나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102408 [1] 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 5층506호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세경 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 상도1동 소재 ""서울강남초등학교"" 서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 상도역(지하철 7호선) 등이 소재하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 9층건 내 제5층 제501호로서,
(사용승인일 : 2021.12.10.)

외벽 : 석재타일붙임 등 마감.
내벽 : 일부타일붙임 등 마감.
창호 : 하이샷시창호 마감임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비, 기계식 주차시설 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대의 자체 평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔-47호) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 남동측으로 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 도로(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-05-21)(자세한 사항은 관할 교육청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(자세한 사항은 동작교육지원청으로 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>
건축선(2019-04-11)(도로경계선에서 3미터후퇴, 동작구고시 제2019-30호(2019.4.11.), 세부사항 건축과문의), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 주택임차권(2023년 9월 26일 서울중앙지방법원의 임차권 등기명령 - 2023카임31630)이 설정되어 있음.
기타 : 등기사항전부증명서상 대지권의 목적인 토지의 표시가
1. 서울특별시 동작구 상도1동 519-1, 지목 : 대, 면적 : 422.5㎡
2. 서울특별시 동작구 상도1동 519-3, 지목 : 대, 면적 : 12.1㎡
3. 서울특별시 동작구 상도1동 519-6, 지목 : 대, 면적 : 3.3㎡
로 2021년 12월 27일 등기되어 있으나,
2022년 1월 17일 2,3 토지 대지권 표시등기 전부 말소된 상태로
대지권비율은 437.9분의 8.5로 표시되어 있으므로,
현재 대지지분은 422.5㎡를 기준으로 대지권 비율인 437.9분의 8.5를 적용하여
8.2011㎡로 산정하여 기재하였으므로, 업무진행 시 재확인바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택도시보증공사가 이 사건 신청채권자이고, 신청채권자는 천예원의 임차보증금반환 채권을 양수한 승계인으로 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출함(2026.05.11.자)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울중앙지방법원 2025타경102408 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 5층 506호

1.3. 용도

오피스텔 (업무시설)

1.4. 감정가

168,000,000원

1.5. 면적

* 토지 면적: 8.20㎡ (약 2.48평)

* 토지 지분: 8.2010733044074㎡ (약 2.48평)

* 건물 면적: 11.99㎡ (약 3.63평)

* 건물 지분: 11.99㎡ (약 3.63평)

* 본건 건물 면적이 약 3.63평으로, 이는 오피스텔 중 매우 작은 면적에 해당하므로 실제 활용 면적 및 가치 산정 시 면밀한 확인이 필요합니다.

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 강제경매

1.8. 채권자

주택도시보증공사 (HUG)

1.9. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 공동담보 물건입니다. 주택도시보증공사가 신청 채권자이며, 임차인 천예원의 임차보증금반환 채권을 양수한 승계인입니다. 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대해 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. (2026.05.11.자)

1.10. 건물 사용승인일

2021년 12월 10일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 동작구 상도1동 소재 "서울강남초등학교" 서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 지하철 7호선 상도역이 있어 교통 상황은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

압류 (영등포세무서장, 2023년 9월 15일 접수)

3.2. 등기사항 요약

* 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 내역이 있습니다.

* 소유권 이전 (매매) 등기가 존재합니다.

* 주택임차권 (천예원, 임차금액 230,000,000원)이 설정되었으나, 말소 예정 권리입니다.

* 압류 (영등포세무서장)가 말소기준권리입니다.

* 가압류 (주택도시보증공사, 금 1,023,000,000원)가 설정되었으나, 말소 예정 권리입니다.

* 강제경매 (주택도시보증공사, 금 230,000,000원)가 개시되어 본 경매 절차가 진행 중입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 문배영

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 07월 23일

* 대항력: 없음

* 권리분석: 인수되는 임차보증금은 없습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (천예원 채권 승계)

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 05월 25일

* 확정일자: 2022년 05월 03일

* 배당신고일자: 2023년 09월 26일

* 대항력: 없음

* 권리분석: 주택도시보증공사(HUG)는 임차인의 보증금 반환 채권을 양수받았으며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하겠다는 확약서를 제출하였습니다. 따라서 매수인이 인수하는 임차보증금은 없습니다.

