나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102130 [1] 서울특별시 관악구 신림동 529-15 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이에스플러스 · 평가일 2025.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""난곡사거리"" 북동측 인근에 위치하며, 주위환경은 다세대주택 및 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역이며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철2호선 ""신대방역""등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층건 내
제2층 제201호로서,
외벽 : 석재 붙임 등임.
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등임.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 사무소(공부상) 이나 현황 주거용으로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 엘리베이터 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서 업무시설 및 공동주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023-315호(2023.07.27.))), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

본건은 공부상 사무소 이나 현황 주거용으로 이용중인 바, 감정평가시 이를 고려하였으므로 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공부상 용도는 ‘사무소’이나 현황은 ‘주거용’임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102130 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 529-15 2층201호

용도: 다세대주택 (공부상: 사무소, 현황: 주거용)

감정가: 145,000,000원

토지면적: 6.77㎡ (약 2.05평)

토지지분: 6.772㎡ (약 2.05평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 17.08㎡ (약 5.17평)

건물지분: 17.08㎡ (약 5.17평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 공

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "난곡사거리" 북동측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역으로 볼 수 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 2호선 신대방역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 장방형의 형상을 하고 있으며, 현재 업무시설 및 공동주택의 건부지로 이용 중입니다.

본건 동측으로는 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심) 등으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성이 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

본건과 관련하여 다음과 같은 권리 관계가 확인됩니다.

최선순위 권리는 2021년 4월 30일 접수된 전세권(을1)이며, 권리자는 공원재 씨입니다. 이 전세권은 145,000,000원으로 설정되어 있으며, 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다.

임차인 현황으로는 공원재 씨가 있으며, 보증금 145,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자 및 확정일자는 2021년 4월 30일이며, 대항력이 있습니다. 배당신고일자는 2025년 2월 24일입니다.

말소기준권리는 2022년 11월 10일 접수된 관악구청의 압류(갑4)입니다.

이 외의 권리들(갑1, 갑2, 갑3, 갑5, 갑6)은 말소기준권리보다 후순위이거나, 강제경매 신청인(공원재)과 동일인으로, 경매 절차를 통해 말소될 예정입니다.

주의사항으로, 공부상 용도는 '사무소'이나 현황은 '주거용'으로 이용 중이며, 이러한 점이 감정평가 시 고려되었음을 명시하고 있습니다.

권리 분석 결과, 매수인(낙찰자)은 전세권 145,000,000원을 인수해야 합니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 표시되어 있으나, 이는 경매 절차상의 배당 결과에 따른 것으로, 실제로는 인수되는 전세권 금액이 낙찰자의 부담으로 작용합니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 서울 관악구 신림동의 주거 및 상업 혼합 지역에 위치하며, 주변에 다세대 및 다가구 주택, 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

건축물대장상 본건 건물의 주용도는 '업무시설'이나, 현황은 '주거용'으로 이용되고 있습니다. 이는 상권 분석 시 중요한 고려사항입니다.

인근 유사 부동산 거래 사례를 보면 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 2일, 서울 관악구 신림동 255-120번지 소재 1991년 건축된 다세대주택(전용면적 68.58㎡, 2층)이 18,000만원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월 2일, 서울 관악구 신림동 592-12번지 소재 2015년 건축된 다세대주택(전용면적 36.33㎡, 1층)이 18,000만원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월 1일, 서울 관악구 신림동 1563-7번지 소재 2003년 건축된 다세대주택(전용면적 49.63㎡, 3층)이 23,000만원에 거래되었습니다.

본건의 전용면적은 17.08㎡ (약 5.17평)으로, 위에 제시된 사례들보다 상당히 작습니다. 면적이 작을수록 단위 면적당 가격은 상승하는 경향이 있으나, 절대적인 거래 금액은 낮아집니다. 본건의 경우, 공부상 용도와 현황 용도의 차이, 그리고 매우 작은 면적을 고려할 때 직접적인 시세 비교는 어려움이 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 신림동의 주거 밀집 지역에 위치하여 주변에 다양한 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다.

교통의 경우, 버스정류장 및 지하철 2호선 신대방역이 인접하여 서울 시내 접근성이 양호합니다.

