나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102257 [1] 서울특별시 관악구 신림동 409-32 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이강 · 평가일 2025.03.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 경전철 신림선 '서원역' 남측 인근에 소재하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 다세대주택 및 연립주택 등이 주를 이루는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 소재하고, 인근에 경전철 신림선 서원역이 소재함.

형태 및 이용상태

급경사의 정방형 토지로서 일반건축물대장 상 제2종근린생활시설 및 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측, 북측 및 남측으로 폭 약 10m, 6m, 4m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2024-09-27)(건축허가·착공제한지역(제한기간:제한공고(고시)일로부터 2년))<건축법>, 건축허가·착공제한지역(건축허가등 제한(연장)연장기간:2024.9.15. ~ 2025.9.14.(서울특별시 고시 제2022-385호와 관련))<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.1.4. ~ 2026.1.28.)

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서, (사용승인일 : 2017.08.09) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 내벽 : -, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

일반건축물대장 상 제2종근린생활시설 및 단독주택 등으로 기재되어 있으며, 남고북저의 급경사 지형으로 인하여 통칭하는 호실은 지2층 : 101호, 지1층 : 201호 ~ 204호, 1층 : 301호 ~ 304호, 2층 : 401호 ~ 404호, 3층 : 501호 ~ 504호, 4층 : 601호 옥탑1층 : 701호 ~ 702호임.

설비내역

위생급배수설비, 도시가스, 주차장 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

- 본건 건물 1층 ~ 4층은 연면적에 산입되지 아니하여 일반건축물대장상 면적에 포함되지 아니한 확장 발코니가 존재하는 바, 이를 제시외 건물(㉠ ~ ㉤‘)로 반영하여 별도로 산정하였음. - 본건 건물 옥탑1층에 제시외 건물(㉥')이 소재하여 이를 별도로 감정평가하였는 바, 소유 및 점유관계 등은 경매 진행시 반드시 재확인하시기 바람.

공부와의 차이

- 본건 건물 지2층~1층의 경우 일반건축물대장 상 용도가 사무소로 되어 있으나, 실제 이용상황과 상이할 수 있으며, 지1층~1층의 경우 건축물현황도 상 2개호로 되어 있으나, 실제 4개호로 구분하여 사용 중인바 위반건축물 여부 및 원상복구 가능성 등 제반 행정적 절차사항과 규제사항 등을 경매 진행시 반드시 재확인하시기 바람. - 본건 일반건축물대장 상 위반건축물관련 사항이 등재되어 있는 바 이로 인한 제한사항, 이행강제금 여부 등을 경매 진행시 재확인하시기 바라며, 현장조사를 통해 이용상황(701호, 702호 소재) 및 마감 등을 확인 후 이를 감안하여 가격을 산정하였음. (2018.10.16. 주택과-42947(2018.10.12.)호에 의거 위반건축물표기[내역 : 옥탑 30㎡ 조립식패널조 주거])

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102257 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 409-32

* 용도: 근린주택

* 감정가: 2,034,044,960 원

* 토지면적: 139.00㎡ (약 42.06평)

* 토지지분: 139㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 406.44㎡ (약 123.00평)

* 건물지분: 406.44㎡

* 건물 제시외면적: 67.50㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 곽OO (곽병찬)

* 건축물대장상 용도: 제2종근린생활시설 및 단독주택

* 사용승인일: 2017년 8월 9일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하 2층, 지상 4층 (옥탑 1층 포함)

* 토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 관악구 신림동 소재 경전철 신림선 '서원역' 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 다세대주택, 연립주택 등이 혼재된 주거지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 소재하고, 경전철 신림선 서원역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로상태: 본건 서측, 북측 및 남측으로 폭 약 10m, 6m, 4m의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (신림신용협동조합, 2017.01.16 접수, 477,000,000원)

* 경매개시결정:

* 갑11 강제경매 (곽병찬, 2025.02.27 접수, 77,136,724원) - 본 사건의 채권자입니다.

* 갑12 임의경매 (신림신용협동조합, 2025.12.01 접수, 2025타경3600)

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 소멸되지 않는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있으나, 상세 내용은 파악되지 않았습니다.

* 임차인 현황:

* 총 21명의 임차인이 목록에 있습니다.

* 모든 임차인은 대항력이 없으므로, 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 일부 임차인의 상세 정보는 다음과 같습니다.

* 곽 : 보증금 65,000,000원, 전입 2019-10-18, 확정 2019-09-25, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 100,000,000원, 전입 2021-02-26, 확정 2021-02-08, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 30,000,000원, 전입 2023-10-12, 확정 2023-10-12, 배당신고 2025-05-12, 대항력 없음.

* 남 : 보증금 20,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2025-02-03, 확정 2025-03-19, 배당신고 2025-03-20, 대항력 없음.

* 송 : 보증금 53,000,000원, 전입 2017-11-30, 확정 2017-11-30, 배당신고 2025-05-02, 대항력 없음.

* 신 : 보증금 100,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2021-05-07, 확정 2021-04-19, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 190,000,000원, 전입 2024-02-08, 확정 2024-02-08, 배당신고 2025-05-09, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 20,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2023-12-29, 확정 없음, 배당신고 2025-04-23, 대항력 없음.

* 하 : 보증금 90,000,000원, 전입 2021-11-08, 확정 2021-10-07, 배당신고 2025-08-20, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 30,000,000원, 전입 2023-07-10, 확정 2023-06-16, 배당신고 2025-04-30, 대항력 없음.

* A : 보증금 0원, 전입 2024-05-20, 대항력 없음.

* G : 보증금 0원, 전입 2024-07-18, 대항력 없음.

