나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102301 [1] 서울특별시 동작구 신대방동 342-15 디앤씨타워 9층904호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102301 [1] 서울특별시 동작구 신대방동 342-15 디앤씨타워 9층904호 다세대주택 경매

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서울중앙지방법원 경매8계 2025타경102301 | 소재지: 서울특별시 동작구 신대방동 342-15 디앤씨타워 9층904호 | 감정가: 246,000,000원 | 최저가: 196,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 사건 개요 및 물건 정보

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102301 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 신대방동 342-15 디앤씨타워 9층904호

용도: 다세대주택

감정가: 금 246,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 이OO / 이OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 및 구조 현황

토지면적: 9.92㎡ (약 3.00평, 지분율 992)

건물면적 (전용면적): 15.58㎡ (약 4.71평, 지분율 1558)

사용승인일: 2020년 11월 25일 (약 4년 차 신축급 건물)

건물의 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층, 지상9층 건 내 9층 904호

이용상태: 다세대주택(주거용 오피스텔 또는 도시형 생활주택으로 추정되나 감정상 다세대주택으로 기재)

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 주차장 등이 갖추어져 있음.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 동작구 신대방동 소재 지하철 7호선 신대방삼거리역 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택 등이 혼재된 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(7호선 신대방삼거리역)이 위치하는 초역세권입니다. 거리 및 운행상태를 고려할 때 교통상황은 매우 양호합니다. 7호선은 강남 접근성이 우수하여 출퇴근하는 직장인에게 선호도가 높은 노선입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다.

제한사항: 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있으나, 주거용도에는 특별한 영향이 없습니다. 건축선이 지정(도로경계선에서 3미터 후퇴)되어 있어 향후 개발 시 참고할 필요가 있습니다.

3. 상권 및 생활 정보

3.1. 상권 분석

신대방삼거리역 주변은 전통시장과 주거지역이 밀집한 역세권으로, 유동인구가 많고 상가 등이 고르게 발달해 있어 쇼핑하기에 용이합니다. 특히, 인근에 성대전통시장이 위치하고 있어 일상생활 편의시설 이용이 편리합니다.

최근 동작구청 주도로 신대방삼거리역 일대 역세권 활성화 사업 및 도시 정비형 재개발이 추진될 예정이며, 이는 중장기적인 관점에서 지역 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

3.2. 생활 정보 (주변 시설 및 혐오시설)

교육시설: 인근에 초·중·고등학교 등 다수의 학교가 위치하여 교육 환경은 보통 수준입니다.

편의시설: 성대전통시장과 다양한 프랜차이즈, 개인 상점, 카페(예: 카공족 신대방삼거리역점) , 맛집 등이 발달해 있어 생활 만족도가 높습니다.

혐오시설: 인근에 특이할 만한 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

4. 권리 분석

4.1. 매각대상 및 진행상황

매각대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 건물은 2020년 11월에 사용승인된 비교적 신축급의 다세대주택(혹은 도시형 생활주택)입니다.

본 경매는 부동산강제경매로 진행되며, 소유자와 채무자가 동일인(이OO)입니다.

4.2. 임차인 현황 및 인수 여부 (잠재적 리스크)

특이사항: 본건 등기사항전부증명서 기준 주택임차권 등기사항이 있습니다.

임차보증금: 금 280,000,000원

임대차계약일자: 2020.12.4

확정일자: 2020.12.4

**분석 및 주의사항:**

본건물의 사용승인일(2020.11.25) 직후에 임대차계약일 및 확정일자(2020.12.4)가 설정되어 있습니다.

임차인의 전입일자를 확인할 필요가 있으나, 확정일자 및 주택임차권 등기일이 말소기준권리보다 앞선다면(선순위 임차인) 대항력을 갖춘 것으로 판단됩니다.

**매수인이 인수해야 할 금액:** 감정가(2억 4,600만원)보다 임차보증금(2억 8,000만원)이 높아 **전액 인수**할 가능성이 매우 높습니다. 매각 물건명세서의 최종 정보를 반드시 확인해야 합니다. 만약 매수인이 보증금 전액을 인수해야 한다면, 낙찰가와 인수금액의 합산이 실제 투자금이 됩니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 7호선 신대방삼거리역에 인접한 초역세권에 위치하며, 준신축급의 다세대주택으로 입지 및 물건의 상태는 우수합니다. 특히, 소형 주택형(전용 약 4.71평)으로 1인 가구의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

가장 큰 리스크는 **감정가를 초과하는 선순위 임차보증금(2억 8,000만원)**의 인수 여부입니다. 입찰 참여 전, 반드시 **대항력 및 최우선변제권 발생 여부를 명확히 확인**하고, 임차인의 배당 여부에 따라 최종 투자금을 산정해야 합니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 7호선 신대방삼거리역 초역세권으로 강남 및 도심 접근성이 매우 우수하여 높은 임대수요를 기대할 수 있습니다.

물건의 상태: 2020년 사용승인된 준신축 건물로 수리비용 절감 및 깔끔한 외관을 갖추고 있습니다.

개발 잠재력: 신대방삼거리역 일대가 역세권 활성화 및 도시 정비형 재개발 지역으로 논의되고 있어, 중장기적인 투자 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (단, 본 건물이 포함되는지 여부는 추가 확인 필요)

5.3. 잠재적 리스크

**보증금 인수 리스크:** 임차보증금(2억 8,000만원)이 감정가(2억 4,600만원)보다 높아, 낙찰가와 별도로 인수해야 할 가능성이 높습니다. **인수 보증금 + 낙찰가**가 실제 투자 원금이 되므로, 이 점을 고려하여 입찰가를 보수적으로 산정해야 합니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매8계