나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경1147 [1] 서울특별시 종로구 견지동 110 종로1가대성스카이렉스 1층112호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 송준우감정 · 평가일 2025.04.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 견지동 소재 조계사앞사거리 북서측에 위치하고 있으며, 부근은 근린생활시설, 업무시설, 주상복합건물 등이 혼재하는 상업지대로 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건이 소재하는 토지는 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 종각역이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건 내 1층 112호로서
외벽: 외장석재 붙임 등
내벽: 몰탈위 페인팅 등
창호: 강화유리창 등.

이용상태

판매시설(견지불교사)로 이용중임.

설비내역

공동 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 평지로 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 소재하는 토지는 동측으로 우정국로와 접하고, 남측으로는 삼봉로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1)견지동 110: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(조계사 주변 지구단위계획(안)), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(역사도심), 서울도심((4대문안)), 건축선(2022-03-18).

2)수송동 58-4: 도시지역, 일반상업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(역사도심), 서울도심((4대문안)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경1147 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 종로구 견지동 110, 종로1가대성스카이렉스 1층 112호

신주소: 서울특별시 종로구 삼봉로 95 (견지동)

용도: 근린상가 (현재 '견지불교사' 판매시설로 이용 중)

토지 면적: 6.67㎡ (약 2.02평)

건물 면적: 45.02㎡ (약 13.62평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 감정가

감정가액: 1,350,000,000원

감정평가일: 2026년 7월 6일 (물건명세서 작성일 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 서울의 핵심 지역인 종로구 견지동, 조계사 앞 사거리 북서측에 위치하고 있습니다.

주변은 근린생활시설, 업무시설, 주상복합건물 등이 혼재하는 상업지대로 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 양호합니다.

2.2. 교통 상황

본 건이 소재하는 건물은 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 종각역이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 건 토지는 2필지가 일단의 부정형으로 이용 중이며, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설의 부지로 활용되고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(조계사 주변 지구단위계획), 과밀억제권역 등 다양한 용도지역 및 지구에 해당하며, 도로 접합, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역 등 관련 법규에 따른 제한사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을4, 국민은행 근저당권 (접수일자: 2015년 8월 3일)이 말소기준권리입니다.

3.2. 등기부 요약

본 건의 매각으로 인해 말소기준권리(을4)보다 늦게 등기된 을6, 을7, 을8 근저당권 및 갑5, 갑6, 갑8 가압류, 갑7 임의경매 개시결정 등은 모두 소멸될 예정입니다.

등기부상 채권 총액은 1,203,157,221원입니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로, 인수할 임차보증금이 없는 것으로 보입니다.

다만, 임대내역은 현재 미상으로 확인되어, 현장 조사 시 점유자에 대한 자세한 확인이 필요합니다.

금액이 미상인 경우에도 주의가 요구되며, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

3.4. 매각 후 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권 개요가 언급되어 있으나, 구체적인 내용이 기재되어 있지 않아 별도의 확인이 필요합니다.

그 외 현재 등기부상 확인된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건은 서울의 역사와 문화, 상업이 공존하는 도심 핵심 지역인 종로에 위치하고 있습니다.

주변에 다수의 사무실, 금융기관, 상업시설이 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

4.2. 현재 이용 상태

현재 '견지불교사'라는 판매시설로 이용 중이며, 해당 건물은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설 등 복합 용도로 사용되고 있습니다.

일반상업지역에 속해 있어 다양한 업종의 입점이 가능하며, 업종 전환을 통한 가치 상승 잠재력도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 문화시설

인근에 롯데백화점, 신세계백화점 등 대형 쇼핑 시설이 위치하며, 각종 은행, 관공서 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

또한, 조계사, 경복궁, 인사동 등 서울의 주요 문화 및 관광 명소와 가까워 문화생활을 즐기기에도 좋습니다.

5.2. 주거 환경

주변 지역은 오피스 빌딩과 주거 시설이 혼재된 복합 용도 지역으로, 지역 자체의 활력도가 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관련 불확실성

현재 점유자의 정확한 임대차 계약 내용(보증금, 차임, 계약 기간 등)이 파악되지 않아, 명도 진행 시 예상치 못한 문제 발생 가능성이 있습니다.

임대차 관계의 명확한 확인 및 권리 관계 정리가 필수적입니다.

6.2. 미등기 권리 또는 특이사항

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 상세 내용이 없어 추가적인 조사가 필요합니다.

현장 답사를 통해 유치권, 미등기 전세권 등 등기 외 권리 관계를 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 초역세권 및 도심 핵심 입지

지하철 종각역과 인접한 초역세권으로, 서울 도심 내 최고의 입지를 자랑합니다.

유동인구가 풍부하고 교통이 편리하여 상업 시설로서의 가치가 매우 높습니다.

7.2. 안정적인 상권

서울의 중심 상업 지구로서, 다양한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

뛰어난 접근성과 가시성을 갖춘 물건으로, 장기적인 관점에서 시세 상승 잠재력도 보유하고 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서울의 핵심 지역인 종로구 견지동에 위치한 근린상가로, 우수한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다. 감정가 13.5억 원 대비 토지(약 2평)와 건물(약 13평) 면적은 상대적으로 작으나, 이는 해당 지역의 높은 지가 및 상업 가치를 반영하는 것으로 보입니다.

등기부상 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정이므로 권리 관계는 비교적 안전합니다. 그러나 현재 임대차 내역이 불분명하고 인수할 보증금이 없는 점은 명도 과정에서의 주의를 요합니다. 또한, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급된 점은 별도 확인이 필요합니다.

투자 관점에서는 도심 핵심 상권의 프리미엄과 역세권의 가치를 바탕으로 안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 다만, 성공적인 투자를 위해서는 철저한 현장 조사와 명확한 권리 분석, 그리고 합리적인 명도 계획 수립이 선행되어야 합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현재 임대 현황, 예상 임대 수익률, 주변 유사 물건의 실거래가, 향후 시장 전망 등 보다 상세한 시장 분석 자료가 필요합니다.

제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가격을 제시하기 어렵습니다.

다만, 감정가 13.5억 원을 기준으로, 본 건의 도심 핵심 입지와 향후 가치 상승 가능성을 고려할 때, 경쟁 입찰 시에는 감정가 이상으로 높아질 가능성도 있습니다. 따라서 시장 조사를 통해 물건의 가치를 면밀히 재평가하고, 예상 수익률 및 위험 요소를 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.