건축물 현황상 '업무시설'이나 '주거용'으로 이용 중이므로, 주거 시설로서의 기본적인 편의시설 이용에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

제공된 정보에서 특정 혐오 시설에 대한 언급은 없었으며, 일반적인 도시 환경으로 파악됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건을 취득함에 있어 다음과 같은 잠재적 리스크를 인지해야 합니다.

* 인수되는 전세권: 공원재 씨의 전세권 145,000,000원이 말소되지 않고 낙찰자에게 인수됩니다. 이는 낙찰가가 이 금액에 더해져 총 부담액이 결정됨을 의미합니다.

* 공부상 용도와 현황 불일치: 공부상 '사무소'로 되어 있으나 실제 주거용으로 사용 중인 점은 추후 행정 처리, 세금 문제, 또는 법적 제약이 발생할 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

* 매우 협소한 면적: 건물 전용면적이 17.08㎡ (약 5.17평)으로 매우 작아 실거주 시 공간 활용에 제약이 있을 수 있으며, 임대 시에도 특정 수요층에 한정될 수 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 개발 가능성은 있으나, 현재 물건 자체의 개별적 가치 상승을 보장하지는 않습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동 역세권에 위치하며 교통이 편리하다는 장점이 있습니다. 그러나 공부상 용도와 현황의 불일치, 매우 작은 전용면적, 그리고 가장 큰 리스크인 145,000,000원의 전세권 인수 부담이 존재합니다. 감정가와 인수되는 전세권 금액이 동일한 점은 매우 중요하게 고려해야 할 부분입니다. 실질적인 매수 가치는 인수되는 전세권을 제외한 순수한 건물 가치와 향후 시세 상승 가능성을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 서울 관악구 신림동의 역세권 입지 (지하철 2호선 신대방역 인근).

* 지구단위계획구역 지정으로 인한 잠재적 지역 개발 및 가치 상승 기대.

* 1인 가구 실거주 또는 소액 투자용으로 고려 가능 (단, 인수되는 전세금 부담 고려).

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 145,000,000원이며, 낙찰자가 인수해야 할 전세권 금액도 145,000,000원입니다. 이는 낙찰받는 순간 최소 145,000,000원의 추가 부담이 발생한다는 것을 의미합니다. 따라서 낙찰가가 0원이라 할지라도 실질적인 취득 비용은 145,000,000원부터 시작합니다.

제공된 주변 시세 자료에 따르면, 비슷한 시기(2026년 5월)에 서울 관악구 신림동에서 거래된 다세대주택의 경우, 전용면적 36.33㎡~68.58㎡의 매물이 18,000만원에서 23,000만원 사이에 거래되었습니다. 본건의 전용면적은 17.08㎡로 이들보다 현저히 작습니다.

만약 본건의 순수 부동산 가치가 145,000,000원이라고 가정한다면, 낙찰가가 0원에 가깝더라도 총 취득 비용은 145,000,000원이 되므로 추가적인 투자 수익을 기대하기 어렵습니다. 따라서, 예상 입찰가는 인수되는 전세금 145,000,000원을 고려하여, 본건의 실질 가치가 낙찰 총액보다 높을 것이라는 판단 하에 신중하게 산정해야 합니다.

보수적으로 접근했을 때, 본건의 실질적인 시장 가치가 150,000,000원에서 170,000,000원 사이라고 가정한다면, 입찰가는 다음과 같이 산정될 수 있습니다.

- 실질 가치 150,000,000원 가정 시: 입찰가 = 150,000,000원 - 145,000,000원 = 5,000,000원

- 실질 가치 170,000,000원 가정 시: 입찰가 = 170,000,000원 - 145,000,000원 = 25,000,000원

이러한 분석을 바탕으로, 예상 입찰가 범위는 30,000,000원 ~ 50,000,000원 으로 제안합니다.

이 경우, 낙찰자의 총 부담액은 175,000,000원 ~ 195,000,000원이 됩니다. 이는 주변 시세 범위를 고려한 보수적인 접근입니다.

다만, 공부상 용도와 현황 용도의 불일치, 매우 작은 면적 등 잠재적 리스크를 고려하여 추가적인 현장 조사를 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.