나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9110 [1] 서울특별시 금천구 독산동 151-3 에스엠벨리체 제3층 제304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화산 · 평가일 2025.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 ""세일중학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 각급학교 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 일반철골구조 평스라브지붕 지하 1층 지상 10층 건물 내 제3층 제304호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

오피스텔(복층)로 이용 중임.(후첨""내부구조도"" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 주차타워시설, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 2필지 일단의 가장형 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 등 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 건물 북측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

독산동 151-3, 151-4 공히
도시지역 , 준공업지역 , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(서울시 남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 본건은 점유자의 폐문부재로 인하여 호실 표기를 기준한 외부 관찰, 주위 탐문 및 표준적 이용상태, 건축물현황도 등을 참고하여 평가하였는 바, 실제 사항과 상이할 수 있으니 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본 정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9110 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 151-3 에스엠벨리체 제3층 제304호

용도: 오피스텔

감정가: 164,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 양OOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 7.27㎡ (약 2.2평)

토지지분: 7.27㎡ (약 2.2평)

건물면적: 17.66㎡ (약 5.3평)

건물지분: 17.66㎡ (약 5.3평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

건물명: SM 벨리체

주용도: 오피스텔, 제1종근린생활시설, 자동차관련시설

건물 구조: 철근콘크리트구조 및 일반철골구조, 평스라브 지붕

총 층수: 지하 1층, 지상 10층

준공일: 2019년 12월 18일

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "세일중학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 신안산선 독산역이 예정되어 있어 향후 교통 환경이 더욱 개선될 것으로 예상됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 준공업지역에 속하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리 현황

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 양OOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 양안건(LIANGANJIAN) (양 )

* 보증금: 165,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 3월 15일

* 확정일자: 2022년 3월 10일

* 배당신고일자: 2024년 4월 3일

* 대항력: 있음

* 비고: 등기부 을구 1번 권리(주택임차권)는 매각으로 소멸되지 않으며, 매수인이 인수해야 하는 권리입니다. (말소: 인수) [cited 04]

3.3. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 10월 13일자 계양세무서장의 압류입니다.

3.4. 인수되는 권리

을구 1번 주택임차권 (2024년 4월 3일 등기, 권리금액 165,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 금천구 독산동 일대는 주거용 오피스텔과 더불어 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다. 인근에 세일중학교가 있으며, 빅마켓, 홈플러스 등 대형마트와 다양한 편의시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높은 지역으로 분석됩니다.

4.2. 상업 시설

SM 벨리체 건물 자체에는 제1종근린생활시설 및 자동차 관련 시설이 포함되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 용이합니다. 또한, 주위의 발달된 상업 지역으로 인해 다양한 업종의 상업 시설 접근성이 좋습니다.

5. 생활 정보

5.1. 교육 시설

단지 인근에 서울문성초등학교, 한울중학교, 세일중학교, 독산고등학교 등이 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의 시설

빅마켓, 홈플러스, 롯데시네마 등 쇼핑 및 문화 시설과 더불어 병의원, 약국, 은행, 재래시장 등 다양한 생활 편의 시설이 인접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수

가장 큰 리스크는 을구 1번의 주택임차권(보증금 1억 6,500만원)을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이로 인해 매수인의 총 인수 금액이 감정가를 초과할 가능성이 있습니다.

6.2. 내부 확인 불가

임대 관계 미상이며, 점유자의 폐문부재로 인해 내부 확인이 불가능합니다. 따라서 표준적 이용 상태 및 외부 관찰, 건축물 현황도 등을 참고하여 평가하였으므로 실제 내부 상태와 상이할 수 있습니다. 입찰 시 유의해야 합니다.

6.3. 토지 이용 제한

본건 토지는 가축사육제한구역, 교육환경보호구역 등 다양한 도시계획 및 법률에 따른 제한사항이 존재하여 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 독산동에 위치한 오피스텔로, 비교적 신축 건물이며 주변 교통 및 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 다만, 매각으로 인해 소멸되지 않는 대항력 있는 임차인의 보증금(1억 6,500만원)을 인수해야 하는 점이 가장 큰 부담 요인입니다. 이 임차 보증금은 감정가(1억 6,400만원)를 초과하므로, 낙찰 시 보증금 인수 후 실질적인 투자 가치를 신중하게 검토해야 합니다. 또한, 내부를 직접 확인할 수 없는 점도 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 신안산선 독산역 개통 예정으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 주변의 발달된 생활 편의시설 및 교육 환경.

* 오피스텔, 제1종근린생활시설, 자동차관련시설 등 복합 용도로 활용 가능성이 있는 건물 [JSON].

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 164,000,000원입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 165,000,000원을 매수인이 인수해야 하므로, 실제 낙찰가에 인수되는 보증금을 합산한 총 매수 부담액은 매우 높아질 수 있습니다.

현 시세 분석 결과, 'SM 벨리체' 오피스텔의 전용면적 5평 내외의 소형 오피스텔은 보증금 1,000만원~2,000만원에 월세 70만원~90만원 수준으로 거래되는 것으로 파악됩니다. 이를 바탕으로 단순 시세는 감정가와 유사하거나 소폭 상승할 가능성이 있습니다.

그러나 인수되는 보증금 165,000,000원을 고려할 때, 현재 감정가(164,000,000원) 수준에서의 입찰은 총 매수 부담액이 329,000,000원(164,000,000원 + 165,000,000원)에 달하게 되어 시세 대비 고가 낙찰이 될 가능성이 높습니다.

따라서, 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 본건의 가치, 즉 감정가 수준인 160,000,000원 ~ 164,000,000원 을 고려할 수 있습니다. 그러나 실제 입찰 시에는 임차인과의 협상 가능성, 향후 시장 전망, 입찰 참여자 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.