나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경311 [1] 서울특별시 서초구 서초동 1603-71 서초동베스트원주건축물 1 지2층비201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안감정 · 평가일 2025.02.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 서초구 서초동 소재, ‘지하철역 3호선 남부터미널역’ 북동측 인근에 위치하는 부동산(근린생활시설 및 다세대주택)으로 주위는 주택, 근린생활시설 등이 분포하는 주상지대로서, 전반적인 주거환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 가능하고 인근 대중교통여건 등을 고려하였을 때, 전반적인 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

일련번호 1.
근린생활시설으로 이용중임.
일련번호 2.
다세대주택으로 이용중임.

인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종전용주거지역 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 2층 건물 내 제지2층 제비201호 및 제2층 제202호로서,
외 벽 : 모르타르 위 페인팅 마감 등
창 호 : PVC 샷시 등임.

이용상태

일련번호 1.
근린생활시설으로 이용중임.
일련번호 2.
다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 급배수시설, 소화설비, 승강기설비 등 갖추었음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경311 (1)

소재지: 서울특별시 서초구 서초동 1603-71 서초동베스트원주건축물 1 지2층비201호

건물 정보:

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

총 층수: 지하 2층, 지상 2층

주용도: 제1종근린생활시설 (다세대주택)

사용승인일: 2022년 09월 01일

토지 면적: 31.82㎡ (약 9.63평)

토지 지분: 31.82㎡ (약 9.63평)

건물 면적: 46.36㎡ (약 14.03평)

건물 지분: 46.36㎡ (약 14.03평)

감정가: 1,300,000,000원 (13억원)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 장흥군수산업협동조합

1.1. 입지조건

위치 및 주변 환경:

대상 물건은 지하철 3호선 남부터미널역 북동측 인근에 위치하며, 주변은 주택 및 근린생활시설이 분포하는 주상복합 지대입니다. 전반적인 주거 및 상업 환경이 양호한 편입니다.

교통 상황:

차량의 접근이 용이하며, 인근 대중교통 여건 또한 고려 시 전반적인 교통 상황은 양호합니다. 지하철 3호선 남부터미널역을 도보로 이용할 수 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

도시지역, 제1종전용주거지역으로 지정되어 있으며, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

경매 구분 및 채권자:

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 장흥군수산업협동조합입니다.

말소기준권리 및 총 채권액:

말소기준권리는 2022년 10월 07일 접수된 수협엔피엘대부주식회사 명의의 근저당권(을1)이며, 채권액은 2,364,000,000원입니다. 등기부채권 총액은 4,364,000,000원입니다.

주요 권리 관계:

* 소유권보존: 2022-10-07 (주식회사 건원종합건설)

* 근저당권: 2022-10-07 (수협엔피엘대부주식회사, 2,364,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권: 2023-12-29 (주식회사 신한저축은행 외 5명, 2,000,000,000원) - 말소 예정

* 임의경매개시결정: 2025-02-12 (장흥군수산업협동조합, 2,012,168,764원) - 말소 예정

인수되는 권리:

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리 및 임의경매 개시 결정 등기 등은 경매 완료 후 말소될 예정이므로, 매수인에게 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이헌도

* 보증금: 65,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2024-06-27

* 확정일자: 2024-06-27

* 배당신고일자: 2025-04-23

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상되어 매수인이 인수할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

지역 특성:

대상 물건이 위치한 서초동 일대는 주택과 근린생활시설이 혼재된 주상복합 지역으로서, 일상생활에 필요한 기본적인 상업 시설 이용이 용이합니다.

주변 편의시설:

지하철 3호선 남부터미널역 인근으로 상업 및 교통 인프라가 구축되어 있습니다.

1.4. 생활정보

주거 환경:

전반적으로 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

대중교통 접근성:

지하철 3호선 남부터미널역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선 또한 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

물건 특이사항:

'공동담보' 물건으로 표기되어 있으나, 제공된 정보상 해당 물건 자체의 권리 분석에는 문제가 없어 보입니다. 다만, 공동으로 담보 제공된 다른 물건의 진행 상황에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

법적 제한:

제1종전용주거지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당하여 건축 및 개발 시 관련 법규 준수가 요구됩니다.

임차인 관련:

대항력 없는 임차인이 존재하나, 배당 신고를 하였고 인수 보증금이 0원이므로 매수인의 직접적인 인수 부담은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 서초구 서초동에 위치한 다세대주택 및 근린생활시설로, 2022년 사용승인을 받은 비교적 신축급 건물입니다. 지하철 3호선 남부터미널역 역세권에 위치하며 주상복합 지역으로 생활 및 교통 여건이 우수합니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위의 다수의 채권이 존재하나, 경매 절차를 통해 모두 소멸될 예정이며, 대항력 없는 임차인이 존재하나 보증금 인수 부담은 없습니다.

1.7. 투자 포인트

입지 강점:

* 지하철 3호선 남부터미널역 초역세권으로 뛰어난 교통 접근성을 자랑합니다.

* 주상복합 지역으로서 직주근접 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

건물 상태:

* 2022년 사용승인된 신축급 건물로, 건물 노후도가 낮아 즉시 활용이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1,300,000,000원

주변 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보들을 분석한 결과, 다음과 같은 시세 현황을 파악할 수 있습니다.

* 명덕빌라 (2002년 건축, 54.13㎡): 2026년 5월, 114,000,000원 (약 11.4억원)

* 경성 (1980년 건축, 56.89㎡): 2026년 5월, 80,000,000원 (약 8억원) - 연립주택

* 유니빌 (1995년 건축, 31.68㎡): 2026년 5월, 48,000,000원 (약 4.8억원)

본건 물건은 건물 면적이 46.36㎡(약 14.03평)이며, 감정가는 13억원입니다. 주변 빌라 시세와 비교했을 때, 본건은 비교적 최근 건축되었음에도 불구하고 감정가가 주변 시세 대비 높게 설정되었을 가능성이 있습니다. 특히, 해당 물건이 지하층(지2층)이라는 점을 고려할 때, 입찰가 산정 시 이러한 요소들을 종합적으로 반영해야 합니다.

권장 입찰가:

상기 분석을 종합해 볼 때, 감정가 13억원을 기준으로 하되, 주변 시세 및 물건의 실질적 가치를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다. 본건의 경우, 10억 5천만 원 ~ 11억 5천만 원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 검토하시기를 권장합니다.

본 제시가는 현재 제공된 정보에 기반한 추정치이며, 반드시 현장 조사 및 추가적인 시세 조사, 법률 검토를 거쳐 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.