나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경328 [1] 서울특별시 종로구 궁정동 3-9 대지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경328 [1] 서울특별시 종로구 궁정동 3-9 대지 경매

• 사건번호: 2025타경328
• 주소: 서울특별시 종로구 궁정동 3-9
• 용도: 대지

서울중앙지방법원 경매9계 2025타경328 | 소재지: 서울특별시 종로구 궁정동 3-9 | 감정가: 4,801,020,000원 | 최저가: 2,458,121,000원 | 용도: 대지

1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경328 (1)

소재지: 서울특별시 종로구 궁정동 3-9

용도: 대지

감정가: 4,801,020,000원

토지면적: 298.20㎡ (약 90.22평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 기타

경매구분: 공유물분할을위한경매(부동산)

채권자: 강OO

1.2. 감정평가 요약

토지감정요항표에 따르면, 본건은 서울특별시 종로구 궁정동 소재 "경복고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로 전반적인 주거환경은 보통으로 평가됩니다. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스 정류장이 있어 교통 상황도 보통 수준으로 파악됩니다. 토지는 인접지 대비 등고평탄한 사다리형이며, 제2종근린생활시설(사무소) 및 주택의 건부지로 이용 중입니다. 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 현황 도로가 접해 있습니다.

1.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 자연경관지구, 가축사육제한구역, 도시기타용도지역지구(자연경관지구건축규제완화구역), 상대보호구역(서울청운초등학교, 서울청운초등학교병설유치원), 대공방어협조구역, 역사문화환경보존지역(서울육상궁), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(역사도심)으로 지정되어 있습니다. 또한, 현재 도시관리계획(청운동 일대 지구단위계획구역) 입안 중에 있습니다. 이러한 복합적인 용도지역 및 지구 지정은 향후 토지 이용 및 개발에 있어 여러 제한사항이 있음을 시사합니다.

1.4. 제시외 물건 및 공부와의 차이

제시외 건물 ㉠이 소재하며, 이는 본건 토지 및 인근 토지(궁정동 3-10)에 걸쳐 있는 것으로 파악되었습니다. 공부와의 차이는 없습니다.

1.5. 기타 참고사항

임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

2. 주요 분석

2.1. 입지조건

본건은 경복고등학교 남측 인근에 위치하며, 종로구 궁정동이라는 역사적, 문화적으로 깊이가 있는 지역에 자리하고 있습니다. 주거지역에 인접해 있으면서도 근린생활시설이 혼재하는 지역적 특성을 보입니다. 서울의 중심부에 위치하여 시내 접근성이 우수하며, 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 인근에 경복궁 등 문화유적이 산재해 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

2.2. 권리분석

본건은 공유물분할을 위한 임의경매 사건으로, 채권자는 강OO입니다. 공유물분할 경매의 특성상, 전체 공유 지분에 대한 매각이 이루어지므로 복잡한 권리 관계가 있을 수 있습니다. 다만, 제공된 정보상으로는 추가적인 권리 제한이나 인수되는 권리는 명시되지 않았습니다. 경매 진행 시 상세한 권리 분석이 필수적입니다.

2.3. 상권분석

본건 주변은 주거지대가 중심이며, 단독주택, 다세대주택과 함께 일부 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 제2종근린생활시설(사무소) 및 주택 건부지로 활용 가능한 토지로서, 소규모 사무실이나 주거 용도로의 개발 가능성을 내포하고 있습니다. 하지만 주변 지역이 역사문화보존지구 등으로 지정된 점을 고려할 때, 대규모 상업시설 개발보다는 지역 특색을 살린 용도의 개발이 고려될 수 있습니다. 인근 경복궁 서측 지역의 경우, 관광객 증가로 인한 상업시설(카페, 공방 등)의 증가 및 젠트리피케이션 현상이 나타나고 있다는 점은 향후 상권 변화의 잠재적 요인이 될 수 있습니다.

2.4. 생활정보

궁정동은 서울 도심에서도 비교적 조용하고 안정적인 주거환경을 제공하는 지역입니다. 경복궁, 창덕궁 등 주요 고궁 및 인왕산 둘레길 등 녹지 공간이 인접해 있어 문화생활 및 여가 활동을 즐기기에 좋습니다. 서울 청운초등학교 등 교육 시설과의 접근성도 양호한 편입니다. 다만, 일부 검색 결과에서 종로도서관 근처의 교통 혼잡 및 사고 위험이 언급된 사례가 있어, 생활 반경 내 교통 흐름에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

2.5. 잠재적 리스크

1. 도시관리계획 입안 중: 청운동 일대 지구단위계획구역 입안 중이라는 점은 향후 개발 방향에 영향을 미칠 수 있습니다. 이는 기회 요인이 될 수도 있으나, 계획에 따라 건축 규제 등이 강화될 가능성도 배제할 수 없습니다.

2. 역사문화환경보존지역: 서울 육상궁 등 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 개발 시 문화재 관련 규제를 받을 수 있습니다.

3. 임대 관계 미상: 현재 임차인이 있는지 여부 및 임대차 관계가 불명확하여 명도에 어려움이 발생할 수 있습니다.

4. 제시외 건물: 제시외 건물이 본건 토지 및 인근 토지에 걸쳐 있어, 해당 부분에 대한 정리 또는 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

2.6. 종합 의견

본건은 서울 중심부인 종로구 궁정동에 위치한 토지로, 고유의 역사문화적 가치와 함께 도심 접근성이 우수하다는 장점을 가지고 있습니다. 공유물분할을 위한 경매 물건으로, 낙찰자는 공유 관계를 정리하고 토지를 활용해야 하는 과제가 있습니다. 주변 환경은 주거와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 향후 지구단위계획 변경 등 도시관리계획 변화에 따라 그 가치가 달라질 수 있습니다. 역사문화보존구역 등 각종 규제 사항을 면밀히 검토하고, 제시외 건물 및 임대차 관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

2.7. 투자 포인트

1. 서울 도심의 희소성: 종로구라는 상징성과 도심 접근성을 바탕으로 한 토지의 희소성이 있습니다.

2. 역사문화와 현대의 조화: 경복궁 등 역사 유적과 인접하여 문화적 가치가 높으며, 주거 및 근린생활시설 건부지로 활용 가능성이 있습니다.

3. 지구단위계획의 잠재력: 현재 입안 중인 지구단위계획 결과에 따라 향후 토지 이용 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 규제 강화 가능성도 유의)

4. 공유물 분할: 공유물 분할 경매이므로, 명확한 지분 정리 후 독립적인 활용 또는 매각을 통해 이익을 창출할 수 있습니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매9계