나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102445 [1] 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 3층307호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-16

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102445 [1] 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 3층307호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울중앙지방법원 경매9계 2025타경102445 | 소재지: 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 3층307호 | 감정가: 184,000,000원 | 최저가: 147,200,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울중앙지방법원 2025타경102445 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102445 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 3층 307호

용도: 오피스텔

감정가: 184,000,000원

토지 면적: 9.08㎡ (약 2.75평)

토지 지분율: 907.9070564055721% (복수 소유자 또는 특수 권리 관계 가능성)

건물 면적: 13.27㎡ (약 4.01평)

건물 지분율: 1327 (건물 전체 면적 대비 지분으로 추정)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

소유자: 문OO

채무자: 문OO

채권자: 주OOOOOOO

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

특이사항: (제공된 정보 없음)

주의사항: (제공된 정보 없음)

1.2. 입지 조건

본 물건은 서울특별시 동작구 상도1동에 위치하며, "서울강남초등학교" 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 7호선 상도역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 입지를 자랑합니다. 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 뛰어나 직주근접성이 우수한 편입니다.

1.3. 권리 분석

본 건은 부동산 강제 경매로 진행되는 물건입니다. 이는 채권자의 신청에 의해 법원이 채무자의 재산을 강제로 매각하여 채권을 변제받는 절차입니다. 소유자이자 채무자인 문OO 외에 채권자는 주OOOOOOO입니다. 경매 절차에서는 법원의 매각 허가 결정 후 낙찰자에게 소유권이 이전되며, 이때 기존의 권리 관계는 법원에 의해 정리됩니다. 일반적인 강제 경매의 경우, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 낙찰과 함께 소멸되는 것이 원칙입니다. 다만, 인수되는 권리가 있는지 여부는 등기부등본 및 매각물건명세서 등 상세 권리 분석을 통해 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 상권 분석

물건이 위치한 상도1동은 주거 밀집 지역과 더불어 다양한 근린생활시설이 발달해 있습니다. 특히 상도역 역세권을 중심으로 상업 기능이 집중되어 있어, 오피스텔로서의 기본적인 상업 환경은 양호한 편입니다. 주변에 아파트 단지 및 다세대 주택이 많아 배후 수요가 풍부하며, 다양한 소매점, 음식점, 병의원 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

1.5. 생활 정보

본건은 서울강남초등학교를 비롯한 교육시설과 인접해 있어 자녀가 있는 가정의 주거 환경으로 고려될 수 있습니다. 또한, 지하철 7호선 상도역을 통해 강남, 강북 등 주요 업무지구 및 도심으로의 이동이 용이하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 교통이 편리합니다. 주변에 공원이나 녹지 공간에 대한 정보는 추가적인 조사가 필요하나, 도시 지역 내에 위치하여 생활 편의시설 접근성은 우수할 것으로 예상됩니다.

1.6. 건물의 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물 내 제3층 제307호입니다. 외벽은 외장패널 및 외장석 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 일부 타일로 마감되었습니다. 창호는 하이샷시로 시공되었습니다. 현재 오피스텔로 이용 중이며, 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다. 건물 면적 13.27㎡ (약 4.01평)으로, 1인 가구 또는 소형 사무실로 활용하기에 적합한 규모입니다.

1.7. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 속해 있습니다. 또한, 도로에 저촉되는 부분이 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있습니다. 건축법상 건축선 후퇴(도로 경계선에서 3미터 후퇴) 규정이 적용될 수 있습니다. 이러한 제한 사항들은 향후 건물 증축이나 재건축 시 고려해야 할 중요한 사항입니다.

1.8. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상의 도로 저촉, 건축선 후퇴 등은 향후 건축 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

* 가축사육제한구역, 대공방어협조구역 등은 해당 지역의 특성에 따른 추가적인 규제가 있을 수 있습니다.

* 건물의 경우, 제시외 건물이나 불법 건축물이 있는지 여부를 현장 조사 및 건축물대장 확인을 통해 면밀히 살펴보아야 합니다.

* 오피스텔로서 임대 수익률 변동 가능성 및 공실 위험을 고려해야 합니다.

* 강제 경매 물건이므로, 권리관계에 대한 철저한 분석 없이는 예상치 못한 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

* 주변 지역에 혐오 시설이나 소음, 악취 등을 유발할 수 있는 시설이 있는지 여부는 직접 현장 방문을 통해 확인하는 것이 중요합니다. (현재 정보로는 확인되지 않음)

1.9. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 동작구 상도동의 역세권에 위치하여 교통이 편리하고 생활 인프라가 잘 갖추어진 오피스텔입니다. 특히 7호선 상도역 인근으로 직장 접근성이 우수하며, 소형 면적으로 1인 가구나 소형 사무실로 활용하기에 적합합니다. 감정가는 1억 8,400만원으로, 주변 시세를 고려하여 적절한 가격에 낙찰받는다면 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다. 그러나 토지이용계획상의 제한 사항과 강제 경매 물건으로서의 잠재적 리스크를 충분히 인지하고, 권리 분석 및 현장 조사를 면밀히 수행하는 것이 필수적입니다.

1.10. 투자 포인트

* **탁월한 역세권 입지:** 지하철 7호선 상도역 도보 이용 가능 거리에 위치하여 서울 주요 업무지구 접근성이 매우 뛰어납니다.

* **안정적인 배후 수요:** 주거 밀집 지역에 위치하여 1인 가구 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* **실속형 투자:** 비교적 낮은 감정가로 서울 핵심 지역에 소형 부동산 투자를 시작할 수 있는 기회입니다.

* **편리한 생활 환경:** 주변에 학교, 마트, 병원 등 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 거주 만족도가 높을 수 있습니다.

* **향후 발전 가능성:** 동작구 및 상도동 지역의 개발 계획 등을 추가적으로 파악하여 장기적인 시세 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매9계