나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9294 [1] 서울특별시 금천구 독산동 303-4 미림에이클래스 제101동 제12층 제1204호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9294 [1] 서울특별시 금천구 독산동 303-4 미림에이클래스 제101동 제12층 제1204호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경9294
• 주소: 서울특별시 금천구 두산로5길 26, 미림에이클래스 제101동 제12층 제1204호
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매16계 2025타경9294 | 소재지: 서울특별시 금천구 두산로5길 26, 미림에이클래스 제101동 제12층 제1204호 | 감정가: 266,000,000원 | 최저가: 212,800,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경9294 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9294 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 303-4 미림에이클래스 제101동 제12층 제1204호

용도: 오피스텔

감정가: 252,000,000원

토지면적: 8.62㎡ (약 2.61평)

토지지분: 8.622㎡ (약 2.61평)

건물면적: 24.44㎡ (약 7.39평)

건물지분: 24.44㎡ (약 7.39평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본 건은 서울특별시 금천구 독산동에 소재하며, '서울두산초등학교' 북측 인근에 위치합니다.

주위는 주로 업무시설(오피스텔), 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 함께하는 지역입니다.

단지 서측으로 노폭 약 10미터의 도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

제반 주위환경 및 교통여건은 보통 수준으로 평가되며, 제공된 정보 상 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

가장 중요한 특이사항은 HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경 및 임차인 관련 조건입니다.

매각 시 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에게 미배당 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

등기사항전부증명서상 주택임차권등기(2023.11.10. 접수, 임차보증금 269,000,000원)가 등재되어 있으나, 구체적인 임대관계는 별도 확인이 필요합니다.

따라서, 임차인과의 명도 및 보증금 관련 절차, HUG와의 인수조건 이행 여부가 중요한 권리 분석 포인트입니다.

1.4. 상권분석

본건이 소재한 독산동 일대는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 복합적으로 형성된 지역입니다.

인근에 서울두산초등학교가 위치하고 있으며, 다양한 업무시설과 상업시설이 공존하여 배후 수요가 확보될 수 있는 입지입니다.

주거 및 업무 시설이 밀집해 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상되며, 지역 내 상권은 전반적으로 안정적인 흐름을 보입니다.

1.5. 생활정보

본 건은 2021년 7월 8일에 사용승인된 비교적 신축 오피스텔입니다.

내부에는 기본적인 위생, 급배수, 난방, 소화, 주차, 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다.

교통 여건으로는 차량 진출입이 원활하며, 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

주변에 서울두산초등학교가 있어 교육 환경을 고려할 수 있으며, 근린생활시설 이용도 용이합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 임차인 및 HUG 관련 조건: 매각 허가 조건인 임차인의 보증금반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소가 원활하게 이행되지 않을 경우, 매수인에게 추가적인 부담이나 법적 분쟁의 소지가 발생할 수 있습니다. 임차인과의 명확한 합의 및 절차 진행 확인이 필수적입니다.

2. 임대차 계약 내용 미확인: 등기부상 임차권등기가 존재하나, 실제 임대차 계약의 구체적인 내용(묵시적 갱신 여부, 임대료 등)이 불명확하여 낙찰 후 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

3. 신축 건물의 하자 가능성: 사용승인 연도가 2021년으로 비교적 최신이지만, 장기 거주 시 발생할 수 있는 건물 하자에 대한 잠재적 위험은 존재할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 건 미림에이클래스 오피스텔은 신축급 건물이면서도 합리적인 감정가로 경매에 나왔다는 점에서 매력적인 투자 대상으로 평가됩니다.

교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 주변 환경 또한 업무 및 주거 기능이 조화롭게 형성되어 있습니다.

다만, 임차인 및 HUG 관련 조건부 매각과 미확인된 임대차 관계는 본 건 취득 시 반드시 해결해야 할 주요 과제입니다.

이러한 리스크를 충분히 인지하고 명확한 해결 방안을 마련한다면, 안정적인 임대 수익 창출 또는 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

1. 신축급 오피스텔: 2021년 준공으로 최신 설비와 깔끔한 상태를 기대할 수 있습니다.

2. 우수한 입지: 서울두산초등학교 인근에 위치하며, 업무, 주거, 상업시설이 복합된 지역으로 안정적인 수요가 예상됩니다.

3. 편리한 교통: 차량 진출입이 용이하고 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

4. 조건부 매각 기회: 임차인과의 협상 및 명도 절차를 성공적으로 완료할 경우, 일반 매매 대비 유리한 조건으로 취득할 수 있는 가능성이 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계