나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102410 [1] 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 6층603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 석원 · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 상도1동 소재 ""강남중학교"" 서측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택, 다세대주택 등이 소재하며 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철7호선 상도역이 소재하는 등 전반적 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건중 6층 603호로서
외벽:석재붙임 마감 등,
내벽:벽지 및 일부 타일 마감,
창호:샤시창호 등임.

이용상태

본건은 오피스텔 1개호로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 기계식주차장설비, 엘리베이터설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 완경사지를 조성한 사다리형의 토지로 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약4미터 내외의 도로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역(2015-05-21)(자세한 사항은 동작교육지원청으로 문의), 상대보호구역(자세한 사항은 동작교육지원청으로 문의), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, (한강)페기물매립시설 설치제한지역, 건축선(2019-04-11)(도로경계선에서3미터후퇴, 동작구고시 제2019-30호(2019-4.11),세부사항 건축과문의), <추가기재사항>건축법제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102410 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 6층603호

용도: 오피스텔

감정가: 185,000,000원

건물면적: 12.72㎡ (약 3.85평)

토지면적: 8.70㎡ (약 2.63평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2021년 준공

1.2. 건물 및 토지 상세

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물중 6층 603호

건물마감: 외벽 - 석재붙임, 내벽 - 벽지 및 일부 타일, 창호 - 샤시

이용상태: 오피스텔 1개호

설비내역: 위생, 급배수, 난방, 기계식주차장, 엘리베이터 설비

토지형상: 인접지 대비 완경사지를 조성한 사다리형 토지

토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 건축선(도로경계선에서 3미터 후퇴)

1.3. 채권 및 권리관계

등기부채권 총액: 230,000,000원

채권자: 주택도시보증공사 (강제경매)

말소기준권리: 영등포세무서장 압류 (2023-09-15)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 동작구 상도1동 소재 "강남중학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

지하철 7호선 상도역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

본건 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로가 접해 있습니다.

토지는 인접지 대비 완경사지를 조성한 사다리형으로, 현재 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

토지 이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당하며, 일부 도로 저촉 및 건축선 후퇴 규제가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: FARAHIMANE

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-07-09

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주택도시보증공사(박 ) (HUG 보증 관련)

보증금: 230,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-04-15

확정일자: 2022-03-30

배당신고일자: 2023-09-04

대항력: 없음

비고:

3.2. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (지상권 등 특별한 권리 없음)

3.3. 주요 권리사항 요약

* 소유권 보존: 김형태 (2021-12-27)

* 소유권 이전: 문지우 (2022-04-15)

* 주택임차권: 박소현 (230,000,000원, 2023-09-04 말소)

* 압류: 영등포세무서장 (말소기준권리, 2023-09-15)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (230,000,000원, 2025-03-21 말소)

3.4. 특별 매각조건

채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

이는 사실상 매수인이 임차보증금 관련 금액을 인수하지 않음을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 동작구 상도1동은 주거지역과 상업시설이 혼재된 지역입니다.

지하철 7호선 상도역 역세권에 위치하여 유동인구가 꾸준하며, 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다.

4.2. 주변 상업 시설

인근에 다양한 근린생활시설(소매점, 식당, 카페 등)이 입점해 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

또한, 다수의 오피스텔 건물이 밀집해 있어 관련 배후 수요가 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 생활 편의시설: 인근에 홈플러스익스프레스, 이마트에브리데이, GS더프레시 등 생필품 구매가 가능한 마트가 위치해 있으며, 각종 병원, 은행 등 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 교육 시설: 강남중학교, 상도중학교가 인근에 위치해 있으며, 기타 교육 시설 접근성도 양호합니다.

5.2. 주변 혐오시설

* 주변 시설 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 특정 시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 반경 700m 내 유흥시설 및 성범죄자 분석 지수가 서울 평균 대비 다소 높게 나타난 바 있습니다. (※ 외부 지도 검색 및 일반적인 정보 기반)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 보증금 230,000,000원이 등기되어 있으나, 임차인의 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다.

* 특별 매각조건에 따라 매수인은 임차보증금 관련 금액을 인수하지 않으며, 관련 채권은 포기되는 조건입니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 다만, '대항력있는임차인'이라는 특이사항이 기재되어 있어, 실제 권리관계에 대한 추가적인 면밀한 검토가 필요할 수 있습니다. (※ 본 분석은 제공된 자료 기반이며, 법률 전문가의 최종 확인이 권장됩니다.)

6.2. 법규 및 제한사항

* 토지이용계획상 제3종일반주거지역, 도로 저촉, 건축선 후퇴 등 각종 도시계획 규제를 받고 있습니다. 건축 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 건물 특징

* 건물 전체 47호 중 본건은 12.72㎡ (약 3.85평)의 소형 오피스텔입니다. 소형 면적으로 인한 임대 수익률 및 환금성 등은 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 상도역 역세권에 위치한 신축(2021년 준공) 소형 오피스텔로서, 입지적 강점과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

감정가는 1억 8,500만원이며, 등기상 HUG 관련 임차보증금 2억 3,000만원이 존재하나, 매각으로 인한 인수되는 보증금은 0원이며 특별 매각조건에 따라 관련 채권은 포기되는 조건입니다. 따라서 권리관계는 비교적 명확하다고 볼 수 있습니다.

다만, '대항력있는임차인'이라는 표기가 혼란을 줄 수 있으므로, 이에 대한 최종적인 법률 검토는 필수적입니다. 소형 면적인 점과 향후 임대수익률 및 환금성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 지하철 7호선 상도역 도보 이용 가능한 우수한 입지.

* 신축 건물: 2021년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 즉시 임대 수익 창출 가능.

* 권리관계 명확: 인수되는 보증금 0원 조건으로, 채무 부담 없이 취득 가능.

* 소형 면적: 1인 가구 등 수요층이 명확하여 임대 공실 위험 상대적으로 낮음 (시장 상황에 따라 다름).

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 185,000,000원입니다.

본 물건은 소형 오피스텔로, 인근 상도역 주변 시세를 고려할 때 12.72㎡(약 3.85평) 면적의 오피스텔 매매가는 현재 시세 기준으로 200,000,000원 ~ 220,000,000원 수준으로 형성될 가능성이 있습니다.

2022년 당시 유사 면적(12A 타입)의 오피스텔이 230,000,000원에 거래된 사례가 있으며, 최근 서울 오피스텔 시장이 상승세를 보이고 있는 점을 감안할 때, 감정가(185,000,000원)는 현재 시세보다 다소 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

인수되는 임차보증금이 0원이므로, 잠재적 위험 요소(인수 부담)가 제거된 점을 감안하면, 감정가 수준 또는 그 이상으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

다만, '대항력있는임차인' 표기와 관련된 불확실성, 그리고 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 변동성이 있습니다.

최종 예상 입찰가는 190,000,000원 ~ 210,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

(※ 상기 예상 입찰가는 제공된 정보 및 일반적인 시세 조사를 바탕으로 추정된 것이며, 실제 입찰 시 시장 상황, 경쟁 현황, 법률적 검토 결과 등에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.