나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102397 [1] 서울특별시 중구 신당동 308-55 대지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102397 [1] 서울특별시 중구 신당동 308-55 대지 경매

• 사건번호: 2025타경102397
• 주소: 서울특별시 중구 신당동 308-55
• 용도: 대지

서울중앙지방법원 경매7계 2025타경102397 | 소재지: 서울특별시 중구 신당동 308-55 | 감정가: 1,188,750,000원 | 최저가: 760,800,000원 | 용도: 대지

1. 서울중앙지방법원 2025타경102397 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1. 사건번호:

서울중앙지방법원 2025타경102397 (1)

1.1. 2. 소재지:

서울특별시 중구 신당동 308-55

1.1. 3. 용도:

대지

1.1. 4. 감정가:

1,188,750,000원

1.1. 5. 토지면적:

896. 00㎡ (약 271.04평)

1.1. 6. 토지 지분:

79. 30㎡ (약 23.99평)

1.1. 7. 토지 제시외면적:

0. 00㎡ (0평)

1.1. 8. 건물면적:

0. 00㎡ (0평)

1.1. 9. 건물 지분:

0㎡ (0평)

1.1. 10. 건물 제시외면적:

0. 00㎡ (0평)

1.1. 11. 매각대상:

토지 일부 지분 매각

1.1. 12. 경매구분:

부동산 강제경매

1.1. 13. 채권자:

공OOOOOOOOO

1.2. 감정평가 요약

1.2. 1. 위치 및 주위환경:

본 물건은 서울특별시 중구 신당동에 위치하며, "서울장충초등학교" 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 상가주택 및 근린생활시설이 밀집한 주상지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2. 교통상황:

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 청구역(5, 6호선)이 소재하여 교통 여건은 양호합니다.

1.2. 3. 형태 및 이용상태:

본건 토지(기호 1)는 부정형 평지로, 주택 및 점포 부지로 이용 중에 있습니다. (기호 2 관련 내용은 제공된 정보에 포함되지 않으나, 일반적으로 상업용 부지로 이용될 수 있습니다.)

1.2. 4. 인접 도로상태:

본건 서측으로는 노폭 약 6m ~ 8m 도로에 접해 있으며, 동측으로는 노폭 약 4m ~ 6m 도로에 접해 있습니다.

1.2. 5. 토지이용계획 및 제한상태:

해당 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m), 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 6. 제시목록 외의 물건:

없음.

1.2. 7. 공부와의 차이:

없음.

1.2. 8. 기타 참고사항:

- 임대관계는 미상입니다.

- 기호 1, 기호 2 지상에는 소유자 미상의 건물이 다수 존재하나, 본 평가에서는 이를 제외하고 산정하였습니다. 다만, 이러한 건축물로 인해 소유권이 제한받는 상태를 반영하여 가격을 병기하였으니 참고하시기 바랍니다.

- 기호 1의 매각 지분은 주식회사 대현개발의 지분 전부에 대한 평가이며, 지분의 정확한 위치 및 경계 확인이 어려워 토지 전체를 기준으로 평가 후 지분 비율을 적용하여 감정평가액을 결정하였습니다.

1.3. 특이사항

1.3. 1. 지상 건축물 현황:

토지 지상에 소유자 미상의 다수 건물이 존재하며, 이로 인해 본건 토지의 소유권 행사에 일부 제약이 있을 수 있습니다. 감정평가액은 이러한 제한을 고려하여 산정되었습니다.

1.3. 2. 지분 매각 관련:

매각 대상은 토지의 일부 지분이며, 정확한 지분 위치 확인이 어려워 토지 전체 면적을 기준으로 감정평가 후 지분 비율을 적용하였습니다.

1.4. 주의사항

1.4. 1. 임대차 관계:

해당 토지의 임대차 관계가 명확히 파악되지 않았으므로, 낙찰 후 임차인과의 관계에서 발생할 수 있는 문제에 대한 확인이 필요합니다.

1.4. 2. 지상 건물 철거 또는 협의:

소유자 미상의 지상 건물들과 관련하여 법적 검토 및 건물주와의 협의가 필요할 수 있습니다.

