나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102301 [1] 서울특별시 동작구 신대방동 342-15 디앤씨타워 9층904호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 좋은 · 평가일 2025.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 신대방동 소재 ""지하철7호선 신대방삼거리역"" 남측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(7호선 신대방삼거리역)이 위치하고 거리 및 운행상태 등을 보았을 때 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층,지상9층 건 내 제9층 제904호로서,
(사용승인일: 2020년 11월 25일)
외벽: 석재붙임 마감 등
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후첨, 내부구조도참고)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 주차장 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 서측으로 노폭 약25미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축선(2019-04-11)(도로경계선에서 3미터후퇴, 동작구고시 제2019-30호(2019.4.11.), 세부사항 건축과문의).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서 기준 주택임차권 등기사항 있음.
-임차보증금:금280,000,000원/임대차계약일자:2020.12.4/확정일자:2020.12.4

물건 비고

임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보:

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102301 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 신대방동 342-15 디앤씨타워 9층904호

용도: 다세대주택

감정가: 246,000,000원

토지면적: 9.92㎡ (약 3.00평)

건물면적: 15.58㎡ (약 4.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

건축연도: 2020년 (사용승인일 기준)

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 물건은 서울특별시 동작구 신대방동 소재 지하철 7호선 신대방삼거리역 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황:

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 7호선 신대방삼거리역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물구조 및 토지이용:

본 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층, 지상 9층 건물 내 9층 904호입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시창호로 마감되어 있습니다. 건물은 다세대주택으로 이용 중입니다. 토지는 인접 필지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형으로 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중이며, 서측으로 노폭 약 25미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 제3종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한 건축선이 지정되어 있어 도로 경계선에서 3미터 후퇴해야 하는 규제가 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

동작세무서장 압류 (2024-12-27)

매각으로 소멸되는 권리:

* 주택임차권 (등기사항전부증명서 상 말소 예정, HUG 인수조건 변경 및 말소 조건부 매각)

* 압류 (동작세무서장)

* 강제경매 (주택도시보증공사)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권 (해당 없음)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (한현철)

* 보증금: 280,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자 (사업일자): 2020-12-14

* 확정일자: 2020-12-04

* 배당신고일자: 2023-08-10

* 대항력: 없음 (물건명세서 및 임차인 현황 기준)

* 비고: 주택임차권 등기사항 있음 (2023-08-10, 말소)

권리분석 요약:

본 물건은 임차인 현황 상 '대항력 없음'으로 기재되어 있으며, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 매수인이 임차보증금을 인수할 부담이 없습니다. 또한, "임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각"이라는 특이사항이 있습니다. 이는 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됨을 의미합니다. 따라서, 낙찰자는 임차보증금 280,000,000원을 인수하지 않아도 되는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

주변 건물 및 상권:

본 물건이 소재한 '디앤씨타워' 건물은 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 복합 건물입니다. 주변 지역은 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택 등이 혼재되어 있어 상권이 활성화될 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

교통 접근성:

지하철 7호선 신대방삼거리역이 인근에 위치하여 역세권으로서의 이점을 누릴 수 있으며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

주변 시세 분석:

제공된 주변 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 2026년 4월, 신대방동, 2019년 준공, 42.69㎡(약 12.9평) 다세대주택: 47,000,000원

* 2026년 4월, 신대방동, 2013년 준공, 16.29㎡(약 4.9평) 다세대주택: 27,000,000원 (본건과 면적 유사)

* 2026년 7월, 신대방동, 2012년 준공, 12.3㎡(약 3.7평) 다세대주택: 57,000,000원

분석:

제공된 JSON 데이터를 기반으로 한 최근 매매가는 본 건의 감정가 246,000,000원과 큰 차이를 보이며, 거래 금액이 매우 낮게 나타납니다. 본 건의 전용면적(15.58㎡)과 유사한 16.29㎡의 물건이 27,000,000원에 거래된 점을 고려하면, 감정가가 시세보다 상당히 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 이는 제공된 JSON 데이터의 거래 시점(2026년)이 미래 시점을 반영하고 있거나, 해당 데이터가 본건과 직접적으로 비교하기 어려운 다른 종류의 부동산이거나, 혹은 실제 시세를 반영하지 못할 가능성을 시사합니다. 그러나 2020년 준공된 신축 건물이라는 점과 입지를 고려할 때, 제시된 JSON 데이터의 거래가와는 시장 현실에 괴리가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

주변 편의시설:

본 물건은 신대방삼거리역 인근에 위치하며, 주변 근린생활시설 및 업무시설 이용이 용이합니다. (구체적인 대형마트, 병원, 문화시설 등은 현장 확인 필요)

주변 교통:

지하철 7호선 신대방삼거리역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 노선의 버스가 운행되어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

주변 환경:

주거 및 업무시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 인프라가 구축되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

임차보증금 인수 여부:

비록 '대항력 있음'이라는 언급이 특이사항에 있으나, 임차인 현황에는 '대항력 없음'으로 명시되어 있으며, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있습니다. 또한, HUG 인수조건 변경 및 임차권등기 말소 조건부 매각으로 인해 매수인은 임차보증금 280,000,000원을 인수하지 않아도 됩니다. 다만, HUG의 최종적인 보증금 처리 여부 및 권리 말소 여부에 대한 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

소형 면적:

본 물건의 전용면적은 15.58㎡ (약 4.71평)으로 매우 협소하여, 실거주 시 1인 가구에 적합하며 활용도가 제한적일 수 있습니다.

건물 복합 용도:

'디앤씨타워'는 업무시설(오피스텔)과 공동주택(다세대주택)이 혼합된 건물입니다. 본 호실은 다세대주택으로 이용 중이나, 건물 내 다른 용도의 시설과의 공용 공간 사용 등에 있어 불편함이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 동작구 신대방동의 지하철 7호선 신대방삼거리역 역세권에 위치한 2020년 준공된 소형 다세대주택입니다. 권리분석 상 임차보증금 인수 부담이 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 다만, 전용면적이 15.58㎡로 매우 작아 투자 또는 실거주 시 활용 방안에 대한 신중한 검토가 필요합니다. 제공된 주변 시세 정보와 본 건의 감정가 사이에 큰 괴리가 존재하므로, 정확한 현장 조사와 시세 분석을 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 7호선 신대방삼거리역을 도보로 이용 가능한 우수한 교통 환경.

* 신축 건물: 2020년 준공으로 건물이 비교적 최신 상태임.

* 임차보증금 인수 부담 없음: 매각으로 인한 임차보증금 280,000,000원의 인수 의무가 없음.

* 소형 면적 투자/실거주: 1인 가구 실거주 또는 소규모 임대 수익 창출 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가: 246,000,000원

시세 분석 및 예상 입찰가 산정:

제공된 JSON 데이터에 따른 최근 매매가는 16.29㎡ 물건 27,000,000원, 12.3㎡ 물건 57,000,000원으로, 본 건의 감정가 246,000,000원과는 매우 큰 차이를 보입니다. 이 낮은 거래가는 실제 시장 가치를 반영하지 못하거나, 본 건과 직접 비교하기 어려운 다른 종류의 부동산 거래일 가능성이 높습니다.

본 건은 2020년 준공된 신축 건물로, 면적이 작더라도 서울 시내 역세권이라는 점을 감안하면 제공된 JSON 데이터의 극히 낮은 가격대(2천만~5천만원대)는 현실적인 참고 가치가 떨어진다고 판단됩니다.

따라서, 정확한 시세 파악을 위해서는 현장 조사를 통한 실물 가치 평가가 필수적입니다. 임차보증금 인수 부담이 없는 점을 고려하여, 감정가를 기준으로 하되 실제 시세와의 괴리를 감안한 보수적인 접근이 필요합니다.

만약 제공된 JSON 데이터의 낮은 가격대가 어느 정도 시장을 반영한다면, 입찰가는 3천만원에서 6천만원 사이가 될 수 있으나, 이는 감정가와 너무 큰 차이가 있어 현실성이 매우 낮습니다.

현실적으로, 본건의 감정가 246,000,000원이 과도하게 책정되었을 가능성을 배제할 수 없으므로, 감정가의 50~60% 수준인 약 1억 2천만원에서 1억 5천만원 사이를 보수적인 입찰 희망가 범위로 고려할 수 있습니다.

최종 예상 입찰가는 재평가된 시장 가치의 80~90% 수준에서 결정하는 것이 합리적이며, 이는 반드시 상세한 현장 조사 및 추가 시세 분석을 통해 확정해야 합니다.

본 보고서에서의 예상 입찰가는 제공된 정보와 제한적인 분석에 기반한 참고용이며, 실제 투자 결정 시에는 반드시 전문가와 상의하여 신중하게 진행하시기 바랍니다.

주변 혐오시설:

인근 지역에 대한 간략한 지도 검색 결과, 특별히 눈에 띄는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.