나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102070 [1] 서울특별시 강남구 역삼동 647-5 5층503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 석원 · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재 지하철2호선 ""역삼역"" 서측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔 등이 소재하며 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철2호선 ""역삼역""이 소재하는 등 전반적 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층/지하1층 건중 지상 5층 503호외 로서
외벽:석재붙임 등 마감,
내벽:벽지 및 일부타일 등 마감,
창호:샤시창호 등임.

이용상태

본건은 공부상 용도 오피스텔임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 전기설비, 엘리베이터설비, 주차장설비, 옥내소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로 업무시설(사무소 및 오피스텔)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약4미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(테헤란로제2지구), 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m), 과밀억제권역임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울중앙지방법원 2025타경102070 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 강남구 역삼동 647-5 5층503호

1.3. 건물 현황

건물면적: 26.59㎡ (약 8.04평)

건물 지분: 26.59㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

용도: 오피스텔 (공부상 용도)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상10층/지하1층 건물 중 지상 5층 503호

사용승인일: 2020년 12월 17일

1.4. 토지 현황

토지면적: 6.64㎡ (약 2.01평)

토지 지분: 6.6393㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 이용 상태: 업무시설(사무소 및 오피스텔) 부지

1.5. 감정가

452,000,000원

1.6. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

든OOOOOOO (등기부상 든솔신용협동조합)

1.9. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (제공된 정보상 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되지 않음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재 지하철 2호선 "역삼역" 서측 인근에 위치합니다. 주위는 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔 등이 소재하며 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 "역삼역"이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

2.3. 토지 형상 및 이용 상태

본 건 토지는 인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로, 업무시설(사무소 및 오피스텔) 부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 상태

본 건 남동측으로 노폭 약 4미터의 도로에 접해 있습니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(테헤란로제2지구), 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m), 과밀억제권역입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

본 건은 서울중앙지방법원 2025타경102070호 부동산 임의경매 사건으로, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

3.2. 1. 임차인 현황

* 임차인: 한원진

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,500,000원

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 한원진은 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 따라서 보증금 10,000,000원은 임차인이 배당을 받지 못할 경우 낙찰자가 인수할 가능성이 있으나, 일반적인 경매 절차상 낙찰자가 직접 인수하는 경우는 드뭅니다.

3.3. 말소되는 권리

등기부등본 상 을1 근저당권(2021-01-22, 4,680,000,000원)이 말소기준권리이며, 본 건 경매 신청 채권(갑3 임의경매) 및 기타 가압류(갑4 2번정웅재지분가압류)를 포함한 모든 후순위 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.4. 등기부채권 총액

4,858,500,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 건이 소재한 역삼동 일대는 테헤란로와 인접한 강남의 주요 업무지구로서, 다수의 대기업 및 IT 기업 본사, 외국계 기업 등이 밀집해 있습니다. 이에 따라 오피스텔 및 업무시설에 대한 수요가 꾸준하며, 다양한 근린생활시설, 금융기관, 상업 시설이 잘 갖춰져 있습니다.

4.2. 잠재 수요

역세권의 우수한 접근성과 강남권 업무지구의 비즈니스 환경으로 인해 1~2인 가구 직장인 및 소규모 사업체를 위한 오피스텔 및 업무 공간 수요가 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 접근성

주변에 백화점, 대형마트, 쇼핑몰, 다양한 음식점, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 풍부하게 분포하고 있어 편리한 생활이 가능합니다.

5.2. 교통 편의성

지하철 2호선 역삼역을 도보로 이용 가능하며, 테헤란로를 지나는 다양한 시내버스 노선이 운행되어 서울 시내 어디든 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

2020년 12월에 사용승인된 건물로 비교적 신축에 해당하나, 향후 건물 관리 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 높은 채무 총액

근저당권 포함 총 채권액이 약 48.5억 원으로 높은 편이며, 이는 잠재적 경쟁자에게 심리적 부담으로 작용할 수 있습니다.

6.3. 협소한 토지 지분

토지 면적이 6.64㎡로 매우 작으며, 건물 면적 대비 토지 지분 비율이 낮다는 점은 향후 건물 재건축 등에서 제약 요인이 될 수 있습니다.

6.4. 임차인 관련 유의사항

대항력 없는 임차인이 존재하므로, 해당 임차인의 보증금(1,000만원)에 대한 배당 여부를 확인해야 합니다. 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 서울 강남구 역삼동 역세권에 위치한 오피스텔로, 2020년 준공된 신축급 건물이며 우수한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 테헤란로 인근 업무지구에 위치하여 풍부한 임대 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대되는 물건입니다. 권리 관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 다만, 높은 채무 총액과 협소한 토지 지분은 투자 시 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 서울 강남구 역삼역 역세권, 테헤란로 업무지구 인접.

* 수익형 부동산: 풍부한 임대 수요로 안정적인 임대 수익 기대.

* 안정적인 권리관계: 말소기준 권리 이하 채권 소멸로 낙찰자 권리 인수 부담 적음.

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 건물 상태 양호 예상.

* 뛰어난 교통: 지하철 2호선 역세권 및 다수 버스 노선 이용 편리.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 건은 서울특별시 강남구 역삼동 647-5번지에 위치한 오피스텔로, 전용면적 26.59㎡ (약 8.04평)입니다. 2020년 12월에 사용승인되어 비교적 신축에 속하며, 지하철 2호선 역삼역에서 도보로 접근 가능한 역세권 단지입니다. 주변은 강남의 주요 업무지구로 오피스텔 및 업무시설 수요가 높게 형성되어 있습니다. 현재 역삼동 일대 유사 면적(26~30㎡) 오피스텔의 매매가는 4억 5천만 원에서 5억 5천만 원 수준으로 형성되어 있습니다. 감정가 4억 5천 2백만 원은 이러한 시세 범위 내에 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가: 452,000,000원

현재 시세: 450,000,000원 ~ 550,000,000원 (추정)

인수 보증금: 0원

본 건은 역세권에 위치한 신축급 오피스텔로서 투자 가치가 높다고 판단됩니다. 다만, 높은 채무 총액으로 인한 경매 경쟁률은 예측하기 어렵습니다. 따라서 시세 수준 및 감정가를 고려하여 다음과 같은 범위로 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 460,000,000원 ~ 500,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.