나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102637 [1] 서울특별시 관악구 신림동 409-234 태경빌 1층102호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102637 [1] 서울특별시 관악구 신림동 409-234 태경빌 1층102호 다세대주택 경매

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서울중앙지방법원 경매1계 2025타경102637 | 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 409-234 태경빌 1층102호 | 감정가: 318,000,000원 | 최저가: 254,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울중앙지방법원 2025타경102637 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102637 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 409-234 태경빌 1층102호

용도: 다세대주택

감정가: 318,000,000원

토지면적: 19.04㎡ (약 5.76평)

건물면적: 29.86㎡ (약 9.03평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 이OO

채무자: 이OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 관악구 신림동에 위치하고 있으며, 지하철 신림선 '서원역'에서 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 학교 등 다양한 주거 시설과 근린생활시설이 밀집된 전형적인 주거지역입니다. 차량의 진출입이 용이하며, 서원역과 다수의 버스 노선이 운행하는 정류장이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 이는 직주근접성이 우수하고 생활 편의시설 접근성이 좋다는 것을 의미합니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자와 채무자가 동일인(이OO)입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 강제경매는 채무 불이행으로 인해 법원의 강제 집행 절차에 따라 진행됩니다. 경매 진행 과정에서 별도의 추가 권리 변동 사항이 없는 한, 낙찰자는 기존의 모든 권리(저당권, 근저당, 압류 등)를 인수하지 않고 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득하게 될 가능성이 높습니다. 다만, 말소기준권리보다 후순위의 권리나 유치권 등의 존재 여부는 추가적인 권리 분석을 통해 반드시 확인해야 합니다. 임대차 관계는 현재 미상으로, 인수되는 임차인이 있는지 여부를 면밀히 파악해야 합니다.

1.4. 상권분석

신림동 일대는 관악구의 주요 상권 중 하나로, 특히 신림역과 인접한 지역은 유흥, 상업, 주거 기능이 복합적으로 발달해 있습니다. 본 물건이 위치한 서원역 인근 역시 신림선 개통 이후 교통 편의성이 증대되면서 배후 주거 단지로서의 가치가 상승하고 있습니다. 인근에는 롯데백화점, 롯데시네마, 타임스트림, 르네상스 쇼핑몰 등 대규모 쇼핑 및 문화 시설이 존재하며, 다양한 근린생활시설(마트, 병원, 카페, 약국 등)이 풍부하여 생활 편의성이 뛰어납니다. 또한, 신림5구역 재개발 등 지역 개발 호재가 있어 향후 상권의 지속적인 발전 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 1층 102호이며, 2020년 5월 8일에 사용 승인되었습니다. 다세대주택(도시형생활주택 단지형)으로 방 2개, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등으로 구성되어 있습니다. 위생 및 급배수, 개별난방, 화재 탐지 및 소화, 승강기, 주차장 등 기본적인 생활 설비를 갖추고 있습니다. 도보권 내 신림선 서원역과 버스 정류장이 있어 서울 시내 주요 지역으로의 접근이 용이합니다. 인근에 신림초등학교, 성보중·고등학교, 남서울중학교, 신관중학교 등 다수의 학교가 있어 교육 환경도 비교적 양호한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건은 토지이용계획상 몇 가지 제한 사항을 가지고 있습니다. 제2종일반주거지역(7층 이하)에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 특히, 건축허가·착공제한지역으로 지정되어 있어 (2024년 9월 27일 공고 기준, 제한 기간 2년, 연장 기간 2024.9.15~2025.9.14) 향후 건축 관련 행위에 제약이 따를 수 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 (지정 기간: 2025.1.4.~2026.1.28.) 일정 규모 이상의 거래 시 허가를 받아야 합니다. 이러한 건축 및 토지 거래 제한은 재건축, 증축 또는 매각 시 잠재적인 리스크로 작용할 수 있습니다. 주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없었으나, 신림역 인근에 유흥 및 숙박업소가 밀집한 지역이 존재하므로, 해당 지역과의 거리 및 영향 여부를 추가적으로 확인해볼 필요가 있습니다. "임대미상임" 표기는 현재 임차인 현황 파악이 불확실함을 의미하며, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 신림선 서원역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주변 생활 편의시설 및 교육 시설이 잘 갖추어진 주거 지역에 자리하고 있습니다. 2020년에 사용 승인된 비교적 신축 건물이라는 점도 장점입니다. 그러나 건축 허가·착공 제한 지역, 토지거래허가구역 등 토지 이용에 대한 제약이 존재하며, 임대차 현황 미확인으로 인한 명도 리스크 등은 신중하게 고려해야 할 부분입니다. 개발 호재가 있는 지역이라는 점은 긍정적이나, 규제 사항들을 면밀히 검토한 후 투자 결정을 내리는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

* **역세권 프리미엄:** 신림선 서원역 도보 이용 가능한 역세권 입지로 출퇴근 및 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* **생활 인프라:** 마트, 병원, 학교 등 생활 편의시설 및 교육 시설이 풍부하여 주거 만족도가 높습니다.

* **신축 건물:** 2020년 준공된 건물로 비교적 깨끗한 상태를 유지하고 있어 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* **개발 잠재력:** 신림5구역 재개발 등 주변 개발 계획으로 인해 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

* **투자 가치:** 강제경매 물건으로 권리 관계가 비교적 명확할 가능성이 높아 안정적인 투자를 고려할 수 있습니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매1계