나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102413 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이현 · 평가일 2025.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 지하철 신림역 북서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 신림역이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상8층 건물 내 제5층 제503호로서
외벽: 외장석재 마감 등
내벽: 벽지, 내장타일 등
창호: 샷시 창호.

이용상태

다세대주택(후면 건물개황도 참조)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형의 평지로 다세대주택, 오피스텔, 사무소의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 6미터 내외 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2024-04-11), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 5층503호에 위치한 부동산강제경매 사건입니다. 사건번호는 서울중앙지방법원 2025타경102413 (1)이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

물건의 용도는 다세대주택으로 되어 있으나, 건물명은 태양오피스텔입니다.

감정가는 210,000,000원이며, 토지 면적은 5.92㎡(약 1.79평)이고 건물 면적은 11.76㎡(약 3.56평)입니다.

건축물 정보에 따르면, 본 건물은 1991년 건축되었으며, 철근콘크리트 구조 평스라브 지붕의 지하 1층/지상 8층 건물입니다. 해당 물건은 5층에 위치한 503호입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 지하철 신림역 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 신림역이 소재하여 교통 상황은 무난한 편입니다.

토지는 유사 사다리형의 평지로, 다세대주택, 오피스텔, 사무소 부지로 이용 중이며, 북측으로 로폭 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 주요 권리 관계는 다음과 같습니다.

가장 중요한 사항은 대항력 있는 임차인으로, 주택도시보증공사(김예지)가 보증금 215,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021년 12월 22일, 확정일자 2021년 12월 27일로 등재되어 있으며, 대항력이 있습니다. 이 임차인의 주택임차권 등기(을구 1번)는 말소되지 않고 매수인이 인수하는 것으로 명시되어 있습니다. 이는 임차인이 배당으로 보증금을 전액 변제받지 못할 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

다른 임차인 엘리스다니엘리는 보증금 0원, 차임 0원으로 대항력이 없습니다.

등기부상 말소기준권리는 영등포세무서장의 압류(갑5, 2023년 8월 14일)입니다.

이 외 소유권 이전(갑4, 2022년 1월 14일, 문지우, 매매 215,000,000원), 가압류(갑6, 주택도시보증공사, 2023년 10월 17일), 강제경매(갑7, 주택도시보증공사, 2025년 3월 21일) 등이 존재하며, 이들은 말소될 예정입니다.

총 등기부채권액은 1,238,000,000원입니다.

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 1번 접수 제152353호 주택임차권등기는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라고 명시되어 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재하는 주거 및 상업 복합 지역입니다. 신림역 인근에 있어 유동인구가 있고, 지역 내 상권은 일반적인 생활 편의를 제공하는 수준으로 분석됩니다.

건물명칭이 태양오피스텔이며, 전유 면적이 11.76㎡(약 3.56평)로 매우 작아 1인 가구 주거용 또는 소규모 개인 사무실, 특수 목적의 공간으로 활용될 가능성이 높습니다.

1.4. 생활정보

교통은 지하철 신림역과 버스 정류장이 인접해 있어 편리한 편입니다.

주변에 오피스텔과 다세대주택이 밀집해 있어 주거 관련 생활 편의시설 접근이 용이할 것으로 예상됩니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보를 분석한 결과, 2026년 5월 기준 서울 관악구 일대에서 유사 면적대의 다세대주택 매매가가 18,000만원에서 23,000만원 수준으로 형성되어 있음을 확인할 수 있습니다. 다만, 해당 물건의 전유 면적(11.76㎡)은 매우 협소하여 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인(김예지)의 보증금 인수 가능성입니다. 을구 1번 임차권 등기가 "말소: 인수"로 되어 있으며, 배당으로 보증금 전액(215,000,000원)을 회수하지 못할 경우, 미회수된 금액을 매수인이 부담해야 할 수 있습니다. 현재 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있지만, '말소: 인수'라는 문구는 매우 주의 깊게 살펴봐야 합니다.

또한, 11.76㎡(약 3.56평)라는 매우 작은 건물 면적으로 인해 활용도 및 재매각 시 수요가 제한적일 수 있다는 점도 고려해야 합니다.

이전 소유권 이전가가 215,000,000원이었으나 감정가가 210,000,000원으로 하락한 점은 시장 가치 변동 또는 물건 자체의 특성을 반영하는 것일 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 신림역 역세권에 위치한 소형 오피스텔/다세대주택으로, 입지 및 교통 여건은 양호합니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이라는 중대한 권리상 하자가 존재하므로, 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 매우 작은 면적은 특정 목적을 가진 실수요자나 투자자에게는 기회가 될 수 있으나, 일반적인 투자 관점에서는 신중한 접근이 요구됩니다. 최종 낙찰가는 임차인 보증금 인수 여부에 따라 결정될 것입니다.

1.7. 투자 포인트

신림역 인근에 위치한 소형 주거 시설로서 1인 가구 증가 추세에 따른 수요가 존재할 수 있습니다.

만약 임차인 보증금 인수 부담이 명확하게 해소되고, 적정 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

건물의 작은 면적은 1인 가구 임대나 특별한 용도로 활용될 수 있는 잠재력을 가집니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하는 데 있어 가장 중요한 요소는 대항력 있는 임차인(김예지)의 보증금 215,000,000원의 인수 여부입니다. 등기부상 "말소: 인수"로 명시되어 있으며, "배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라는 문구가 존재합니다.

현재 권리분석상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 표기되어 있으나, 이는 현재까지의 배당 예상 순위에 따른 결과일 수 있으며, 최종 낙찰가에 따라 변동될 수 있습니다.

만약 임차인의 보증금 215,000,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 한다면, 이는 입찰가 산정에 결정적인 영향을 미칩니다.

감정가 210,000,000원, 이전 소유권 이전가 215,000,000원을 고려할 때, 임차인 인수 부담이 전혀 없다는 가정 하에 감정가의 80%~100% 수준인 168,000,000원 ~ 210,000,000원 사이를 고려할 수 있습니다.

그러나 "말소: 인수" 조항을 실제 인수 부담으로 간주한다면, 이보다 현저히 낮은 가격으로 입찰가를 책정해야 할 것입니다. 최악의 경우, 매수인이 임차인 보증금 전액을 인수해야 한다면, 실질적인 인수가는 감정가(210,000,000원) + 인수되는 임차인 보증금(215,000,000원)이 되어, 이 금액 이상의 입찰은 부적절합니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 임차인 보증금 인수 여부에 대한 명확한 확인 없이는 정확한 산정이 어렵습니다. 가장 낙관적인 시나리오(임차인이 배당으로 보증금 전액을 받는 경우)를 가정한다면, 180,000,000원 ~ 200,000,000원 범위 내에서 신중하게 검토할 수 있습니다. 하지만 이 가격대는 "말소: 인수"라는 중대한 리스크를 간과한 것일 수 있으므로, 반드시 사전에 권리 관계를 명확히 확인하시기 바랍니다.

주변 지역 조사 결과, 현재 시점에서 해당 물건 인근에서 특별히 언급할 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.