합니다.

1.5. 상권분석

대상 물건이 위치한 관악구 신림동 일대는 주거 밀집 지역으로, 인근의 서울남부초등학교 및 신림역을 중심으로 다양한 상업 및 생활 편의시설이 잘 발달되어 있습니다. 신림역은 지하철 2호선과 신림선 환승역으로 유동인구가 많으며, 이는 해당 물건의 임대 수요 및 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 주택과 근린생활시설이 혼합된 지역 특성상 꾸준한 상권 활성화가 예상됩니다.

1.6. 생활정보

편리한 교통망과 더불어 교육 시설(서울남부초등학교 등)이 인접해 있어 자녀가 있는 가구에 유리한 환경을 제공합니다. 또한, 주변에 다양한 편의시설과 상업시설이 밀집해 있어 주거 생활 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 신림역을 이용한 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수하여 직장인들의 출퇴근에도 용이합니다.

1.7. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 선순위 임차인의 존재입니다. 임차인의 보증금(3억 5천만원)이 감정가에 근접하거나 이를 초과하며, 임차인이 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우, 그 차액을 낙찰자가 인수해야 합니다. 이로 인해 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 본 물건은 도시지역 내 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획법규의 적용을 받습니다. 이러한 규제 사항들은 향후 건물 이용 또는 재건축 시 제한 사항으로 작용할 수 있으므로 사전에 면밀히 검토해야 합니다. 주변에 특별히 보고된 혐오 시설은 없으나, 현장 방문을 통해 직접 확인하는 것이 중요합니다.

1.8. 종합 의견

서울 관악구 신림동의 역세권에 위치하여 입지 및 교통 여건은 매우 우수하나, 3억 5천만원에 달하는 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성이 본 물건의 핵심적인 고려 사항입니다. 임차인의 배당 절차 및 명도 가능성을 면밀히 분석하고, 인수 금액을 정확히 산정한 후 투자 결정을 내려야 합니다. 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고 감안한다면, 우수한 입지를 바탕으로 안정적인 시세차익 또는 임대수익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

1.9. 투자 포인트

최고의 입지: 신림역(2호선, 신림선) 초역세권에 위치하여 뛰어난 교통 접근성을 자랑합니다.

주변 인프라: 서울남부초등학교 및 다양한 생활 편의시설이 인접해 있어 주거 편의성이 높습니다.

임대 수익 잠재력: 우수한 입지와 편리한 생활 환경을 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

가치 상승 기대: 향후 역세권 개발 및 지역 가치 상승에 따른 시세 차익도 기대해 볼 수 있습니다.

단, 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성, 명도 절차의 복잡성, 관련 법규 제한 등 잠재적 리스크를 철저히 분석하고, 이에 대한 충분한 대비책을 마련한 후 신중하게 투자에 임하시기를 권장합니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매9계