나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102410 [1] 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 6층603호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102410 [1] 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 6층603호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경102410
• 주소: 서울특별시 동작구 매봉로 25 더포레스트, 6층603호
• 용도: 오피스텔

서울중앙지방법원 경매2계 2025타경102410 | 소재지: 서울특별시 동작구 매봉로 25 더포레스트, 6층603호 | 감정가: 185,000,000원 | 최저가: 148,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울중앙지방법원 2025타경102410 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102410 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 6층603호

용도: 오피스텔

감정가: 185,000,000원

토지면적: 8.70㎡ (약 2.63평)

토지지분: 8.70278602420644㎡ (약 2.63평)

건물면적: 12.72㎡ (약 3.85평)

건물지분: 12.72㎡ (약 3.85평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사 OOOOOOO

특이사항: 대항력있는임차인

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 동작구 상도1동 소재 강남중학교 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 7호선 상도역이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

주변 시설로는 강남중학교가 인근에 위치하며, 상도역을 중심으로 상업 시설이 발달해 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다. 또한, 대규모 주거 단지와의 연계성도 확보되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 주식회사 OOOOOOO입니다. 특이사항으로는 '대항력 있는 임차인'이 존재한다는 점을 반드시 확인해야 합니다. 이는 해당 임차인이 소유자보다 우선하여 임차권을 주장할 수 있으며, 경매 낙찰 후에도 임차 관계가 승계될 가능성이 있음을 의미합니다. 낙찰자가 임차인의 보증금이나 월세 부담을 떠안아야 하는지 여부에 대한 철저한 조사가 필요합니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 상도1동은 주거지역과 상업시설이 혼합된 지역입니다. 인근에 강남중학교가 있어 학생 및 교직원 관련 근린생활시설의 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 또한, 오피스텔이 다수 소재하고 있어 관련 업종의 유동인구 및 잠재적 임차 수요도 기대할 수 있습니다. 지하철 7호선 상도역을 이용하는 유동인구가 꾸준히 존재하며, 비교적 안정적인 상권으로 평가됩니다.

1.5. 생활정보

본 건은 오피스텔로, 위생, 급배수, 난방 설비 및 엘리베이터가 구비되어 있습니다. 인근에 버스정류장과 지하철 7호선 상도역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 강남중학교가 인접해 있으며, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설을 이용하기에 무리가 없습니다.

1.6. 건물 및 토지 정보

건물은 철근콘크리트 구조의 9층 건물 중 6층 603호이며, 외벽은 석재 붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샤시 창호로 구성되어 있습니다. 현재 오피스텔 1개 호실로 이용 중입니다. 건물에는 위생, 급배수, 난방 설비, 기계식 주차장, 엘리베이터 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 인접지 대비 완경사지를 조성한 사다리형으로, 현재 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다. 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로가 접해 있습니다. 토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당하며, 도로 저촉, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 건축선 지정 등의 제한사항이 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '대항력 있는 임차인'의 존재입니다. 이로 인해 낙찰자가 보증금 반환 의무를 인수하거나 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다. 임차인의 정확한 계약 내용(보증금, 월세, 계약 기간, 대항력 요건 충족 여부 등)에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다. 또한, 제공된 정보만으로는 건물의 노후도나 내부 상태에 대한 정확한 파악이 어렵습니다. 토지이용계획상 여러 제한사항(상대보호구역, 대공방어협조구역 등)이 존재하여 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 건은 지하철 7호선 상도역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 양호한 오피스텔입니다. 소형 면적으로 1인 가구 또는 소규모 사업장으로의 활용이 가능하며, 현재 오피스텔로서 정상 이용 중입니다. 다만, '대항력 있는 임차인'의 존재가 가장 큰 변수이며, 이 부분에 대한 명확한 확인 없이는 투자 결정에 신중해야 합니다. 주변 시세와 임차인의 권리관계를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.9. 투자 포인트

1. 역세권 입지 : 지하철 7호선 상도역과 인접하여 교통이 편리하고, 주변 편의시설 이용이 용이합니다.

2. 소형 면적 : 12.72㎡의 전용면적은 1인 가구 또는 소규모 사업체에 적합하여 임대 수요 확보에 유리할 수 있습니다.

3. 안정적인 주거/상업 환경 : 오피스텔 및 주거, 상업시설이 혼재된 지역으로 비교적 안정적인 임대 시장을 기대할 수 있습니다.

4. 강남중학교 인접 : 학군 수요 및 관련 업종 종사자들의 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

다만, '대항력 있는 임차인' 문제로 인한 위험 요소를 충분히 인지하고, 해당 임차인의 권리 관계를 철저히 분석한 후 투자를 결정하는 것이 중요합니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매2계