나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102070 [1] 서울특별시 강남구 역삼동 647-5 5층503호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102070 [1] 서울특별시 강남구 역삼동 647-5 5층503호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경102070
• 주소: 서울특별시 강남구 테헤란로13길 8-7, 5층503호
• 용도: 오피스텔

서울중앙지방법원 경매8계 2025타경102070 | 소재지: 서울특별시 강남구 테헤란로13길 8-7, 5층503호 | 감정가: 452,000,000원 | 최저가: 289,280,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울중앙지방법원 2025타경102070 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102070 (1)

소재지: 서울특별시 강남구 역삼동 647-5 5층503호

용도: 오피스텔

감정가: 452,000,000원

토지면적: 6.64㎡ (약 2.01평)

토지지분: 6.6393㎡ (약 2.01평)

건물면적: 26.59㎡ (약 8.04평)

건물지분: 26.59㎡ (약 8.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 든OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 지하철 2호선 역삼역 서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔 등이 밀집한 지역입니다. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선 역삼역이 소재하여 전반적인 교통 상황은 매우 양호합니다. 역삼역 상권은 테헤란로의 중심부로, 대형 업무 빌딩과 다양한 상업 시설이 밀집해 있어 직장인 수요가 풍부한 지역입니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

건물 구조:

본건은 철근콘크리트구조의 지상 10층, 지하 1층 건물 중 지상 5층 503호입니다. 외벽은 석재 붙임, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감이며, 창호는 샤시 창호로 되어 있습니다.

이용 상태:

공부상 용도는 오피스텔로 등재되어 있으며, 내부 역시 오피스텔로 이용 중입니다.

설비 내역:

위생 설비, 급배수 설비, 전기 설비, 엘리베이터 설비, 주차장 설비, 옥내소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지 형상 및 이용 상태:

토지는 인접지 대비 등고평탄한 사다리형으로, 업무시설(사무소 및 오피스텔) 부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태:

본건은 남동측으로 노폭 약 4미터의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(테헤란로 제2지구), 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m), 과밀억제권역에 해당합니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 경매 절차를 통해 소유권 이전 시 일반적인 권리 분석상 인수되는 권리는 없는 것으로 예상됩니다. 다만, 정확한 권리관계 확인 및 말소기준권리, 대항력 있는 임차인 유무 등 상세한 권리분석은 별도의 전문가 검토가 필요합니다. "임대관계미상임"으로 표기되어 있어, 현황 조사 시 임차인과의 관계 및 보증금, 월세 등의 세부 사항 확인이 필수적입니다.

1.5. 상권분석

역삼역 상권은 서울의 핵심 업무지구인 테헤란로에 위치하여 고밀도 업무시설과 상업시설이 집약된 지역입니다. 특히 역삼역 주변으로는 대형 오피스 빌딩이 많아 직장인 배후수요가 풍부하며, 먹자골목이 잘 형성되어 있어 다양한 F&B 업종이 발달해 있습니다. 또한, 강남의 중심지로 교통이 편리하고 비즈니스 활동이 활발한 지역으로, 오피스텔 및 상가 임대 시세가 높게 형성되어 있습니다.

1.6. 생활정보

본건은 역세권(지하철 2호선 역삼역)에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 주변에는 다양한 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔 등이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 강남 중심부에 위치하여 현대백화점, 코엑스몰 등 주요 쇼핑 및 문화 시설 접근성이 좋습니다.

1.7. 잠재적 리스크

임대 관계 미상: 현재 건물에 임차인이 있는지, 있다면 계약 조건은 어떠한지 등 임대 관계가 불명확한 점이 리스크 요인입니다. 이로 인해 명도 과정에서의 분쟁이나 예상치 못한 비용 발생 가능성이 있습니다.

주변 시설: 현재 제공된 정보 및 검색 결과로는 본건 소재지(서울특별시 강남구 역삼동 647-5) 주변에 혐오시설(쓰레기 소각장, 납골당, 정신병원 등)이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 다만, 혐오시설 관련 내용은 개인의 가치관에 따라 다르게 해석될 수 있으며, 추가적인 지역 탐문이나 민감한 시설의 인허가 정보를 확인하는 것이 좋습니다.

높은 감정가 및 시장 변동성: 강남 지역의 높은 부동산 가격과 더불어 금리 변동, 경기 상황 등에 따른 시장 변동성이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 서울의 핵심 업무지구인 강남구 역삼동, 그것도 역세권에 위치한 오피스텔로, 뛰어난 입지 조건과 양호한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 주변 업무시설 밀집 지역으로 풍부한 임대 수요가 기대되며, 다목적 활용이 가능한 오피스텔로서 투자 가치가 높습니다. 다만, 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크를 면밀히 검토하고, 낙찰 후 활용 방안에 대한 신중한 접근이 필요합니다.

1.9. 투자 포인트

최고의 입지: 강남구 역삼동, 역세권이라는 강력한 입지 조건은 장기적인 가치 상승의 기반이 됩니다.

풍부한 배후 수요: 주변의 수많은 업무시설로 인한 직장인 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

소형 면적 활용성: 26.59㎡의 비교적 작은 면적은 1인 가구 또는 소규모 사업체에 적합하여 다양한 수요층을 확보할 수 있습니다.

향후 개발 잠재력: 테헤란로 일대는 지속적인 개발과 변화가 예상되는 지역으로, 미래 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

합리적인 감정가: 현재 감정가 452,000,000원은 지역적 특성을 고려할 때 투자 매력을 느낄 수 있는 수준으로 판단됩니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매8계