나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102677 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 660-10 6층601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신대한 · 평가일 2025.04.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 ""당곡초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 남측 인근에 노선버스정류장, 남서측 인근에 ""신림역(2호
선 및 신림선)""이 소재하는 바 정류장, 역까지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 제반 대중
교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제6층 제601호로서,
외 벽 : 석재붙임 등 마감,
창 호 : 하이샷시창호임.

이용상태

본건은 다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등)으로 이용 중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 위생설비 및 급배수시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 2필일단의 사다리형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 8M 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역((7층 이하)), 도로(접합), 가축사육제한구역, 대공방어협조구
역(위탁고도:194m), 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102677 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 660-10, 6층 601호

용도: 다세대주택

감정가: 420,000,000원

토지면적: 18.24㎡ (약 5.52평)

건물면적: 29.87㎡ (약 9.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

2. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 당곡초등학교 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적으로 주거 밀집 지역의 특성을 보입니다.

차량 접근이 가능하며, 남측 인근에 버스정류장이 있고, 남서측으로는 신림역(2호선 및 신림선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 남동측으로는 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

등기부등본 상 말소기준권리인 롯데카드 가압류(2022.12.07.)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 주택임차권 (을5): 김정우(김 ), 보증금 345,000,000원. 전입일자 2021.11.22, 확정일자 2021.11.01. 배당신고일자 2023.11.30. 본 권리는 매각으로 소멸 예정이며, 대항력 포기 조건으로 매각되었습니다.

* 강제경매 (갑8): 주택도시보증공사, 345,000,000원. 서울중앙지방법원 2025타경102677. 본 경매 신청 채권자입니다.

* 소유권이전 (갑3), 가압류 (갑4, 갑5) 등 기타 권리들도 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 소멸될 권리입니다.

인수되는 권리: 없음.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음 (특별 매각 조건에 따라 임차권 등도 소멸).

인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

본건이 위치한 봉천동 지역은 서울 관악구의 대표적인 주거 밀집 지역으로, 다양한 연령대의 배후 수요를 가지고 있습니다.

인근에 다세대주택 및 단독주택이 밀집해 있으며, 소규모 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

신림역이 인접해 있어 해당 역세권 상권의 이점도 누릴 수 있습니다.

최근 매매 정보를 보면, 2026년 7월 1일 26.98㎡가 28,300만원에, 2026년 7월 3일 39.75㎡가 54,000만원에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 건물면적(29.87㎡)과 비교 시, 26.98㎡ 거래가액(약 10,489만원/㎡) 및 39.75㎡ 거래가액(약 13,585만원/㎡)을 참고하여 시세 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 본건 북측 인근에 당곡초등학교가 위치하여 자녀 교육에 유리합니다.

* 교통시설: 남측 인근 버스정류장 및 남서측 신림역(2호선/신림선)을 이용한 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설 및 신림역 역세권의 다양한 상업 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역((7층 이하)), 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 임대차 관계: 임차인 HUG(김 )가 존재하나, 매각으로 인한 대항력 포기 조건이 명시되어 있어 매수에게 인수되는 임차보증금이나 권리는 없습니다. 이는 오히려 권리관계가 명확해지는 긍정적 요인입니다.

* 특수물건정보: "HUG 인수조건 변경, 공동담보" 등의 특이사항이 기재되어 있어, 매수인은 이러한 조건의 구체적인 내용을 반드시 사전에 확인해야 합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 조사 결과, 본건 인근에 심각한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 최종적인 확인은 직접적인 현장 조사 및 지도 기반의 추가적인 확인을 통해 이루어져야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 관악구 봉천동에 위치한 다세대주택으로, 2016년 사용 승인되어 비교적 신축에 속합니다.

주위 환경이 양호하고 당곡초등학교 및 신림역 접근성이 뛰어나 주거 환경이 우수합니다.

특히, 임차인 HUG(김 )의 대항력 포기 조건으로 매각되어 권리관계가 매우 명확하다는 점이 가장 큰 장점입니다. 매수인은 임대차보증금 반환 부담 없이 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

다만, 토지이용계획상의 일부 제한사항과 "HUG 인수조건 변경, 공동담보" 등 특이사항에 대한 세부적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안전한 권리관계: 임차인의 대항력 포기 조건으로 낙찰자는 임대차보증금 관련 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 우수한 입지: 당곡초등학교와 인접하고 신림역세권 이용이 편리하여 실거주 및 투자 가치가 높습니다.

* 신축급 건물: 2016년 사용 승인된 건물로, 외관 및 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 봉천동 지역의 지속적인 개발 및 신림선 개통 등으로 인한 교통 개선 효과를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 420,000,000원입니다.

최근 인근 유사 물건 매매 사례를 분석한 결과, 26.98㎡ 면적이 28,300만원 (약 10,489만원/㎡), 39.75㎡ 면적이 54,000만원 (약 13,585만원/㎡)에 거래되었습니다.

본건은 건물면적 29.87㎡ (약 9.04평)임을 고려할 때, 유사 면적의 거래 가액을 기준으로 산정 시 약 313,000,000원에서 405,000,000원 수준의 시세가 형성될 것으로 보입니다.

특히, 본건은 임차인과의 복잡한 권리관계가 매각 조건으로 해소되어 매수인의 인수 부담이 전혀 없다는 점을 감안하면, 감정가 수준 또는 그 이상의 가치 평가도 가능합니다.

하지만 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수를 고려하여 390,000,000원 ~ 410,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.