나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경457 [1] 서울특별시 구로구 구로동 3-25 신도림테크노마트 제10층 제011호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치 · 평가일 2025.04.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 신도림역(지하철1, 2호선) 남서측 인근에 위치한 ""신도림테크노마트"" 내에 위치하고 주위에 아파트단지, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재함.

교통상황

본건은 대로에 접하여 차량의 주정차가 용이하고 인근에 지하철역(신도림역 1, 2호선) 및 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 및 일반철골구조 철근콘크리트지붕 40층 건물 내 제10층 제011호로서(사용승인:2007.12.28.)
외벽: 석재붙임 및 복합판넬, 커튼월 등 마감
내벽: 내부인테리어 및 몰탈위페인팅 등 마감
바닥: 아스타일 등 마감
창호: 강화유리 창호임.

이용상태

본건은 판매시설(일반음식점)로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 중앙공급냉난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비 및 화재경보설비, 승강기, 에스컬레이터, 도시가스, 스프링클러 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 세장형에 가까운 부정형 토지로서 판매시설, 업무시설, 문화및집회시설, 운동시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 새말로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(2016-12-1), 도로(접함), 일반철도(저촉), 중로2류(폭15m~20m)(접함), 상대보호구역(2015-04-06), 대공방어협조구역(위탁고도: 해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할), 과밀억제권역, 철도보호지구임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

본 보고서는 서울특별시 구로구 구로동 소재 신도림테크노마트 내 상가 건물에 대한 경매 물건 정보를 분석한 결과입니다. 본 물건은 신도림역 역세권에 위치하며, 교통 및 상권의 이점을 갖춘 투자 가치가 있는 부동산입니다.

1.2. 기본 정보 요약

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경457 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 3-25 신도림테크노마트 제10층 제011호 (신주소: 서울특별시 구로구 새말로 97)

용도: 판매시설 (일반음식점으로 이용 중)

감정가: 1,250,000,000원

토지면적: 29.94㎡ (약 9.06평)

토지지분: 29.94㎡ (약 9.06평)

건물면적: 135.34㎡ (약 40.94평)

건물지분: 135.34㎡ (약 40.94평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

주의사항: (제공된 정보 없음)

특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 접근성

본 물건은 서울특별시 구로구 구로동에 위치한 신도림테크노마트 내에 자리하고 있으며, 지하철 1, 2호선 신도림역에서 남서측 인근에 위치하여 뛰어난 접근성을 자랑합니다.

2.2. 주변 환경

주변에는 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하여 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달된 지역입니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

토지는 인접 필지와 등고평탄한 세장형에 가까운 부정형의 토지로, 현재 판매시설, 업무시설, 문화및집회시설, 운동시설 등의 건부지로 이용되고 있습니다. 남동측으로는 새말로와 접하고 있어 차량 통행이 용이합니다.

2.4. 토지이용계획

본 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역(2016-12-1)에 속해 있습니다. 또한, 도로(접함), 일반철도(저촉), 중로2류(폭15m~20m)(접함), 상대보호구역(2015-04-06), 대공방어협조구역(위탁고도: 해발165m, 육군수도방위사령부 관할), 과밀억제권역, 철도보호지구 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 공유자 전원 지분 이전 등의 기록이 있습니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 12월 29일 접수된 신한은행의 근저당권(을4)이며, 채권 최고액은 1,308,000,000원입니다.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 압류(김포세무서장, 구로구) 및 임의경매개시결정(신한은행) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 제공된 정보상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 분석

본 물건은 임대 관계가 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원으로 조사되었습니다. 이는 낙찰자가 기존 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없음을 의미합니다. 다만, 현재 판매시설(일반음식점)로 이용 중이라는 점으로 보아 실제 점유 관계에 대한 추가적인 확인 및 명도 협상이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 개요

신도림역은 서울의 주요 교통 허브로서 풍부한 유동인구를 보유하고 있습니다. 본 물건이 위치한 신도림테크노마트는 다양한 집객 시설을 갖추고 있어 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다.

