나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9470 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 271-30 디아트라움 제5층 제503호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9470 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 271-30 디아트라움 제5층 제503호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매16계 2025타경9470 | 소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 271-30 디아트라움 제5층 제503호 | 감정가: 334,684,000원 | 최저가: 334,684,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9470 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9470 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 271-30 디아트라움 제5층 제503호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 334,684,000원

토지면적: 33.41㎡ (약 10.11평)

토지 지분율: 3340.9999999999995

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 42.66㎡ (약 12.90평)

건물 지분율: 4265.5

건물 제시외면적: 25.90㎡ (약 7.84평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 류OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 제시외 건물 포함 매각

주의사항: 임차인 및 주택임차권승계인(주택도시보증공사)은 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됨.

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 '개웅초등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 개봉역과도 인접하여 교통 접근성이 좋습니다. 주변에 편의시설로는 마트, 재래시장, 다양한 상가 등이 있어 생활이 편리할 것으로 보입니다. 또한, 개웅초등학교가 인근에 있어 자녀 교육 환경도 갖추고 있습니다. 구로구는 개웅초등학교 주변을 어린이 보행특화거리로 조성하여 통학 환경을 개선하고 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자는 류OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 매각 대상에는 제시외 건물도 포함됩니다. 권리관계상 중요한 사항으로, 임차인 및 주택임차권승계인(주택도시보증공사)은 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 이는 매수인에게 임차인 관련 보증금 반환 의무가 일부 승계될 수 있음을 의미하므로, 경매 진행 시 관련 내용을 면밀히 확인해야 합니다. 공부상 내부의 접이식 사다리(다락용) 및 옥탑층 다락이 존재하며, 이는 별도로 평가되었으므로 소유 관계 및 일괄 경매 여부를 재확인할 필요가 있습니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 개봉동은 주거 지역이면서도 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 기본적인 상권을 형성하고 있습니다. '개웅초등학교' 인근에 위치하여 학생 및 학부모 유동인구가 예상되며, 이는 주변 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 인근에 다양한 상가와 편의시설이 소재하고 있어 지역 주민들의 생활 편의성이 높습니다. 다만, 대규모 상업지구와는 거리가 있어 복합적인 상업 시설 이용을 위해서는 인근 역세권이나 다른 지역으로의 이동이 필요할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트조 평슬래브 경사지붕 5층 건물 내 제5층 제503호입니다. 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 대중교통 사정은 전반적으로 보통 수준입니다. 주변에 개웅초등학교가 있으며, 서울한영대학교 등 교육 시설도 인접해 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

주의해야 할 점은 다음과 같습니다. 첫째, 임차인 및 주택도시보증공사와 관련된 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건부 매각으로, 배당받지 못한 잔액에 대한 매수인의 인수 여부를 철저히 확인해야 합니다. 둘째, 집합건축물대장상의 다락 공간(내부 접이식 사다리, 옥탑층 다락)이 본건과 별도로 평가되었으므로, 소유 관계와 일괄 경매 여부를 경매 진행 시 재확인해야 합니다. 셋째, 폐문부재로 인해 내부 상태를 완벽히 파악하지 못했을 수 있으므로, 경매 진행 시 현장 재확인이 필수적입니다. 넷째, 토지이용계획 상 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지목 도로 한정) 등의 제한사항이 있으므로, 관련 법규를 숙지해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울특별시 구로구 개봉동의 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택입니다. 개웅초등학교가 인접하여 자녀 교육 환경이 양호하며, 대중교통 및 생활 편의시설 접근성도 보통 수준입니다. 다만, 임차인 관련 권리 분석, 공부와의 차이(다락 공간), 내부 상태 미확인 등 몇 가지 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 철저한 사전 조사를 통해 이를 명확히 파악하는 것이 중요합니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고 관리할 수 있다면, 입지적 장점을 바탕으로 투자 가치를 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

우선, 서울특별시 구로구라는 입지적 이점을 가지고 있습니다. '개웅초등학교' 인근으로 교육 환경이 비교적 안정적이며, 향후 지역 개발 가능성을 고려할 수 있습니다. 또한, 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 특히, 제시외 건물 포함 매각으로 인해 실제 사용 면적 대비 가치를 높일 수 있는 여지가 있습니다. 다만, 앞서 언급된 권리 관계 및 공부상 차이점 등 잠재적 리스크를 면밀히 분석하고, 이를 극복할 수 있는 전략을 수립한다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계