나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102397 [1] 서울특별시 중구 신당동 308-55 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더블유

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중구 신당동에 소재하는 ""서울장충초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 상가주택 및 근린생활시설 등이 밀집한 주상지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

기호(1)은 본건까지, 기호(2)는 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 청구역(5,6호선)이 소재하는 등 교통여건은 양호함.

형태 및 이용상태

기호(1)은 부정형 평지로, 주택 및 점포 부지로 이용중임.
기호(2)은 가장형 평지로, 상업용 부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 본건 서측으로 노폭 약 6m ~ 8m 도로에 접함.
기호(2) : 본건 동측으로 노폭 약 4m ~ 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

308-55, 308-63 : 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획(신당,청구 역세권 일
대 지구단위계획구역 지정 및 계획)결정 및 지형도면 고시), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020
-07-09)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군
사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.

- 기호1, 기호2 지상에는 소유자 미상의 건물이 다수 존재하나 본 평가에서는 제외하였으며, 지상의 건축물로 인해 소유권이 제한받는 상태의 가격을 병기하였으니 참고바람.

- 기호1은 매각지분 갑구 112번, 116번, 117번 주식회사 대현개발 지분 54200분의 4794전부에 대한 평가로, 정확한 지분의 위치 및 경계확인이 불가능한 바, 본건 토지 전체를 기준으로 평가하고 지분비율을 승하여 감정평가액을 결정하였음.

물건 비고

1.지분매각임.공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음.
2.소유자 미상의 건물 매각에서 제외(지상의 건축물로 인해 소유권이 제한받는 상태의 가격은 1,109,500,000원임)
3.토지 지상의 건물에 대한 법정지상권 성립할 여지 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102397 (1)

소재지: 서울특별시 중구 신당동 308-55

용도: 대지

토지면적: 896.00㎡ (약 271.04평)

토지지분: 79.30㎡ (약 23.98평)

매각대상: 토지일부지분매각

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 1,188,750,000원

비고: 본 물건은 토지 지분에 대한 강제경매이며, 법정지상권 성립 여지, 공유자 우선매수, 건물 매각 제외 등의 특이사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중구 신당동에 소재하는 "서울장충초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 상가주택 및 근린생활시설 등이 밀집한 주상지대로 주위환경은 보통임.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 청구역(5,6호선)이 소재하는 등 교통여건은 양호함.

* 형태 및 이용상태

부정형 평지로, 주택 및 점포 부지로 이용중임.

* 인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 6m ~ 8m 도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역임.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되는 권리

등기부등본 상 갑구 112, 116, 117번의 주식회사 대현개발 지분에 설정되었던 근저당 및 가압류, 압류 권리들은 모두 말소 예정임. (을20, 을21, 을22, 갑128, 갑130, 갑138, 갑139, 갑143, 갑144, 갑145 권리 말소)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

토지 지상의 건물에 대한 법정지상권 성립 여지가 있어, 해당 권리는 매각으로 소멸되지 않을 수 있음.

* 채권자

본건은 공우이엔씨 주식회사의 강제경매 신청으로 진행됨.

* 지분 매각 관련

본건은 토지 전체 면적 중 일부 지분(약 79.30㎡)에 대한 매각임.

* 임차인 현황

* 권 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2010-03-10, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2018-08-07, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-08-31, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 10,000,000원, 차임 1,500,000원, 배당신고 2025-06-05, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2019-04-11, 대항력 없음.

* 상 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2008-12-04, 대항력 없음.

* 안 : 보증금 3,000,000원, 차임 250,000원, 전입 2016-11-04, 확정 2021-05-03, 배당신고 2025-04-14, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 1994-04-04, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 미상, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2009-04-13, 대항력 없음.

* 조 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2009-07-14, 대항력 없음.

* 최 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2006-07-31, 대항력 없음.

* 최 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2007-12-24, 대항력 없음.

인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됨.

1.3. 상권분석

본건은 서울특별시 중구 신당동의 주상지대로, 상가주택 및 근린생활시설이 밀집한 지역에 위치하고 있습니다. 인근에 지하철 청구역이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 지역 내 유동인구 및 배후수요가 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

주변에 서울장충초등학교가 위치하며, 상업 및 주거 기능이 복합된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 법정지상권 성립 가능성: 토지 지상에 소유자 미상의 건물이 존재하며, 이 건물에 대해 법정지상권이 성립될 경우 토지 이용에 상당한 제약이 발생할 수 있습니다. 이는 토지 소유권 행사에 큰 걸림돌이 될 수 있습니다.

* 지분 매각: 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 관계, 토지 이용 및 개발에 있어 협의가 필요하며 분쟁의 소지가 있습니다.

* 소유자 미상의 건물 존재: 매각에서 제외된 소유자 미상의 건물이 토지상에 있어, 법정지상권 문제와 복합적으로 작용하여 권리관계가 복잡해질 수 있습니다.

* 공유자 우선매수 신고: 경쟁 입찰 과정에서 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰이 무산될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 시내 역세권에 위치한 토지 지분 경매 물건으로, 교통 및 입지 조건은 양호한 편입니다. 그러나 토지 지상에 소유자 미상의 건물이 존재하고 이와 관련하여 법정지상권 성립 가능성이 높으며, 토지 자체도 지분 매각이라는 점에서 상당한 권리상의 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 잠재적 위험 요인들을 면밀히 분석하고 해결 방안을 모색해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울 중심부 역세권의 입지적 장점

* 향후 법정지상권 문제 해결 또는 토지 공유자 간 합의 도출 시 가치 상승 가능성

* 상업 및 주거 혼합 지역으로 잠재적 개발 가치

1.8. 예상 입찰가

본건은 법정지상권 성립 가능성과 지분 매각 등의 중대한 권리상 위험 요소를 포함하고 있으므로, 입찰 시에는 이러한 리스크를 충분히 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 감정가 1,188,750,000원 중, 건물로 인해 소유권이 제한받는 상태의 가격인 1,109,500,000원을 참고하되, 법정지상권 해결 비용, 지분 매각으로 인한 향후 관리의 어려움 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 인수 보증금은 없으므로, 입찰가를 산정할 때 추가적으로 고려할 금액은 없습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 법률 전문가와 상의하여 법정지상권 성립 여부 및 인수 시 예상되는 비용, 향후 토지 개발 가능성 등을 면밀히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.