4.2. 건물 특성

본 건물은 2007년 12월 28일 사용승인된 철골철근콘크리트구조 및 일반철골구조의 40층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 및 복합판넬, 커튼월 등으로 마감되었으며, 내부는 일반적인 상가 인테리어로 구성되어 있습니다. 급배수, 위생, 중앙냉난방, 소화전, 화재탐지, 승강기, 에스컬레이터, 도시가스, 스프링클러 등 현대적인 설비를 갖추고 있습니다.

4.3. 주변 상업시설

본 물건은 신도림테크노마트라는 대규모 복합 쇼핑몰 내에 위치하여, 쇼핑, 문화, 엔터테인먼트 등 다양한 목적의 방문객을 흡수할 수 있는 이점을 가지고 있습니다. 주변에는 오피스텔, 백화점, 영화관 등 다양한 상업시설이 밀집해 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

본 물건은 신도림역을 중심으로 대중교통 이용이 매우 편리하며, 대로변에 접해 있어 차량 접근성 또한 우수합니다. 주변의 발달된 상업시설 및 업무시설은 비즈니스 활동 및 고객 방문 편의성을 높입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련

임대 관계가 미상이고 현재 일반음식점으로 이용 중이라는 점은 명도 과정에서 예상치 못한 시간이나 비용이 발생할 수 있는 잠재적 리스크입니다.

6.2. 권리 관계 (유동화)

유동화 물건이라는 점은 채권의 유동성 거래 과정에서 발생할 수 있는 절차적 복잡성을 내포할 수 있으나, 현재 등기부상 권리 관계는 명확하게 정리된 것으로 보입니다.

6.3. 기타 제한 사항

토지이용계획상 일반철도(저촉), 대공방어협조구역, 철도보호지구 등의 제한 사항은 향후 재건축이나 용도 변경 시 고려되어야 할 사항입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신도림역 초역세권이라는 최상의 입지 조건을 갖춘 신도림테크노마트 내 상가로서, 높은 유동인구와 뛰어난 접근성을 기반으로 안정적인 영업 또는 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 권리 관계는 명확히 정리되어 있으며, 매각으로 인한 소멸 여부도 양호합니다. 다만, 현재 이용 중인 상가에 대한 명도 절차 진행 시 세심한 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 강점

신도림역 도보 약 5분 이내의 거리로, 서울 서남부 지역의 핵심 교통 요지이자 상업 중심지에 위치합니다.

8.2. 시장 잠재력

대규모 복합 쇼핑몰인 신도림테크노마트 내부에 위치하여 자체적인 집객 효과를 누릴 수 있으며, 주변의 다양한 상업 및 업무 시설과 시너지 효과를 창출할 수 있습니다. 10층에 위치한 135.34㎡ 면적은 일반음식점뿐만 아니라 다양한 업종으로의 전환 가능성을 시사합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 참고 자료

감정가: 1,250,000,000원

최근 매매 사례 (2023년 12월 29일): 1,380,000,000원 (주식회사서원트레이딩 매매)

말소기준권리 (신한은행 근저당): 1,308,000,000원

9.2. 예상 범위

본 물건은 최근 실거래가가 감정가를 상회하며, 말소기준권리 금액 또한 감정가와 유사하거나 높은 수준입니다. 이는 시장에서 본 물건의 가치를 높게 평가하고 있음을 시사합니다. 현재까지 유찰 횟수에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 최근 실거래가 13.8억 원과 감정가 12.5억 원을 고려할 때, 입찰 경쟁은 치열할 것으로 예상됩니다.

인수해야 할 보증금이 없으므로, 시장 가치 및 경쟁 상황을 종합적으로 고려하여 12억 원에서 13.5억 원 사이 에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 정확한 입찰가는 향후 진행 상황 및 시장 변동성을 면밀히 분석하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.