나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102660 [1] 서울특별시 종로구 구기동 50-31 지하층102호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-16

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102660 [1] 서울특별시 종로구 구기동 50-31 지하층102호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울중앙지방법원 경매9계 2025타경102660 | 소재지: 서울특별시 종로구 구기동 50-31 지하층102호 | 감정가: 279,000,000원 | 최저가: 223,200,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울중앙지방법원 2025타경102660 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102660 (1)

소재지: 서울특별시 종로구 구기동 50-31 지하층102호

용도: 다세대주택

감정가: 279,000,000원

토지면적: 49.97㎡ (약 15.12평)

토지 지분율: 4997

건물면적: 68.66㎡ (약 20.77평)

건물 지분율: 6866

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 서OOOOOOOOO

사용승인일: 1996년 5월 27일

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 종로구 구기동에 위치하며, '하비에르국제학교' 남측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다. 북동측으로 도로폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 대체로 편리합니다. 구기동 지역은 북한산 국립공원과 인접하여 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있는 주거 지역으로 알려져 있습니다.

1.3. 건물 및 토지 상세

건물은 철근콘크리트조 및 연와조 경사스라브지붕의 지하2층/지상3층 건물 내 제지하층 제102호로, 1996년 5월 27일에 사용승인을 받았습니다. 외벽은 치장벽돌쌓기 마감이며, 창호는 샤시 창호로 되어 있습니다. 현재 본건은 다세대주택으로 이용 중에 있으며, 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

토지는 인접 필지 및 도로 대비 북동측으로 하향하는 급경사지에 조성된 2필지 일단의 가장형 토지이며, 다세대주택(5세대)의 건부지로 이용 중입니다.

특이사항으로, 공부상에는 지하층으로 등재되어 있으나 현장 조사 결과, 집합건축물대장 건축물현황도면상 본건 전면은 지상 2층에 해당하는 것으로 확인되었습니다. 경매 진행 시 이 점을 참고하시기 바랍니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 김OO이며, 채권자는 서OOOOOOOOO입니다. 제공된 정보만으로는 추가적인 권리 제한 사항(예: 추가 근저당, 가압류, 압류 등)에 대한 상세 내용은 파악하기 어렵습니다. 통상적인 임의경매 절차에 따라 말소기준권리 이하 권리들은 낙찰 후 소멸될 가능성이 높으나, 정확한 권리관계는 등기부등본을 통해 상세히 확인해야 합니다.

1.5. 상권분석

본건이 위치한 종로구 구기동은 조용한 주거 지역의 성격을 띠고 있습니다. '하비에르국제학교' 인근에 위치하여 교육 관련 시설이나 학부모 대상의 근린생활시설이 일부 존재할 수 있습니다. 다만, 대규모 상업 시설보다는 주거 기능이 우선시되는 지역으로, 일반적인 상권 분석보다는 지역 내 주거 수요 및 학교와의 인접성 등 특수성을 고려해야 합니다.

1.6. 생활정보

교통은 차량 접근이 가능하며 버스 정류장이 인근에 있어 시내 및 외부 지역으로의 이동이 가능합니다. 주변 편의시설은 제공된 정보로는 구체적으로 파악하기 어렵습니다. 일반적으로 종로구 지역은 서울의 중심부로서 역사, 문화, 행정 시설 접근성이 뛰어나지만, 구기동은 상대적으로 도심 외곽의 주거 지역 특성을 가집니다.

1.7. 잠재적 리스크

건축된 지 20년이 넘어(1996년 사용승인) 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다. 또한, 토지가 북동측으로 급경사지에 조성되어 있어 건축물의 안정성 및 접근성에 대한 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다. 공부상 지하층과 현황상 지상 2층에 해당하는 차이로 인해 실제 이용 및 활용에 있어 혼란이 발생할 수 있습니다. 토지이용계획상 자연경관지구, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 속하며, 토지거래계약 허가구역(지정기간: 2024.09.10~2029.09.09, 지목 도로 한정)으로 지정되어 있어 향후 재건축, 증축 또는 토지 거래 시 관련 법규에 따른 제약이 있을 수 있습니다. 임대 관계가 미상으로, 명도 관련 비용이나 공실 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. 주변 지역을 검색한 결과, 통상적인 주거 지역에서 혐오시설로 분류될 만한 시설이 직접적으로 언급되거나 확인되지는 않았습니다.

1.8. 종합 의견

서울특별시 종로구 구기동에 위치한 본 다세대주택은 '하비에르국제학교' 인근의 주거지 내에 자리하고 있습니다. 차량 접근 및 대중교통 이용이 가능한 입지입니다. 그러나 건물의 노후화, 급경사지 토지, 공부와 현황의 차이, 그리고 다양한 토지이용계획상의 제약 사항들을 고려할 때, 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다. 특히, 토지거래 허가구역 지정 기간 및 조건, 자연경관지구 등 규제 사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.9. 투자 포인트

본건의 투자 포인트는 다음과 같습니다.

- 서울 종로구라는 지역적 이점과 국제학교 인근이라는 배후 수요 잠재력.

- 건물의 지하층-지상 2층 해당이라는 특이사항이 실제 활용 가치를 높일 수 있는 경우.

- 적절한 리모델링 또는 재건축 시 향후 가치 상승 가능성 (다만, 토지이용계획상의 제약을 고려해야 함).

- 경매를 통한 시세 대비 저가 매수 기회 (명도 및 내부 상태에 따른 추가 비용 고려).

법원 정보

서울중앙지방법원 경매9계