1.5. 입지조건

1.5. 1. 서울 중심부 입지:

서울의 중심부인 중구에 위치하여 행정, 상업, 교통의 중심지로서의 이점이 있습니다.

1.5. 2. 초등학교 인접:

서울장충초등학교가 인접해 있어 교육 환경 측면에서 긍정적인 요소가 될 수 있습니다. (단, '상대보호구역' 등 관련 법규 확인 필요)

1.5. 3. 교통 편의성:

지하철 5, 6호선 청구역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.6. 권리분석

1.6. 1. 강제경매:

본 건은 채권자의 신청에 의한 강제경매로 진행됩니다. 낙찰로 인해 모든 권리는 소멸되는 것을 원칙으로 하나, 말소기준권리보다 선순위 권리 또는 인수되는 권리가 있는지 상세한 권리분석이 필수적입니다.

1.6. 2. 지분 경매:

토지 지분으로 매각되므로, 소유권 행사 및 관리에 있어 다른 지분권자와의 협의가 중요합니다.

1.7. 상권분석

1.7. 1. 주상복합지대:

주위가 상가주택 및 근린생활시설로 밀집된 주상지대로, 다양한 상업 활동이 가능한 지역입니다.

1.7. 2. 잠재적 상업 가치:

유동인구가 확보된 지역 특성상, 상업용 부동산으로서의 가치가 기대됩니다.

1.8. 생활정보

1.8. 1. 편의시설:

주변에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

1.8. 2. 교육시설:

서울장충초등학교 외 인근에 교육 시설이 있을 것으로 예상됩니다.

1.9. 잠재적 리스크

1.9. 1. 지상물로 인한 권리 제한:

토지 위에 소유자 미상의 건물이 다수 존재하여, 건물 철거, 사용 수익 관련 분쟁 발생 가능성이 있습니다. 이는 투자 수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

1.9. 2. 지분 매각의 복잡성:

정확한 지분 위치 확인이 어렵고, 다른 지분 소유자와의 관계 설정 및 협의가 필수적이므로, 일반적인 부동산 투자보다 복잡한 절차가 요구될 수 있습니다.

1.9. 3. 토지이용계획 제한:

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등 다양한 법규적 제한이 존재하므로, 개발 및 건축 시 관련 규제를 철저히 확인해야 합니다.

1.9. 4. 임대관계 미확인:

임대차 관계가 불분명하여, 인수되는 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

1.9. 5. 혐오시설:

주변 지역은 일반적인 서울 도심의 주상지대로, 특별히 혐오시설이 밀집해 있다는 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 모든 주변 시설에 대한 종합적인 검토는 필요합니다.

1.10. 종합 의견

본 물건은 서울 중구라는 우수한 입지와 편리한 교통 환경을 갖추고 있어 잠재적 가치가 높습니다. 또한, 상업 및 주거 기능이 복합된 지역으로 다양한 활용이 가능합니다. 그러나 토지 일부 지분 매각이고, 지상에 소유자 미상의 건물이 다수 존재하며, 임대관계가 불분명한 점 등은 주요 리스크 요인입니다. 이러한 복잡성을 해소하고 권리 관계를 명확히 할 수 있다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.11. 투자 포인트

1.11. 1. 입지적 강점 활용:

서울 도심이라는 희소성 있는 입지를 바탕으로 향후 개발 가치를 기대할 수 있습니다.

1.11. 2. 지상물 문제 해결 시 가치 상승:

지상 미등기 건물들에 대한 법적 검토 및 해결을 통해 토지의 온전한 활용이 가능해진다면, 투자 가치가 크게 상승할 수 있습니다.

1.11. 3. 지분 투자 경험자에게 유리:

토지 지분 투자에 대한 경험과 지식이 풍부한 투자자라면, 복잡한 권리 관계를 관리하며 수익을 창출할 기회가 될 수 있습니다.

1.11. 4. 철저한 사전 조사 필수:

투자를 고려하신다면, 반드시 현장 방문을 통해 지상물 현황을 파악하고, 관련 법규 및 권리 관계에 대한 철저한 사전 조사를 진행하시기 바랍니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매7계