* N : 보증금 0원, 전입 2024-08-05, 대항력 없음.

* P : 보증금 0원, 전입 2024-08-05, 대항력 없음.

* 고 : 보증금 0원, 전입 2020-10-20, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 전입 2024-07-12, 대항력 없음.

* 오 : 보증금 0원, 전입 2025-02-05, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 0원, 전입 2024-12-19, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 0원, 전입 2022-09-08, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 대항력 없음. (정보 불충분)

* 총 인수 보증금: 0원

1.3. 상권분석

* 본건은 서울 관악구 신림동의 주거지대 내에 위치하며, 경전철 신림선 서원역과 인접하여 교통 접근성이 좋습니다.

* 주변 지역은 주택가가 형성되어 있어, 지역 거주민을 대상으로 하는 근린 상권이 존재할 것으로 보입니다.

* 최근 주변 다세대 주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 6일, 신림동 92-200번지 제일빌라(92-200)의 전용면적 30.92㎡ 다세대 주택이 18,500만원에 직거래되었습니다.

* 2026년 7월 6일, 신림동 561-1번지 드림하우스의 전용면적 29.56㎡ 다세대 주택이 32,000만원에 중개거래되었습니다.

* 2026년 7월 3일, 신림동 87-1번지 어반팰리스(6~7동)의 전용면적 45.37㎡ 다세대 주택이 39,000만원에 중개거래되었습니다.

* 본건은 근린주택으로, 제공된 다세대 주택 매매 사례와는 규모 및 용도 면에서 직접적인 비교가 어렵습니다. 본 건의 감정가는 20억 3천만원대로, 이는 개별 주택 매매가와는 큰 차이가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 경전철 신림선 서원역과 인접하며, 다수의 버스 노선 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 주거 밀집 지역으로, 생활 편의를 위한 상업 시설 및 편의 시설이 주변에 있을 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 인근에 초, 중, 고등학교 및 학원 등이 위치할 것으로 예상됩니다.

* 주거환경: 공동주택, 단독주택, 다세대, 연립주택 등이 혼재된 일반적인 주거 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건: 여러 경매 사건이 중복으로 진행되고 있어 주의가 필요합니다.

* 정비구역: 해당 지역이 정비구역으로 지정되어 있어, 향후 개발 가능성이 있습니다.

* 위반건축물:

* 본건 건물은 일반건축물대장 상 위반건축물로 등재되어 있습니다.

* 특히, 옥탑 30㎡ 부분이 조립식패널조 주거 형태로 위반 건축물로 표기되어 있습니다.

* 건축물현황도 상 2개호로 구분된 지2층~1층이 실제로는 4개호로 사용 중인 점, 용도가 사무소이나 실제 이용상황과 다를 수 있는 점 등은 추가 확인이 필요합니다.

* 이로 인해 이행강제금 부과, 원상복구 의무 등의 행정적 절차 및 규제 사항이 발생할 수 있습니다.

* 건축물 이용 상이: 지2층~1층은 건축물대장상 용도(사무소)와 실제 이용 상황이 다를 수 있습니다.

* 토지 조건: 본건 토지는 급경사 정방형 토지로, 건축 및 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 건축허가·착공제한지역 (2024-09-27부터 2년, 2024.9.15. ~ 2025.9.14. 연장)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.1.4. ~ 2026.1.28.)

* 상기 제한사항들은 향후 건물 신축, 증축, 용도 변경 등에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 설명에서 혐오시설에 대한 언급은 없었습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동에 위치한 근린주택으로, 신림선 서원역 인근 역세권 입지를 갖추고 있습니다. 권리분석상 대항력 있는 임차인이 없어 권리상 인수는 없을 것으로 판단됩니다. 그러나 위반건축물 등재, 건축 제한, 급경사 토지 등 다수의 법적, 물리적 리스크 요인을 안고 있습니다. 이러한 리스크는 향후 건물 활용 및 관리에 상당한 제약을 줄 수 있으므로, 철저한 현장 조사와 법률 검토가 필수적입니다. 정비구역 지정은 장기적인 투자 관점에서 긍정적 요인이 될 수 있으나, 현재의 위험 요소를 충분히 감안하여 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 경전철 신림선 서원역 역세권 입지.

* 모든 임차인이 대항력이 없어 명도 및 권리 관계가 비교적 명확함.

* 향후 개발 가능성이 있는 정비구역 내 위치.

* 지역 내 근린생활시설 및 주택으로의 복합적인 활용 가능성.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 2,034,044,960 원

* 시세 분석: 본건과 같이 복합 용도의 근린주택과 주변의 개별 다세대 주택 시세를 직접 비교하는 데에는 한계가 있습니다. 감정가는 20억 3천만원대로 높은 편이며, 이는 토지 가치 및 건축물의 잠재적 가치를 반영한 것으로 보입니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 본건의 가장 큰 리스크는 위반건축물 등재, 건축 제한, 급경사 토지 등입니다. 특히 위반건축물 관련 이행강제금 및 원상복구 비용은 입찰가 산정에 매우 중요한 요소입니다.

* 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산출하기 어렵습니다. 입찰 전, 위반건축물 관련 비용, 건물 내부 상태, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 조사해야 합니다.

* 이러한 위험 요인들을 고려할 때, 감정가 대비 할인율을 적용하여 신중하게 접근해야 합니다.

* 보수적인 관점에서, 현 시세기준으로 잠재적 리스크를 반영한 예상 입찰가는 감정가 대비 60%~70% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

* 추천 예상 입찰가 범위: 1,200,000,000원 ~ 1,400,000,000원

* 상기 예상가는 매우 잠정적인 수치이며, 현장 조사 및 전문가 검토를 통해 반드시 재검토되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.