나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102434 [1] 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더봄 · 평가일 2025.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 상도1동 소재 '서울강남초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 일반주택지대로서, 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 7호선 '상도역'이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 9층건물 내 4층 403호로서,
(사용승인일 : 2021.12.10.)
외벽 : 석재타일붙임 마감,
내벽 : 일부 타일붙임 마감,
창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급.배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 바닥난방설비, 기계실 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대의 자체 평탄한 사다리형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 도로(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-05-21)(자세한 사항은 관할 교육청 문의<교육환경 보호에
관한 법률＞, 상대보호구역(자세한 사항은 동작교육지원청으로 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계
상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 건축선(2019-04-11)(도로경계선에서 3미터후퇴, 동작구고시 제2019-30호(2019.4.11.), 세부사항 건축과문의, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택도시보증공사가 이 사건 신청채권자이고, 신청채권자는 박서영의 임차보증금반환 채권을 양수한 승계인으로 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출함(2026.05.12.자)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102434 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 4층 403호

용도: 오피스텔

감정가: 178,000,000원

토지면적: 8.70㎡ (약 2.63평)

건물면적: 12.72㎡ (약 3.85평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

2. 입지조건

* 위치 및 주변 환경: 본건은 서울특별시 동작구 상도1동 소재 '서울강남초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 일반주택지대입니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 7호선 '상도역'이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 토지 및 도로 상태: 본건은 완경사지대의 자체 평탄한 사다리형 토지로서 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중이며, 남동측으로 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 도로 저촉, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률, 교육환경 보호에 관한 법률(상대보호구역), 군사기지 및 군사시설 보호법(대공방어협조구역), 수도권정비계획법(과밀억제권역), 한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률(폐기물매립시설 설치제한지역), 건축법(건축선 지정) 등의 제한을 받고 있습니다.

* 혐오시설 관련: 주변 지역에 초등학교가 인근에 위치하나, 검색 결과 상 '서울강남초등학교' 주변에 유흥업소나 성인 방송 스튜디오 관련 논란이 있었으나, 이는 해당 물건지로부터 직선거리상 인접한 곳은 아니며 직접적인 혐오시설로 보기는 어렵습니다. 다만, 토지이용계획 상 제한 사항들을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부현황:

* 갑1: 2021-12-27 소유권보존 (김형태)

* 갑2: 2022-04-29 소유권이전 (문지우, 매매 금230,000,000원)

* 을3: 2023-10-05 주택임차권 (박서영, 금230,000,000원, 말소 예정) - 전입 2022-04-29, 확정 2022-04-29

* 갑3: 2023-09-15 압류 (영등포세무서장, 말소)

* 갑4: 2023-10-17 가압류 (주택도시보증공사, 금1,023,000,000원, 말소)

* 갑5: 2025-03-25 강제경매 (주택도시보증공사, 금230,000,000원, 말소) - 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102434

* 말소기준권리: 갑3 (압류, 2023-09-15)

* 총 등기부채권액: 1,253,000,000원

* 임차인 현황:

* SITINOORRASEEDAHIDRIS: 보증금 700,000원, 차임 700,000원, 사업자등록일 2024-09-30. 대항력 없음.

* 주택도시보증공사 (박서영 임차보증금반환 채권 양수인): 보증금 230,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-04-29, 확정일자 2022-03-23, 배당신고일자 2023-10-05. 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (주택도시보증공사(HUG)가 보증금 전액 변제를 받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출함.)

* 주택도시보증공사(HUG) 인수조건 변경: 본 물건은 HUG가 신청 채권자로, 임차인 박서영의 임차보증금 반환 채권을 양수하였으며, 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기한다는 확약서를 제출하였습니다. 이는 낙찰자가 임차보증금 잔액을 인수할 필요가 없음을 의미합니다.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 동작구 상도1동 일대는 주거지역으로서 아파트, 단독주택, 다세대주택이 혼재되어 있으며, 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

* 7호선 상도역이 인근에 위치하여 접근성이 양호하며, 이로 인해 오피스텔의 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 주변에 학교(서울강남초등학교)가 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있으나, 오피스텔의 특성상 1인 가구 및 직장인 수요가 주요 타겟이 될 것입니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 7호선 상도역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (구체적인 대형 편의시설 정보는 제한적)

* 주거 환경: 일반 주택지대로서 비교적 조용한 편이나, 오피스텔 밀집 지역은 아닙니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 상 도로 저촉, 군사시설 보호구역, 과밀억제권역 등 다양한 법적 제한이 존재합니다.

* 건물 연면적 대비 주차 대수가 6대로 적은 편이어서 주차 관련 불편이 있을 수 있습니다.

* 비록 HUG에서 임차보증금 잔액에 대한 청구권 포기 확약서를 제출하였으나, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 동작구 상도1동에 위치한 오피스텔로, 7호선 상도역 이용이 가능한 입지에 있습니다. 건물 사용승인일이 2021년 12월로 비교적 신축에 해당합니다. 감정가는 1억 7,800만원이며, 토지면적 8.70㎡, 건물면적 12.72㎡로 소형 오피스텔입니다.

특히 본건은 주택도시보증공사(HUG)가 신청 채권자로, HUG가 임차보증금 반환 채권을 양수하였고, 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기한다는 확약서를 제출하여 보증금 인수 부담이 없는 것이 큰 장점입니다. 이는 HUG 인수조건 변경 물건의 특징으로, 비교적 안전하게 접근할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

다만, 권리분석 상 복잡한 권리관계(압류, 가압류, 강제경매 등)가 다수 존재하였으나, 말소기준권리(갑3. 압류)로 인해 모두 소멸될 것으로 보입니다. 총 채권액은 12.53억원으로 높으나, 이는 HUG의 채권 금액이 상당 부분을 차지하고 있어 해당 물건의 경매와 직접적인 관련성은 적어 보입니다.

주변 시세 대비 감정가의 적정성, 향후 임대 수익률 등을 면밀히 분석하여 신중한 입찰 전략 수립이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* HUG 인수조건 변경으로 인한 임차보증금 인수 부담 없음.

* 2021년 준공 신축급 오피스텔.

* 지하철 7호선 상도역 인근으로 역세권 입지.

* 서울시 동작구라는 위치적 이점.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 178,000,000원입니다. 인근 유사 오피스텔 매물의 시세를 고려할 때, 전용면적 12.72㎡(약 3.85평) 오피스텔의 경우, 매매가는 약 1억 8천만원 ~ 2억 7천만원 수준으로 확인됩니다. 특히, 전용면적 18.51㎡(약 5.6평)의 오피스텔이 2억 3천만원에 매매된 사례가 있으며, 전용면적 12.72㎡(약 3.85평)의 경우 월세 70만원 수준으로 거래되고 있음을 감안할 때, 감정가는 시장 시세와 비슷한 수준으로 판단됩니다.

HUG의 인수조건 변경으로 보증금 인수 부담이 없는 점을 고려하면, 시세 대비 합리적인 금액으로 낙찰받는 것이 중요합니다.

예상 입찰가는 감정가 178,000,000원을 기준으로, 주변 시세 및 본 물건의 소형 면적을 감안하여 감정가 수준 또는 약간 상회하는 180,000,000원 ~ 195,000,000원 사이에서 고려해 볼 수 있습니다. 정확한 입찰가는 최신 시세 동향, 임대 수익률, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.