나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102570 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1655-8 지벨리마인드2차 지하1층101호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102570 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1655-8 지벨리마인드2차 지하1층101호 근린상가 경매

• 사건번호: 2025타경102570
• 주소: 서울특별시 관악구 신림동 1655-8 지벨리마인드2차 지하1층101호
• 용도: 근린상가

서울중앙지방법원 경매9계 2025타경102570 | 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1655-8 지벨리마인드2차 지하1층101호 | 감정가: 1,560,000,000원 | 최저가: 1,248,000,000원 | 용도: 근린상가

1. 서울중앙지방법원 2025타경102570 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102570 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1655-8 지벨리마인드2차 지하1층101호

용도: 근린생활시설

감정가: 1,560,000,000원

토지면적: 34.51㎡ (약 10.44평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 223.94㎡ (약 67.75평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 이OO

채무자: 이OO

채권자: 주OOOOOOOOOO

특이사항: 없음

주의사항: 없음

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 관악구 신림동 1655-8, 지벨리마인드2차 지하1층101호에 소재합니다. 주변은 오피스텔, 아파트 등 공동주택과 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어진 곳입니다. 차량의 진출입이 가능하며, 대중교통 이용도 무난한 편입니다. 다만, 감정평가서상 위치 및 주위 환경 설명에서 '서울특별시 구로구 구로동 소재 구로디지털단지역 남동측 인근'이라고 기재된 부분이 있어, 실제 현장 확인 및 등기부 등 권리관계 확인 시 소재지 불일치 가능성에 유의해야 합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 소유자 겸 채무자는 이OO입니다. 채권자는 주OOOOOOOOOO입니다. 경매개시 결정으로 인한 권리변동이 예상되며, 일반적인 강제경매 절차에 따라 매각 후 촉탁등기로 소유권 이전 및 말소등기(가압류, 압류 등)가 이루어집니다. 다만, 임의경매와 달리 채권자의 신청으로 개시되므로, 말소기준권리보다 선순위 권리(전세권, 근저당 등)가 있는지, 인수되는 권리는 없는지 세부적인 권리분석이 반드시 필요합니다. 현재까지 확인된 정보만으로는 후순위 임차인 또는 유치권 등 특이사항은 파악되지 않았으나, 입찰 전 등기사항전부증명서 및 관련 서류를 면밀히 검토해야 합니다.

1.4. 상권분석

서울특별시 관악구 신림동 일대는 유동인구가 풍부하고 다양한 상업시설이 발달한 지역입니다. 특히 본건이 위치한 신림동 1655-8번지 일대는 일반상업지역으로 분류되어 있어, 근린생활시설 및 업무시설 등 다양한 용도로 활용이 가능한 잠재력을 지니고 있습니다. 주변에 다수의 주거시설과 업무시설이 있어 배후수요가 탄탄할 것으로 예상됩니다. 또한, 제1종지구단위계획구역(대림지역중심)으로 지정되어 있어 지역 개발 계획과 관련된 사항을 추가적으로 파악하면 상권 활성화 가능성을 높게 평가할 수 있습니다.

1.5. 건물 및 토지 현황

본건은 철근콘크리트구조의 14층 건물 중 지하 1층 101호에 해당하는 근린생활시설입니다. 건물 외벽은 석재 타일, 내벽은 시멘트 모르타르 위 페인팅, 바닥은 타일 마감 등으로 이루어져 있습니다. 기본적인 위생, 급배수, 냉난방, 소방, 승강기, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다. 토지는 인접 토지 대비 등고평탄한 사다리형이며, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(대림지역중심), 과밀억제권역 등에 해당하며, 건축선 지정(도로경계선에서 3미터 후퇴) 등 건축 관련 규제를 받고 있습니다.

1.6. 생활정보

본건이 소재한 서울특별시 관악구 신림동 일대는 생활 편의시설이 잘 갖추어진 지역입니다. 인근에 다양한 상점, 식당, 병원, 금융기관 등이 밀집해 있어 생활하기 편리합니다. 또한, 대중교통 이용이 용이하여 서울 시내 주요 지역으로의 접근성도 우수합니다. 다만, 감정평가서 상의 주위환경 설명이 '구로동'을 기준으로 되어 있어, 실제 신림동 소재지의 정확한 생활 인프라(학교, 공원 등)에 대한 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

1.7. 잠재적 리스크

첫째, 감정평가서상 위치 설명(구로구 구로동)과 본건의 실제 주소지(관악구 신림동) 간의 불일치는 매우 중대한 리스크 요인입니다. 이는 서류상 오류인지, 실제 물건의 위치가 다른 것인지 반드시 확인해야 합니다. 둘째, 현장 조사 시 점유자의 폐문부재로 인해 내부 확인이 불가하여 건물의 내부 상태, 설비 작동 여부, 인테리어 상태 등을 파악하지 못했습니다. 이는 추후 명도 과정이나 리모델링 시 예상치 못한 비용 발생의 원인이 될 수 있습니다. 셋째, 임대 관계가 불분명하여 현재 임차인이 있을 경우 명도에 따른 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 넷째, 토지이용계획상 건축선 후퇴 규정 등 건축 관련 법규를 준수해야 하므로, 향후 건축 또는 증축 시 제약이 따를 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 서울특별시 관악구 신림동에 위치한 근린생활시설로, 지하철역 인근의 상업지역이라는 점에서 투자 가치가 있습니다. 풍부한 배후수요와 지역 개발 가능성을 기반으로 임대 수익 및 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다. 하지만, 감정평가서상의 위치 불일치, 내부 확인 불가, 임대 관계 미확인 등 여러 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 입찰 전 반드시 현장 답사를 통해 물건의 정확한 상태와 주변 환경을 직접 확인하고, 권리관계 및 명도 가능성을 면밀히 분석해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

첫째, 서울 시내 주요 상업 지역에 위치하여 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다. 둘째, 일괄매각 대상이므로 토지와 건물을 함께 취득하여 활용할 수 있는 장점이 있습니다. 셋째, 강제경매 물건으로, 일반적인 경매 절차보다 채무자의 재산 처분 의지가 낮을 수 있어 낙찰 가능성이 상대적으로 높을 수 있습니다. 넷째, 제1종지구단위계획구역(대림지역중심)으로 지정된 지역이므로, 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매9계