나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102400 [1] 서울특별시 동작구 대방동 384-2 엘리시아 1동 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 네오 · 평가일 2025.04.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 대방동 소재 ""성남고등학교"" 서측 인근에 소재하는 구분건물로서, 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주거용으로서 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(""서울지방병무청역"", 신림선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제2층 제202호 및 제6층 제602호로서,
(2014.11.07. 사용승인)

외벽 : 시멘트모르타르 위 페인팅 및 석재마감 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호 (1) : 공부상 제2종근린생활시설(사무소), 현황 주거용임.
기호 (2) : 다세대주택으로 이용중임. (후첨 ""건물개황도"" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서, 다세대주택 및 제2종근린생활시설(현황 주거용) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 건축용도지역기타(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역)<건축법>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 현장조사 당시 점유자의 폐문부재 등으로 내부를 확인할 수 없어 제반 설비의 작동 여부 및 내부 인테리어 여부 등은 확인이 불가하니 경매 입찰 시 이점에 유의하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102400 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 대방동 384-2 엘리시아 1동 2층202호

건물 사용승인일: 2014년 11월 07일

토지면적: 32.55㎡ (약 9.85평)

건물면적: 55.03㎡ (약 16.65평)

감정가: 397,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 황OO

주요특이사항: 선순위임차권, 대항력있는임차인, 공동담보, 위반건축물

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 동작구 대방동 소재 "성남고등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거용으로서 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역("서울지방병무청역", 신림선)이 소재하여 제반 교통상황은 무난한 편입니다.

토지 이용상태: 인접 토지 대비 대체로 등고평탄한 가장형 토지로, 다세대주택 및 제2종근린생활시설(현황 주거용) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로: 본건 남동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지 이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 03월 04일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (295,000,000원)입니다.

주요 권리사항:

* 황병순 임차인:

* 보증금: 300,000,000원

* 전입/확정일자: 2021년 10월 05일

* 대항력: 있음 (인수 대상)

* 비고: 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수해야 합니다.

소유권: 등기부상 소유권 이전 내역 확인됨.

기타 권리: 주택도시보증공사 가압류(말소), 황병순 강제경매(말소) 등이 등기되어 있습니다.

총 등기부채권액: 595,000,000원

인수되는 임차보증금: 300,000,000원 (황병순 임차인)

1.3. 상권분석

주변 환경: 본건은 성남고등학교 인근에 위치하며, 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

상업 시설: 인근 지역은 일반적인 도시 생활권으로, 기본적인 상업 시설 및 주거 편의 시설을 갖추고 있습니다. 별도의 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

교통: 서울지방병무청역(신림선)이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 주거 밀집 지역에 위치하여 통상적인 도시 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

건축물 구조 및 설비: 본 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 중 2층 202호이며, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

이용상태: 공부상으로는 제2종근린생활시설(사무소)로 되어 있으나, 현황은 주거용으로 이용 중입니다.

1.5. 잠재적 리스크

위반건축물: 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있어, 추후 이행강제금 부과 등 법적 제재 및 재산권 행사 제약의 가능성이 있습니다.

공부상 용도와 현황 불일치: 공부상 근린상가(사무소)이나 현황 주거용으로 이용 중으로, 이는 행정처분 대상이 될 수 있습니다.

선순위 임차인 인수 부담: 대항력 있는 임차인 황병순 씨의 보증금 300,000,000원은 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 확정적인 부담입니다.

내부 확인 불가: 현장 조사 시 점유자 부재로 내부 확인이 불가능하여, 건물 상태, 설비 작동 여부, 내부 인테리어 등에 대한 정확한 파악이 어렵습니다.

공동담보: 공동담보로 인한 추가적인 채권이나 권리관계가 있을 수 있으므로, 등기부등본 및 관련 서류를 면밀히 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 동작구 대방동에 위치하며, 성남고등학교 인근 지역에 소재합니다. 지하철 신림선 역세권으로 교통 여건은 양호한 편입니다.

권리 분석상 가장 큰 부담은 대항력 있는 임차인 황병순 씨의 보증금 300,000,000원 전액 인수 가능성입니다.

더불어 건축물대장상 위반건축물 등재 및 공부상 용도와 현황(주거용)의 불일치는 중요한 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

현장 내부 확인이 불가한 점도 고려해야 할 사항입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

입지: 서울 동작구 내 위치, 신림선 역 접근성으로 장래 교통 편의성 증대 기대.

주거 수요: 현황 주거용 이용으로 인해 임대 수익 확보 가능성이 있으나, 위반건축물 및 용도 불일치 관련 위험 감안 필요.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 397,000,000원입니다.

권리분석 상, 대항력 있는 임차인 황병순 씨의 보증금 300,000,000원은 매수인이 인수해야 하는 부담입니다.

'예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 계산한다'는 원칙에 따라, 잠재적 인수 보증금 300,000,000원을 제외한 금액을 산정하면 97,000,000원(397,000,000원 - 300,000,000원)이 됩니다.

이는 어디까지나 인수 보증금을 제외한 계산이며, 실제 입찰가는 감정가 대비 여러 위험 요소를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 위반건축물 등재, 공부상 용도와 현황 불일치, 내부 확인 불가 등의 리스크를 감안할 때, 보수적인 접근이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.