3.4. 인수되는 권리

없음 (모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.)

4. 상권분석

해당 물건은 지하철 7호선 상도역 인근에 위치하며, 주변에 서울강남초등학교가 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다. 다세대주택, 아파트 등 주거 시설과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 오피스텔로서 업무시설 및 주거 목적으로 활용 가능합니다. 상도역 역세권이라는 입지적 장점을 바탕으로 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

지하철 7호선 상도역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 교육

서울강남초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

5.3. 편의시설

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 대지권 관련

공부상 기재된 토지 표시와 실제 대지권 산정 기준이 상이하여, 감정평가액 산정 시 이를 기준으로 산정하였으므로 현장에서 재확인이 필요합니다.

6.2. 건축물 관련 법규 제한

* 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)에 해당합니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 포함되어 건축 행위 시 추가적인 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. HUG 인수조건 변경

HUG 인수조건 변경 사항은 권리관계에 직접적인 부담을 주지 않으나, 해당 조건의 세부 내용은 사전에 파악하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 사용승인된 신축급 오피스텔로, 상도역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수되는 임차보증금이 없어 명도 부담이 적다는 장점이 있습니다. 다만, 매우 작은 건물 면적과 토지 대지권 비율 산정의 불명확성, 그리고 지역별 법규 제한 사항에 대한 면밀한 현장 확인 및 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔로 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 지하철 7호선 상도역 역세권으로 교통이 편리하며, 향후 지역 개발 가능성에 따른 임대 수요 증가를 기대할 수 있습니다.

* 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 없어 투자 위험이 낮습니다.

* 감정가를 기준으로 향후 시세 상승 및 임대 수익을 고려한 합리적인 입찰가 산정 시 투자 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

현재 서울시 동작구 상도동 일대의 오피스텔 시세는 입지, 건물 연식, 면적 등에 따라 다양하게 형성되어 있습니다. 본 건과 같이 공급 면적이 10~15㎡ 내외인 초소형 오피스텔은 흔치 않으나, 주변의 20~30㎡ 내외 오피스텔의 경우, 최근 실거래가 및 호가가 대략 1억 5천만원에서 2억 5천만원 사이에서 거래되고 있습니다. [cite: search_result_1, search_result_2]

특히 본 건은 사용승인이 2021년으로 비교적 신축이며, 상도역 역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 감정가는 1억 6천 8백만원으로, 현재 주변 시세를 고려했을 때 합리적인 수준으로 평가되었습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

건물 면적이 11.99㎡ (약 3.63평)으로 매우 작은 점을 감안할 때, 일반적인 20~30㎡ 오피스텔의 평당 가격을 그대로 적용하기는 어렵습니다. 유사 면적대의 오피스텔 거래 사례를 직접 확인하는 것이 가장 정확하나, 이러한 소형 평형의 매물은 희소합니다.

본 물건의 감정가 1억 6천 8백만원을 기준으로, 권리관계 상 인수 부담이 없고 신축급이라는 점을 고려하면, 감정가 수준 또는 소폭 상승한 1억 7천만원 ~ 1억 8천만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 단, 임장 시 건물 상태, 실제 활용 가능 면적, 주변 시세 등을 면밀히 재확인한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. [cite: search_result_1, search_result_2]

* 감정가: 168,000,000원

* 예상 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 180,000,000원

* 주의사항: 위 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 산정한 것으로, 실제 시장 상황 및 현장 조사를 통해 변동될 수 있습니다. 최종 입찰가는 본인 판단 하에 신중하게 결정하시기 바랍니다.

* 혐오시설 조사: 서울강남초등학교 주변에 대해 혐오시설 존재 여부를 검색하였으나, 특별히 보고서에 명시할 만한 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다. [cite: search_result_4]

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