나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102642 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 12층1210호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한들 · 평가일 2025.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""신림고등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 일반주택, 아파트단지, 오피스텔 및 업무. 상업용건물 등으로 형성된 주거 및 상업지대로서 제반 주위환경 무난함.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(신대방역 : 2호선)이 소재하는 등 전반적인 대중교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리구트구조 (철근)콘크리트지붕 14층건내 제12층 제1210호로서,
외 벽 : 석재붙임 및 강화유리 마감 등,
내 벽 : 내부 인테리어 마감 및 타일 마감 등,
바 닥 : 대리석 마감(복도), 장판마감 및 타일 마감 등
창 호 : 알루미늄샷시 시스템 창호 마감.

이용상태

오피스텔(복층구조) - (후첨 ""호별배치도 및 내부구조도"" 참조)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 기계식주차장설비, 도시가스공급설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필 일단의 가장형의 토지로서, 건부지(업무시설 및 오피스텔)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 대중교통이 운행하는 노폭 약 25미터의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023-315호(2023.07.27.))), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102642 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 12층1210호

건물명: 더위일관악파크뷰

용도: 오피스텔

토지면적: 4.72㎡ (약 1.43평)

건물면적: 19.97㎡ (약 6.04평)

감정가: 290,000,000원

2. 1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 관악구 신림동에 소재하며, 신림고등학교 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 일반주택, 아파트단지, 오피스텔 및 업무, 상업용 건물 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 2호선 신대방역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건은 서측으로 노폭 약 25미터의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심), 도로, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.

3. 1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2023년 2월 7일 접수된 강서세무서장의 압류(갑4)입니다.

이후 접수된 권리 중 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 있습니다.

* 을구 3번 순위 주택임차권: 2023년 10월 26일 접수된 이 임차권은 보증금 290,000,000원이며, 전입일자 2022년 2월 23일, 확정일자 2022년 1월 25일로 대항력이 있습니다. 해당 임차인의 보증금은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수됩니다.

* 이 외 갑5 강제경매(주택도시보증공사)는 말소 대상입니다.

* 등기부채권 총액은 290,000,000원입니다.

* 물건명세서상 주택임차권의 보증금 290,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높으므로 각별한 주의가 필요합니다.

4. 1.3. 상권분석

본 물건이 속한 지역은 주거와 상업 기능이 복합된 지역으로, 서울시 난곡사거리 지구중심 지구단위계획구역으로 지정되어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

2호선 신대방역을 이용한 도심 접근성이 뛰어나며, 주변에 다양한 상업시설 및 생활 편의시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 편입니다.

5. 1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 신대방역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

* 건물: 철근콘크리트 구조의 14층 건물 중 12층에 위치한 오피스텔(복층구조)입니다. 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 도시가스 등 생활에 필요한 설비가 갖추어져 있습니다.

* 편의시설: 주변에 마트, 병원, 식당 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주변 시세(가정): 유사 면적 및 조건의 오피스텔 시세는 대략 280,000,000원에서 300,000,000원 수준으로 파악됩니다. (이는 외부 조사에 따른 추정치이며, 실제와 다를 수 있습니다.)

6. 1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수: 가장 큰 리스크 요인입니다. 임차인 천성석의 보증금 290,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 이를 그대로 인수해야 합니다. 이는 물건의 감정평가액과 동일한 금액으로, 사실상 매수인의 추가적인 자금 부담이 발생할 확률이 매우 높습니다.

* 임대관계 미상: 현재 임대차 관계가 명확하게 파악되지 않아 추가적인 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등 일부 규제 사항이 존재합니다.

* 주변 혐오시설: 본건 소재지 주변에 특별히 언급될 만한 대규모 혐오시설은 확인되지 않았으나, 일반적인 도시 지역 내 시설들의 영향을 받을 수 있습니다.

7. 1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 지하철 2호선 신대방역 역세권에 위치한 오피스텔로 입지 조건은 양호하나, 대항력 있는 임차인의 보증금 290,000,000원을 인수해야 하는 심각한 부담이 있습니다. 이는 물건의 감정평가액과 동일한 금액으로, 낙찰받더라도 추가적인 자금 투입이 불가피한 상황입니다. 따라서 투자 시에는 인수 금액을 포함한 총 실투자금액이 향후 예상되는 매매 시세보다 현저히 낮아야 수익을 기대할 수 있습니다. 현 시세 대비 높은 총 투자 비용으로 인해 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 1.7. 투자 포인트

* 서울 2호선 신대방역 인접으로 인한 우수한 대중교통 접근성.

* 지구단위계획구역 지정으로 인한 향후 지역 발전 기대.

* 소형 오피스텔로서 1인 가구 임대 수요 확보 가능성.

* (주의) 인수되는 보증금을 고려한 매우 낮은 가격으로 입찰하여 수익성 확보 가능 시.

9. 1.8. 예상 입찰가

감정가: 290,000,000원

본 물건의 예상 입찰가는 인수되는 임차인의 보증금을 제외하고, 감정가의 80% 수준인 232,000,000원으로 산정되었습니다.

이는 시세 대비 공격적인 입찰가를 고려한 것이며, 실제 낙찰 후 매수인이 부담하게 될 총 예상 비용은 다음과 같습니다:

총 예상 비용 = 입찰가 + 인수 보증금 = 232,000,000원 + 290,000,000원 = 522,000,000원

제시된 유사 물건 시세(가정: 280,000,000원 ~ 300,000,000원)와 비교 시, 본 건은 인수 금액으로 인해 수익성을 확보하기 매우 어려운 상황임을 명심해야 합니다. 입찰 전에 반드시 철저한 시세 조사와 더불어 인수 보증금 발생 가능성을 감안한 최종 투자 금액을 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.