나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경90 [1] 서울특별시 중구 인현동1가 126-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이지혜감정 · 평가일 2025.03.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중구 인현동1가 소재 지하철 3호선 및 4호선 ""충무로역"" 북측 인근에 위
치하며, 부근은 각종 근린생활시설, 소규모 상가, 숙박시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주
위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 소형차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(3호선 및
4호선 ""충무로역"")이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 부정형의 토지로, 기준시점 현재 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 개발진흥지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건
축허가·착공제한지역(세부사항은 건축과에 문의)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도 : 77
-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구(세운재정비촉진지구)<도시재정비 촉
진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24), 서울
도심(4대문안)임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.
2. 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

목조 와즙 2층 건물로서
외 벽 : 몰탈 마감, 페인팅 마감 등
내 벽 : 벽지 마감, 인테리어 마감 등
창 호 : 새시창호임.

이용상태

평가대상 이상흠氏 지분은 현장조사시 건물 이해관계인에게 2층 주택으로 이용되고 있는 것
을 구두로 확인하였음.

설비내역

공동 위생설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.
2. 기 타 : 없 음.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경90 (1)

물건종별: 근린시설 (토지 및 건물 지분 매각)

소재지: 서울특별시 중구 인현동1가 126-1 (신주소: 서울특별시 중구 마른내로4가길 22)

감정가: 391,248,800원

토지 면적: 339.40㎡ (약 102.67평) / 토지 지분: 18.43㎡ (약 5.57평)

건물 면적: 581.82㎡ (약 176.00평) / 건물 지분: 29.21㎡ (약 8.84평)

건물 준공 연도: 1940년 8월 5일

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 고OOOOOOOOO

매각 방식: 일괄 매각

특이사항: 지분매각, 재정비촉진지구, 대항력있는임차인 존재

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울 지하철 3호선 및 4호선 충무로역 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 각종 근린생활시설, 소규모 상가, 숙박시설 등이 혼재되어 있는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

소형 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 충무로역이 소재하여 교통 접근성은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본 토지는 일반상업지역, 개발진흥지구, 재정비촉진지구(세운재정비촉진지구), 과밀억제권역에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역, 서울도심(4대문안) 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 사건의 말소기준권리는 을구 2번 고창군수산업협동조합의 근저당권(2011년 11월 25일 접수, 75,400,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위의 권리는 없으며, 모든 등기사항은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

대항력 있는 임차인:

* 김 (전입일자: 2002-04-18)

* 김 (전입일자: 2001-04-22)

* 이 (전입일자: 2005-03-04)

* 이 (전입일자: 1982-07-02)

* 이 (전입일자: 2002-10-07)

* 임 (전입일자: 1990-07-05)

* 조 (전입일자: 2001-04-22)

주의: 상기 대항력 있는 임차인 중 보증금 및 차임이 '미상'으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 잠재적인 보증금 인수 또는 명도 저항의 위험이 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.

대항력 없는 임차인:

* 김 (전입일자: 2017-03-30)

* 김 (전입일자: 2024-09-25)

* 원 (전입일자: 2020-07-02)

* 이 (전입일자: 2021-07-28)

* 이 (전입일자: 2016-02-04)

* 이 (전입일자: 2024-11-18)

* 조 (동아사, 사업자등록일 미상)

총 인수 보증금 합계: 0원 (단, 보증금 미상인 대항력 있는 임차인 존재)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건은 충무로역 역세권을 중심으로 형성된 상업 및 업무지구에 위치합니다.

소규모 상가, 근린생활시설, 숙박시설 등이 밀집되어 있어 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

인근에 재정비촉진지구로 지정된 지역이 많아, 향후 도시 개발에 따른 상권 변화 가능성이 있습니다.

4.2. 건물 용도 및 현황

공부상 용도는 '근린시설'이나, 건축물대장상 주 용도는 '교육연구시설'이며, 현황은 2층 주택으로 이용 중인 것으로 파악되었습니다.

목조 와즙 2층 건물로, 외벽은 몰탈 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 인테리어 마감, 창호는 새시 창호로 되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

지하철 3, 4호선 충무로역을 도보로 이용 가능한 역세권입니다.

다양한 노선버스가 운행되어 서울 시내 각지로의 이동이 매우 편리합니다.

5.2. 주변 편의시설

충무로역 주변의 다양한 상업시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

명동, 동대문 등 주요 상업 및 문화 중심지와 인접하여 쇼핑, 문화생활 접근성이 뛰어납니다.

