나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102467 [1] 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 8층804호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유림감정 · 평가일 2025.04.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 상도1동 소재 ""강남초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 본건 부근은 오피스텔, 아파트, 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 및 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상9층 건물 내 제8층 제804호로
외벽 : 석재붙임마감등
창호 : 샷시창호등

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 완경사지 내 토지로 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약4미터 내외의 포장 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(저촉) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-05-21)(자세한 사항은 관할 교육청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(자세한 사항은 동작교육지원청으로 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 건축선(2019-04-11)(도로경계선에서 3미터후퇴, 동작구고시 제2019-30호(2019.4.11.), 세부사항 건축과문의)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102467 (1)

물건종별: 오피스텔

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 물건 상세

소재지: 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 8층 804호

토지면적: 11.26㎡ (약 3.40평)

건물면적: 16.40㎡ (약 4.96평)

감정가: 233,000,000원

1.3. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 동작구 상도1동 소재 강남초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 오피스텔, 아파트, 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 접근 및 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 여건은 보통 수준입니다. 7호선 상도역 이용이 가능하며, 중앙대학교와 가깝습니다.

2.3. 토지 및 도로 조건

토지는 사다리형의 완경사지에 위치하며, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다. 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장 도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 2021-12-27: 소유권 보존 (김형태)

* 2022-03-23: 소유권 이전 (문지우, 매매가 300,000,000원)

* 2023-09-15: 압류 (영등포세무서장) - 말소기준권리

* 2023-10-17: 가압류 (주택도시보증공사, 1,023,000,000원)

* 2025-03-31: 강제경매 (주택도시보증공사, 300,000,000원) - 사건번호 2025타경102467 (1)

* 2023-11-02: 주택임차권 (박효은, 300,000,000원) - 말소 대상

3.2. 임차인 현황 및 대항력

임차인: 주택도시보증공사(박효은)

보증금: 300,000,000원

전입일자: 2022-03-23

확정일자: 2022-02-25

배당신고일자: 2023-11-02

대항력: 없음

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리는 2023년 9월 15일자 영등포세무서장의 압류입니다. 이보다 늦게 등기된 권리(가압류, 강제경매, 주택임차권)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 매수인에게 인수되는 권리는 없습니다.

3.4. 특별 매각 조건

채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 임차인의 대항력이 없음을 재확인하며, 명도 부담이 적을 수 있음을 시사합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성 및 배후 수요

본 물건이 위치한 상도1동 일대는 오피스텔, 주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 지역 주민 및 인근 대학(중앙대학교, 숭실대학교)의 학생, 직장인을 주요 배후 수요로 예상할 수 있습니다.

4.2. 오피스텔 시장 동향

'더 포레스트' 오피스텔은 2021년 12월에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. 주변 시세는 소형 오피스텔 기준 1.6억 ~ 2.3억 원 내외로 형성되어 있으나, 본 물건의 실거래가 이력은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 시설

인근에 홈플러스 익스프레스, 이마트에브리데이, GS더프레시 등 마트 및 편의점이 위치하여 생활 편의성이 좋습니다. 또한, 상도역 주변에 다양한 식당, 카페, 병원, 약국 등이 밀집해 있어 편리한 생활이 가능합니다.

5.2. 교육 시설

단지 인근에 강남초등학교가 위치하며, 상도중학교, 미림여자고등학교 등 교육시설 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 복잡성

HUG(주택도시보증공사)가 가압류 및 강제 경매 채권자로 등재되어 있어 권리관계가 복잡하게 보일 수 있으나, 말소기준권리 이후의 권리는 소멸될 것으로 분석됩니다.

6.2. 임차인 명도

임차인의 대항력이 없는 것으로 명시되어 있으나, 보증금 3억 원이 관련 권리관계에서 중요한 부분을 차지하고 있습니다. 다만, 특별 매각 조건에 따라 매수인이 명도 관련 특별한 부담을 지지 않을 가능성이 높습니다.

6.3. 혐오시설 존재 여부

주변 지역에 대한 검색 결과, 본 물건지 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 동작구 상도1동에 위치한 신축급 오피스텔로, 감정가는 233,000,000원입니다. 소형 면적임에도 불구하고 입지 조건은 양호한 편이며, 권리관계는 명확히 분석될 경우 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 대항력 없는 임차인이 존재하나, 특별 매각 조건을 통해 명도 부담이 완화될 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 및 가격 메리트

강남초등학교 인근이라는 점과 7호선 상도역 접근성을 고려할 때, 소형 오피스텔로서의 투자 가치가 있습니다. 주변 시세 대비 감정가가 적절한 수준인지 추가적인 시세 조사가 필요합니다.

8.2. 명도 용이성

임차인의 대항력이 없으며, 특별 매각 조건에 따라 매수인에게 인수되는 권리가 없는 점은 명도 진행 시 유리하게 작용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

'더 포레스트' 오피스텔의 경우, 2022년 4월경 13.27㎡(약 4평) 면적이 2.3억 원에 실거래된 이력이 있습니다. 또한, 유사한 면적대의 타 오피스텔 매물들이 1.6억 원에서 2.3억 원 사이로 호가되고 있습니다. 본 건은 16.40㎡(약 5평)으로, 이를 고려하면 시세는 약 1.8억 원 ~ 2.5억 원 수준으로 추정됩니다.

9.2. 감정가 대비 평가

감정가 233,000,000원과 추정 시세 범위를 고려할 때, 감정가는 시세 범위 내에 있거나 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

9.3. 예상 입찰가 산정

인수 보증금 합계가 0원이므로, 예상 입찰가는 시세 범위와 경매 물건의 특성(권리관계, 명도 부담 등)을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 보수적으로 접근 시, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

본 건의 시세 범위를 감안할 때, 약 1억 8천만 원 ~ 2억 2천만 원 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

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나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.