나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경304 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1583-38 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '관악세무서' 북측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 등이 소재하는
등 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

대상물건의 동측으로 노폭 약 8미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역(7층 이하)), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에
반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:
194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역
(주요산 주변).

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상3층 건물으로서,
- 외벽 : 석재 붙임 마감 등,
- 창호 : 새시 창호 등.

이용상태

지1층: 공부상 다중주택 및 사무소
1층 ~ 3층 (각): 공부상 다중주택
옥탑1층: 계단실

설비내역

통상의 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 설치되어 있음.

부합물 및 종물

일련번호 2) 건물 1층, 2층 및 3층에 제시외건물 ㄱ)~ㄷ)(확장형발코니 등)이 소재하며,
건축물현황도 등에 근거하여 개략적으로 면적을 사정하여 원가법으로 감정평가하였으니,
경매진행 및 입찰시 재확인 바람.

공부와의 차이

일련번호 2) 건물 지1층 중 일부(현황 통칭 'B01'부분)의 공부상 용도는 사무소로 기재되어
있으나 현장조사 외부관찰시 주거용으로 보이는 바, 경매 진행 및 입찰시 반드시 현장조사
등을 통해 재확인 바라며, 적법성 여부 등은 관할 구청 등에 확인 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

- 대상물건의 내부구조는 잠금장치 및 이해관계인의 부재로 인하여 후첨‘내부구조도’와
같이 건축물현황도를 기준하였으며, 건축물현황도와 실제사항은 상이할 수 있으니, 경매
진행 및 입찰시 반드시 현장조사 등을 통해 재확인 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경304 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1583-38

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상3층

용도: 다중주택

감정가: 2,072,924,400원

토지면적: 149.80㎡ (약 45.31평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 310.71㎡ (약 93.97평)

건물 제시외면적: 48.17㎡ (약 14.58평) (확장형 발코니 등)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

물건 특이사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 건물 지하 1층 일부(현황 'B01' 부분)의 공부상 용도는 사무소이나 현황 주거용으로 보이는 바, 적법성 여부는 관할 구청 확인 필요.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 서울특별시 관악구 신림동 소재 '관악세무서' 북측 인근에 위치하며, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 대상 물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하여 교통 여건은 보통입니다.

토지 형상 및 이용상태: 인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로, 현재 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 대상 물건의 동측으로 노폭 약 8미터의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을5 근저당권 (하나은행, 2018-09-28, 900,000,000원)

소멸되는 권리: 말소기준권리인 을5 근저당권보다 후순위의 권리들은 모두 말소될 예정입니다. 등기부 요약에 따르면 모든 임차권(주택임차권) 및 근저당권, 임의경매 개시 결정 등기 모두 말소 예정으로 확인됩니다.

인수되는 권리: 인수되는 권리는 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

임차인 현황:

* 김 , 보증금 75,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-04-28, 대항력 없음.

* 마 , 보증금 250,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-01-17, 대항력 없음.

* 서 , 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020-06-09, 대항력 없음.

* 손 , 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-04-02, 대항력 없음.

* 손 , 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-05-01, 대항력 없음.

* 양 , 보증금 100,000,000원, 차임 120,000원, 전입 2021-04-30, 대항력 없음.

* 이 , 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-11-15, 대항력 없음.

* 이 , 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-03-02, 대항력 없음.

* 이 , 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-04-26, 대항력 없음.

* 장 , 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-06-15, 대항력 없음.

* 조 , 보증금 75,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-02-14, 대항력 없음.

* 천 , 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-05-25, 대항력 없음.

* 최 , 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-04-26, 대항력 없음.

* 최 , 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-01-22, 대항력 없음.

주의사항: 임차인 중 보증금 및 차임이 미상이거나 금액이 소액인 경우에도, 배당 여부 및 권리 관계 재확인이 필요합니다. 본 건의 경우, 모든 임차인이 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 정확한 배당 종결 여부는 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

지역 특성: 본 물건은 서울 관악구 신림동에 위치하며, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. '관악세무서' 인근에 있어 행정기관 접근성이 있습니다.

토지이용규제: 제2종일반주거지역(7층 이하)으로, 향후 건축 시 층수 제한을 고려해야 합니다.

