나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102588 [1] 서울특별시 관악구 신림동 412-53 다가구주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102588 [1] 서울특별시 관악구 신림동 412-53 다가구주택 경매

• 사건번호: 2025타경102588
• 주소: 서울특별시 관악구 문성로38길 25-8
• 용도: 다가구주택

서울중앙지방법원 경매1계 2025타경102588 | 소재지: 서울특별시 관악구 문성로38길 25-8 | 감정가: 1,809,776,600원 | 최저가: 1,447,821,000원 | 용도: 다가구주택

1. 서울중앙지방법원 2025타경102588 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102588 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 412-53

용도: 다가구주택

감정가: 1,809,776,600원

토지면적: 172.00㎡ (약 52.03평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 402.96㎡ (약 121.92평)

건물 제시외면적: 28.06㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOO

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

1.2. 물건 현황

본건은 서울특별시 관악구 신림동에 소재하며, 서울신림초등학교 동측 인근에 위치한 다가구주택입니다. 주변으로는 단독주택, 공동주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대로 형성되어 있습니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 신림선 서원역이 도보 5~10분 거리에 있어 교통 여건은 보통 수준입니다.

토지는 대체로 정방형의 완경사지로 단독주택 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 북측으로 노폭 4m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

건물은 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕의 4층 건물로, 2020년 12월 10일에 사용승인되었습니다. 외벽은 석재붙임마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

건물 이용 상태는 다음과 같습니다.

지1층: 주택, 주차장 (3개호)

1층: 주택 (5개호)

2층: 주택 (5개호)

3층: 주택 (5개호)

4층, 옥탑1층: 주택, 계단실 등 (5개호)

총 23개 호실로 구성되어 있으며, 기본적인 위생설비, 급배수시설, 도시가스 난방설비가 구비되어 있습니다.

1.3. 입지조건

본건은 서울신림초등학교와 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 지하철 신림선 서원역이 도보 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 주변으로 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 접근성도 좋습니다. 다만, 완경사지에 위치한 점은 참고할 필요가 있습니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 물건으로, 채권자는 엠OOOOOOOOO입니다. 매각대상은 토지와 건물이 일괄매각이며, 제시외 건물도 포함하여 매각됩니다. 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있다는 점이 특이사항으로, 경매 진행 및 입찰 시 재확인 및 유의가 필요합니다. 또한, 본건 건물은 경사지에 위치하여 공부상 지1층이 현황상 1층에 해당한다는 점도 확인되었습니다.

1.5. 상권분석

본건이 위치한 신림동 일대는 주거지역과 상업지역이 혼재된 지역입니다. 인근에 서울신림초등학교가 있어 학생 및 학부모 수요가 있으며, 다수의 다세대주택 및 다가구주택이 밀집해 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 또한, 근린생활시설이 다수 분포하여 지역 주민들을 위한 상권이 형성되어 있습니다.

1.6. 생활정보

주변에는 서울신림초등학교가 위치하고 있으며, 다수의 어린이집과 학원 등이 있어 교육 환경이 우수합니다. 교통망으로는 지하철 신림선 서원역을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이하며, 다수의 버스 노선도 운행 중입니다. 생활 편의시설로는 주변 상가들에 다양한 소매점, 음식점, 은행 등이 분포하고 있어 편리한 생활이 가능합니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있다는 점입니다. 이는 향후 건축물대장 기재사항 변경, 시정명령, 이행강제금 부과 등 행정적 제재를 받을 수 있으며, 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다. 따라서 입찰 전 반드시 위반 건축물의 내용과 관련 법규를 상세히 확인하고, 시정 가능성 및 비용 등을 면밀히 검토해야 합니다.

또한, 본건은 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2025. 1. 4. ~ 2026. 1. 28.)으로 지정되어 있어, 거래 시 관련 허가를 받아야 합니다. 건축허가·착공제한지역으로 지정되어 있는 점(제한기간: 공고일로부터 2년, 연장기간: 2024. 9. 15. ~ 2025. 9. 14.)도 향후 건축 행위에 제한이 될 수 있음을 시사합니다. 제시외 건물에 대한 정확한 면적 및 소유권 여부 등은 경매 진행 및 입찰 시 재확인이 필요합니다.

1.8. 종합 의견

본건은 서울 관악구 신림동의 역세권에 위치한 다가구주택으로, 학군 및 교통 편의성이 양호한 입지입니다. 2020년에 신축된 건물로 비교적 최신 축에 속하며, 다수의 세대 구성으로 임대 수익 창출이 가능합니다. 그러나 위반건축물 등재, 건축 제한 지역 지정, 토지거래허가구역 지정 등 다수의 법적 제약 사항이 존재하므로, 이에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고 감수할 수 있는 투자자에게는 잠재적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

1. 역세권 입지: 지하철 신림선 서원역 도보권에 위치하여 출퇴근 및 대중교통 이용이 편리합니다.

2. 안정적인 임대 수요: 주변 주택가 밀집 지역에 위치하여 다가구주택으로서 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

3. 신축급 건물: 2020년 사용승인된 건물로 비교적 상태가 양호하며, 리모델링 투자 비용을 절감할 수 있습니다.

4. 교육 환경: 서울신림초등학교 등 학군이 우수하여 가족 단위 임차인 유치에 유리합니다.

제시외 건물에 대한 추가적인 확인 및 위반 건축물 관련 사항에 대한 면밀한 검토를 통해 투자 가치를 최종 판단하시기 바랍니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매1계