나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경101726 [1] 서울특별시 서초구 내곡동 23-1 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경101726 [1] 서울특별시 서초구 내곡동 23-1 전 경매

• 사건번호: 2025타경101726
• 주소: 서울특별시 서초구 내곡동 23-1
• 감정가: 186,000,000원
• 최저가: 95,232,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 전

서울중앙지방법원 경매9계 2025타경101726 | 소재지: 서울특별시 서초구 내곡동 23-1 | 감정가: 186,000,000원 | 최저가: 95,232,000원 | 용도: 전

1. 서울중앙지방법원 2025타경101726 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경101726 (1)

소재지: 서울특별시 서초구 내곡동 23-1

용도: 전

감정가: 186,000,000원

토지면적: 750.00㎡ (약 226.88평)

토지 지분율: 15000 (본 건은 토지 일부 지분 매각 대상입니다.)

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 31.00㎡ (비닐하우스, 목조창고 등)

매각대상: 토지일부지분매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 지분매각, 공유자우선매수신고, 법정지상권

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 제외. 지분매각, 공유자우선매수는 1회에 한하여 행사할 수 있음. 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수.

1.2. 입지조건

본 건은 서울특별시 서초구 내곡동에 소재하며, 서울언남초등학교 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 전, 임야, 아파트 단지 등이 혼재되어 있으며, 전체적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 지적도상 맹지이나 인접 필지(내곡동 22-1, 지목:구거)를 통해 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다. 내곡동 지역은 개발제한구역으로 지정되어 있으나, 최근 개발 가능성에 대한 논의가 활발히 이루어지고 있는 지역 중 하나입니다.

1.3. 권리분석

본 건은 채권자 주OOOOOOOOOOO의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다. 소유자는 김OO이며, 채무자 역시 김OO입니다.

주요 권리 사항으로는 '지분매각'으로, 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각 대상이므로 공동 소유가 발생합니다. '공유자우선매수신고'가 가능하며, 이는 1회에 한하여 행사할 수 있습니다.

또한, '농지취득자격증명' 제출이 필수이며, 미제출 시에는 매수 보증금이 몰수되므로 주의해야 합니다.

가장 주목해야 할 특이사항은 '법정지상권'의 존재 가능성입니다. 법정지상권은 타인의 토지에 건물 등 구축물이 존재할 때 그 토지의 소유자가 바뀌더라도 구축물 소유자가 토지를 계속 사용·수익할 수 있는 권리로, 토지 활용에 큰 제약을 줄 수 있으므로 철저한 조사가 필요합니다. 제시외 건물(비닐하우스, 목조창고 등)은 매각에서 제외되나, 이와 관련된 권리 관계 역시 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본 건은 서초구 내곡동에 위치한 농지(전)로, 주변에 단독주택, 전, 임야, 아파트 단지 등이 혼재된 지역입니다. 상업 활동이 활발한 중심 상권이라기보다는 주거 및 자연 녹지 지역의 특성을 띠고 있습니다. 서울언남초등학교가 인근에 있어 학군 배후 수요는 있을 수 있으나, 대규모 상업 시설과의 접근성은 높지 않아 일반적인 상권 분석보다는 해당 지역의 개발 가능성과 미래 가치에 초점을 맞춰야 합니다. 최근 개발제한구역 해제 논의와 관련하여 지역의 잠재적 발전 가능성이 제기되고 있습니다.

1.5. 생활정보

본 건은 현재 농지(전)로 이용 중이며, 매각 대상은 토지의 일부 지분입니다. 따라서 직접적인 주거용으로 사용하기에는 농지법 등 관련 규제에 대한 검토가 필요합니다. 다만, 서울언남초등학교가 인근에 위치해 있어 자녀가 있는 가정에게는 교육 환경 측면에서 고려해볼 만한 요소가 될 수 있습니다. 주변 환경은 전반적으로 보통 수준입니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 건 경매 물건은 여러 가지 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

첫째, '농지'라는 특성상 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 미발급 시 보증금이 몰수되는 강력한 제약이 있습니다.

둘째, '토지 일부 지분 매각'으로 인해 타 공유자와의 소유권 분쟁, 사용 수익에 대한 협의 어려움, 향후 매각 시 제약 등이 발생할 수 있습니다.

셋째, '법정지상권'의 존재는 토지 소유권의 본질적인 가치를 훼손할 수 있는 중대한 리스크입니다. 이에 대한 면밀한 법률적 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

넷째, '맹지' 상태이지만 인접 토지를 통해 진입이 가능하다고 명시되어 있으나, 이에 대한 통행권 확보 문제 및 향후 개발 시 발생할 수 있는 진입로 관련 이슈를 충분히 고려해야 합니다.

다섯째, 제시외 건물(비닐하우스, 목조창고 등)은 매각에서 제외되지만, 이들 시설의 소유 관계 및 토지 사용 관련 분쟁의 소지가 있는지 확인이 필요합니다.

마지막으로, '공유자우선매수'로 인해 의도치 않게 다른 공유자가 지분을 낙찰받을 가능성도 있습니다.

주변 지역의 개발제한구역 해제 관련 논의가 있지만, 실제 개발까지는 상당한 시일이 소요될 수 있으며, 규제 완화 여부 및 시점은 불확실합니다. 또한, 현재까지 검색된 정보만으로는 주변에 뚜렷한 혐오시설이 확인되지는 않으나, 현장 답사를 통한 면밀한 확인이 권장됩니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 서울특별시 서초구 내곡동에 위치한 농지(전)의 일부 지분 경매 물건입니다. 감정가는 1억 8600만원이며, 토지 면적은 750.00㎡입니다. 이 물건의 가장 큰 특징은 '지분 매각'과 '법정지상권' 존재 가능성입니다. 농지취득자격증명 제출은 필수 사항이며, 미제출 시 보증금 몰수라는 강력한 주의가 요구됩니다. 주변 지역은 개발제한구역으로 묶여 있으나, 최근 정부 정책 등으로 개발 가능성이 제기되는 지역이기도 합니다. 이러한 잠재적 개발 호재에도 불구하고, 토지 지분 소유로 인한 권리 관계의 복잡성, 법정지상권이라는 중대한 권리 분석의 필요성, 농지 관련 법규 등 투자 결정에 앞서 반드시 전문가와 함께 심층적인 법률 및 현장 조사를 수행해야 하는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

본 건은 일반적인 아파트나 상가 투자 물건과는 달리, 농지 지분 투자로서 상당한 전문성과 주의를 요하는 물건입니다.

- 개발 가능성: 서초구 내곡동 지역은 개발제한구역으로 묶여 있으나, 장기적인 관점에서 개발 가능성이 있는 지역으로 평가받고 있습니다. 향후 규제 완화 및 개발 사업 추진 시 지가 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

- 낮은 진입 장벽(잠재적): 경매 특성상 감정가 대비 저렴하게 취득할 가능성이 있으나, 여러 차례 유찰된 점 등을 고려할 때 투자 가치를 신중히 검토해야 합니다.

- 장기적 안목: 단기 시세 차익보다는 장기적인 관점에서 해당 지역의 개발 계획 및 토지 이용 변화를 지켜보며 투자하는 전략이 필요합니다.

- 전문가와 협력: 법정지상권, 공유자 우선매수, 농지법 등 복잡한 법적, 제도적 사항들을 해결하기 위해 부동산 전문 변호사, 경매 컨설턴트 등 전문가와의 긴밀한 협력이 필수적입니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매9계