주변 시세: 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보는 개별 소형 주택의 거래 사례로, 본 물건(다중주택, 건물 전체)과는 규모 및 성격이 다릅니다.

기풍홈타워 (연립, 84.91㎡): 2026년 7월 3일, 630,000,000원 (약 742만원/㎡)

제일빌라 (다세대, 30.92㎡): 2026년 7월 6일, 185,000,000원 (약 600만원/㎡)

드림하우스 (다세대, 29.56㎡): 2026년 7월 6일, 320,000,000원 (약 1083만원/㎡)

상기 거래 사례는 본 물건과 직접 비교하기 어려우며, 본 물건의 총 면적(토지 149.80㎡, 건물 310.71㎡) 및 다중주택으로서의 임대 수익성 등을 종합적으로 고려한 시세 분석이 필요합니다.

1.4. 생활정보

교통: 차량 진출입이 용이하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: '관악세무서' 인근에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육환경: 교육환경보호구역으로 지정되어 있어, 최종적인 확인은 동작교육청을 통해 해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

제시외 건물: 일괄매각 대상에 제시외 건물(확장형 발코니 등, 48.17㎡)이 포함되어 있으므로, 이에 대한 정확한 현황 확인 및 처리 방안 모색이 필요합니다.

공부상 용도와 현황 불일치: 건물 지하 1층 일부가 공부상 사무소로 되어 있으나, 현황은 주거용으로 사용되는 것으로 추정됩니다. 이에 대한 적법성 여부, 불법 건축물 해당 여부 및 이행강제금 부과 가능성 등을 관할 구청에 확인해야 합니다.

내부 상태 미확인: 현재 내부 구조 및 상태에 대한 직접적인 확인이 어려운 상황입니다. 건축물 현황도를 기준으로 하되, 실제와 상이할 수 있으므로 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 내부 상태를 파악해야 합니다.

임차인 명도: 비록 모든 임차인이 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 배당 절차 결과에 따라 명도 과정에서 일부 마찰이 발생할 수 있습니다.

건축 규제: 제2종일반주거지역(7층 이하)으로, 향후 건물 증축이나 신축 시 층수 제한을 받습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동의 제2종일반주거지역에 위치한 다중주택으로, '관악세무서' 북측 인근에 자리하고 있어 지역 내에서의 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

감정평가액은 약 20.7억원이며, 토지 149.80㎡와 건물 310.71㎡를 포함하는 일괄매각 대상입니다.

권리 관계는 하나은행의 근저당권이 말소기준이 되어 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

다수의 임차인이 존재하나, 모두 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없다는 점은 긍정적입니다.

다만, 제시외 건물 포함, 지하 1층의 용도 불일치, 내부 상태 미확인 등의 잠재적 리스크가 존재하므로, 철저한 현장 조사와 관계 법령 확인이 필수적입니다.

신림동 지역의 주거 수요를 바탕으로 임대 수익을 기대할 수 있는 물건으로 평가됩니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 임대 수익 기대: 다중주택으로서 다수의 임대 가구를 확보하여 꾸준한 임대 수익 창출이 가능합니다.

권리관계의 안전성: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리가 소멸되므로, 법적인 인수 부담이 없어 안전하게 취득할 수 있습니다.

잠재적 가치 상승 가능성: 제시외 건물 및 용도 불일치 등의 문제가 명확히 해결될 경우, 추후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

우수한 교통 및 편의 접근성: 차량 진출입이 용이하고 대중교통 이용이 편리하며, 행정기관 및 근린생활시설이 인근에 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2,072,924,400원입니다.

제공된 주변 시세 정보는 개별 소형 주택 거래 사례로서 본 물건의 전체 가치 산정에 직접적인 비교가 어렵습니다.

건물 총면적 310.71㎡ (약 93.97평) 기준, 신림동 지역의 유사 물건 시세를 고려 시, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

잠재적 리스크(제시외 건물, 용도 불일치, 내부 미확인 등)와 권리 인수 부담이 없다는 점을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 약간의 할인된 가격에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통해 건물 상태, 주변 시세, 임대 현황 등을 재확인하고, 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

보수적인 관점에서, 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 거쳐 1,800,000,000원 ~ 2,100,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

참고: 임차인의 보증금 총액은 1,515,000,000원이나, 모든 임차인이 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 0원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.