5.3. 주변 환경

주거와 상업 기능을 모두 갖춘 지역으로, 다양한 업종의 상가와 주택이 혼재되어 있습니다.

본 물건 주변에서 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았으나, 현장 답사를 통해 재확인하는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

본 물건은 토지 및 건물 전체의 소유권이 아닌 일부 지분만 매각 대상입니다.

따라서 다른 공유자와의 복잡한 관계 및 협의가 필요하며, 명도 및 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인 (보증금 미상)

다수의 임차인이 '대항력 있음'으로 등재되어 있으며, 특히 보증금 액수가 미상인 임차인들이 존재합니다.

이는 명도 시 예상치 못한 보증금 인수 또는 명도 지연의 위험을 내포하고 있으므로, 법률 전문가와 상의하여 정확한 권리 분석 및 인수 금액을 확인해야 합니다.

6.3. 공부와 현황의 차이

건물이 공부상 표기된 단일 지번(126-1) 외에 인접한 여러 필지(126-1, 126-2, 126-3, 126-4, 126-5)에 걸쳐 소재하는 것으로 조사되었습니다.

또한, 공부상에 기재된 지하실(29.75㎡)은 현황 소재불명입니다.

이러한 공부와 현황의 차이는 향후 재산권 행사 및 법적 문제 발생 소지가 있습니다.

6.4. 건물 용도 불일치

건축물대장상 주 용도는 '교육연구시설'이며, '영업'의 기타 용도로 되어 있으나, 현장 조사 결과 '2층 주택'으로 이용 중입니다.

또한, 사용자 측에서 제시된 '근린시설'이라는 용도와도 차이가 있어, 향후 용도 변경 또는 관련 법규 위반에 따른 문제가 발생할 수 있습니다.

6.5. 구분소유적 공유 관계의 불확실성

현황조사보고서상 채무자의 특정 호실 구분 소유 및 점유에 대한 언급이 있으나, 법적으로 유효한 구분소유적 공유 관계가 성립되는지, 매수인이 해당 합의에 구속되는지는 불분명합니다. 이는 명확한 법적 검토가 필요한 부분입니다.

6.6. 재정비촉진지구

본 물건이 속한 재정비촉진지구의 개발 계획 및 사업 진행 속도에 따라 부동산 가치 변동성이 발생할 수 있습니다. 사업 진행 시 예상치 못한 권리 관계 재정비 또는 추가 부담이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 도심의 핵심 지역에 위치하며, 역세권 프리미엄과 더불어 재정비촉진지구 지정으로 인한 미래 가치 상승이 기대되는 입지입니다.

하지만 지분 매각, 보증금 미상의 대항력 있는 임차인 존재, 공부와 현황의 중대한 차이, 복합적인 건물 용도 불일치 등 여러 복합적인 리스크 요인을 내포하고 있어, 철저한 사전 조사와 법률 검토 없이는 낙찰 후 예상치 못한 문제에 직면할 수 있습니다.

따라서 매수인은 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고, 전문가의 도움을 받아 면밀히 분석한 후 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 최적의 도심 입지

충무로역 초역세권이라는 뛰어난 교통 및 상업시설 접근성을 자랑합니다.

서울 도심 재개발 및 재정비 사업의 중심지로, 향후 높은 미래 가치 상승이 예상됩니다.

8.2. 지분 투자 및 시세 차익 기대

현재 감정가 대비 낮은 가격으로 지분을 취득하여 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

향후 재정비 사업 진행 시 지분 가치 상승의 잠재력이 높습니다.

8.3. 저평가 가능성

전체 채무액(약 4억원) 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있으며, 지분 낙찰 시 추가적인 투자 기회 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 391,248,800원

본 물건은 지분 매각, 보증금 미상의 대항력 있는 임차인 다수, 공부와 현황의 불일치 등 다수의 위험 요소를 고려해야 하므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

정확한 명도 비용, 예상되는 법적 분쟁 비용, 필요한 공사 비용 등을 종합적으로 산정한 후 입찰가를 결정해야 합니다.

제시된 정보만으로는 정확한 입찰가 산정이 어려우나, 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여, 각 위험 요소별 예상 투입 비용을 가감하여 산출하는 것을 권장합니다. (예상 범위: 약 273,000,000원 ~ 313,000,000원)

본 가격은 단순 참고용이며, 반드시 현장 답사, 전문가 상담, 권리 분석 심층 검토 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.