나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경1000 [1] 서울특별시 중구 신당동 OOOOO 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 석원 · 평가일 2025.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중구 신당동 소재 지하철1,4호선 동대문역 남동측 인근에 위치하며 주위는 동대문패션타운으로 의류상가등이 밀집된 상가지대로 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 지하철1,4호선 동대문역 및 버스정류장이 소재하는등 전반적 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콩크리트조 평옥개지붕 4층건중 제1층 라제10호로서
외벽:복합판넬 마감 등,
내벽:개별인테리어 마감 등,
창호:알루미늄샤시 및 강화유리 등임.

이용상태

본건은 점포(상호명:호박)로 이용중임.

설비내역

공동위생설비, 급배수설비, 중앙냉난방설비, 소화전설비, 엘레베이터설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로 상업용(점포 및 사무실) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약12m 및 동측으로 노폭 약20m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-04-30)(동대문역사문화공원 주변 지구단위계획구역), 도로(접합), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(2016-11-24), 서울도심(4대문안), 건축선임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계 미상임.
2.본건 건물 등기사항전부증명서상 소유자(김미미)와 집합건축물대장 전유부상 소유자(송정자)가 다른바 확인을 요함.
3.집합건축물대장 표제부상 위반건축물로 등재되어 있음.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경1000 (1)

소재지: 서울특별시 중구 신당동 217-1

용도: 제1종근린생활시설 (점포, 사무실)

감정가: 371,000,000원

토지면적: 1488.00㎡ (약 450.12평)

토지지분: 11.7552㎡ (약 3.55평)

건물면적: 11.57㎡ (약 3.50평)

건물지분: 11.57㎡ (약 3.50평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수협은행 (수OOO)

특이사항: 유동화물건, 지분매각, 일괄매각

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 중구 신당동 소재 지하철 1, 4호선 동대문역 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 동대문 패션타운으로 의류 상가 등이 밀집된 상가지대로 형성되어 있습니다. 제반 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 1, 4호선 동대문역 및 다수의 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 본 건 토지는 인접지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로, 현재 상업용(점포 및 사무실) 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본 건 토지는 북측으로 노폭 약 12m, 동측으로 노폭 약 20m의 도로에 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 원활합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.임차인 현황

* 임차인: 김효선

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2021-01-07

* 확정일자: 2025-05-08

* 배당신고일자: 2025-05-16

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

1.3. 2.등기부 요약

* 말소기준권리: 2015-12-28 접수된 수산업협동조합중앙회 근저당권 (채권액 360,000,000원)입니다.

* 이후 접수된 모든 권리(압류, 임의경매 개시 결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 건물 등기부 채권 총액: 360,000,000원.

* 소유권 이전 이력: 이명호(1993-08-17), 김미미(2015-12-28).

* 압류: 국(2024-11-13), 국민건강보험공단(2025-03-11).

* 임의경매 개시: 수협은행(2025-04-02, 채권액 313,546,024원).

1.3. 3.권리 분석

* 본 건은 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되는 물건입니다.

* 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리는 없습니다.

* 다만, 토지는 지분 형태로 매각되며, 건물은 집합건축물대장상 구분건물로서 현황과 공부상의 불일치(공부상 '라제10호'이나 현황상 '1층B동라10호 호박')가 확인되어 추가적인 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 지역은 동대문 패션 상권의 중심지로, 수많은 의류 관련 상가와 도매상가가 밀집해 있습니다.

* 높은 유동인구와 함께 활발한 상업 활동이 이루어지고 있어 점포로서의 가치가 높습니다.

* 다양한 업종이 혼재하고 있으며, 특히 패션 및 관련 서비스업이 강세를 보입니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 지하철 1, 4호선 동대문역이 도보 거리에 있어 서울 시내 어디든 편리하게 이동 가능합니다. 다수의 광역 및 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 동대문 패션 타운 내에 위치하여 쇼핑몰, 백화점, 각종 상점, 식당, 병원 등 다양한 편의시설이 풍부합니다.

* 건물 구조 및 설비: 본 건은 철근콘크리트조 평옥개지붕 4층 건물 중 1층에 위치한 점포입니다. 건물 내에는 공동위생, 급배수, 중앙냉난방, 소화전, 엘리베이터 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 환경: 지하철 동대문역 인근은 상업시설이 밀집되어 있으며, 대형 쇼핑몰 및 상업 시설이 다수 입지해 있습니다. 별도의 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 소유권 관련 불일치: 건물 등기사항전부증명서상 소유자(김미미)와 집합건축물대장 전유부상 소유자(송정자)가 다른 것으로 확인되어, 소유권 관계에 대한 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

* 위반건축물 등재: 집합건축물대장 표제부상 위반건축물로 등재되어 있어, 시정명령이나 이행강제금 부과 등의 행정적 불이익이 발생할 수 있습니다.

* 지분 매각: 토지가 지분 형태로 매각되므로, 나머지 지분 소유자와의 관계 설정 및 건물 사용에 있어 협의가 필요할 수 있으며, 이는 소유권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건의 경우, 일반 경매 물건보다 절차가 복잡하거나 특수한 상황이 발생할 수 있으므로 주의 깊은 확인이 요구됩니다.

* 현황과 공부상 불일치: 공부상 '라제10호'이나 현황상 '1층B동라10호 호박'으로 표기된 점은 등기 및 건축물 대장 정리 시 확인이 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 도심의 핵심 상권인 동대문역 인근에 위치한 근린생활시설로서, 풍부한 유동인구와 발달된 상권을 기반으로 한 투자 잠재력을 가지고 있습니다. 교통 여건 또한 매우 우수하여 접근성이 뛰어납니다. 그러나 소유권 관련 불일치, 위반건축물 등재, 지분 매각이라는 중대한 리스크 요인이 존재하므로, 본 물건에 대한 면밀한 법률 검토와 현장 조사를 통해 잠재적 위험 요소를 사전에 파악하고 해결 방안을 모색하는 것이 필수적입니다. 이러한 리스크를 감안하여 입찰가를 산정해야 할 것입니다.

1.8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 서울의 중심 상업 지역, 동대문 패션 상권의 핵심부에 위치하여 상업적 가치가 매우 높습니다.

* 탄탄한 배후 수요: 지역 상권 활성화와 풍부한 유동인구를 바탕으로 안정적인 임대 수익 또는 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 리스크 대비 저가 낙찰 가능성: 위반건축물, 지분 매각 등 복합적인 리스크 요인으로 인해 시세 대비 낮은 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 371,000,000원을 기준으로 하되, 앞서 언급된 소유권 관련 불일치, 위반건축물 등재, 지분 매각 등 다수의 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 인수 보증금은 없으므로, 각종 확인 및 명도 비용, 향후 발생 가능한 추가 비용 등을 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 정확한 예상 입찰가는 권리 분석 및 현장 조사 결과를 바탕으로 추가적인 컨설팅을 통해 산정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.