나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102090 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 180-170 다가구주택 경매

매각기일: 2025-12-16

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102090 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 180-170 다가구주택 경매

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서울중앙지방법원 경매9계 2025타경102090 | 소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 180-170 | 감정가: 2,469,252,770원 | 최저가: 1,975,402,000원 | 용도: 다가구주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102090 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 180-170

용도: 다가구주택

감정가: 2,469,252,770원

토지면적: 205.00㎡ (약 62.01평)

건물면적: 439.75㎡ (약 132.95평)

건물 제시외면적: 29.18㎡ (약 8.81평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 한OO

채권자: 전OO

특이사항: 중복병합사건, 일괄매각. 제시외 건물 포함

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 봉천동에 위치하며, ‘인헌고등학교’ 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 해당 지역은 단독주택, 다세대주택 등이 밀집된 주택가로 형성되어 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 인근 간선도로변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 토지는 완경사지에 조성되었으나 자체 지반은 평탄하게 정지되어 주거용 건물 부지로 이용되고 있습니다. 남측으로는 포장된 도로와 접해 있습니다. 토지이용계획상으로는 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:194m), 과밀억제권역에 포함됩니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 전OO입니다. 소유자는 한OO입니다. 중복병합사건으로 처리되고 있어, 관련 사건들을 종합적으로 파악해야 할 필요가 있습니다. 또한, 건물에 위반건축물 등재 사항이 있으며, 이는 권리분석 시 중요한 고려사항입니다. 매각 시 제시외 건물도 일괄하여 매각됩니다.

1.4. 상권분석

주택지대가 형성된 조용한 주거지역으로, 주변에 소규모 상점이나 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다. 단독주택 및 다세대주택이 많은 지역 특성상, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 지역입니다. 인근 대학가나 주거 밀집 지역과의 연계성을 고려할 때, 지역 내 수요는 꾸준할 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

교육환경보호구역에 포함되어 있어 주변 교육 시설과의 관계가 중요합니다. 인헌고등학교가 인근에 위치하고 있으며, 주택가 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 대중교통 이용이 편리하여 서울 시내 접근성이 양호합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 건축물대장에 '위반건축물'로 표기된 점입니다. 2022년 9월 28일자로 위반건축물로 등재되었으며, 이에 따른 이행강제금 부과 또는 원상복구 의무가 발생할 수 있습니다. 특히, 3층(25㎡), 4층(8㎡), 옥탑(17㎡)에 패널 단독주택 형태로 증축된 제시외 건물들이 위반건축물에 해당하며, 이 부분에 대한 정확한 면적 및 현황 확인이 필요합니다. 이러한 위반건축물 관련 제재 사항은 경매 입찰 시 반드시 재확인해야 하며, 관련 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. 교육환경보호구역 및 대공방어협조구역 등의 법적 제한 사항도 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구의 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 하지만 위반건축물 등재 및 이에 따른 법적 문제, 추가 비용 발생 가능성은 투자에 있어 신중한 접근을 요구합니다. 제시외 건물 포함 일괄매각이라는 점과 중복병합사건이라는 점을 고려하여, 법적 리스크를 철저히 분석하고 투입 비용 대비 수익성을 면밀히 검토해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

안정적인 주거지 내에 위치하여 향후 임대 수요 확보가 용이할 수 있습니다. 재건축이나 리모델링 등을 통해 가치 상승을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 위반건축물 문제를 해결하고 법적 리스크를 해소한다면, 장기적인 투자 관점에서 접근해 볼 만한 물건입니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매9계