나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102408 [1] 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 5층506호 업무시설 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102408 [1] 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 5층506호 업무시설 경매

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서울중앙지방법원 경매1계 2025타경102408 | 소재지: 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 5층506호 | 감정가: 168,000,000원 | 최저가: 107,520,000원 | 용도: 업무시설

1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102408 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 5층506호

용도: 업무시설 (오피스텔)

감정가: 168,000,000원

토지면적: 8.20㎡ (약 2.48평)

건물면적: 11.99㎡ (약 3.63평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 문OO

채무자: 문OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 현황

본건은 서울특별시 동작구 상도1동 소재 "서울강남초등학교" 서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통입니다.

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 상도역(지하철 7호선) 등이 소재하여 교통상황은 양호합니다.

건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 9층 건물 내 제5층 제506호이며, 사용승인일은 2021년 12월 10일입니다. 외벽은 석재타일붙임, 내벽은 일부 타일붙임, 창호는 하이샷시창호로 마감되었습니다.

내부 이용 상태는 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

설비로는 위생 및 급배수시설, 승강기설비, 도시가스 난방설비, 기계식 주차시설 등을 갖추고 있습니다.

토지는 완경사지대의 자체 평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔-47호) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태는 대상물건 남동측으로 약 4m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

1.3. 토지 이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 건축선(건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함))

1.4. 입지조건

최고의 입지: 서울 지하철 7호선 상도역 도보 이용이 가능한 역세권에 위치하고 있습니다.

서울강남초등학교가 인근에 소재하여 교육 환경 접근성이 좋습니다.

주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 주거 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

여의도, 용산 등 서울 주요 업무지구로의 접근성이 우수합니다.

1.5. 권리분석

등기사항전부증명서상 대지권의 목적인 토지 표시에 복수의 필지가 등기되어 있었으나, 일부 토지에 대한 대지권 표시등기가 말소된 상태로 확인됩니다. 현재 대지권 비율은 437.9분의 8.5로 표시되어 있으나, 대지면적은 422.5㎡를 기준으로 산정된 것으로 보입니다. 따라서 정확한 대지지분은 업무 진행 시 재확인이 필요합니다.

주택임차권(2023년 9월 26일자 임차권 등기명령)이 설정되어 있습니다. 이는 경매 절차 진행 시 인수 또는 소멸 여부를 면밀히 검토해야 하는 중요한 권리사항입니다.

다수의 유사 물건 정보에서 "대항력있는 임차인", "임차권 등기" 등의 권리사항이 언급되고 있으므로, 본건 역시 임차인 현황에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

1.6. 상권분석

본건이 위치한 동작구 상도1동 일대는 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 복합 상권입니다.

인근에 학교(서울강남초등학교)가 있어 학생 및 교직원 관련 수요가 예상됩니다.

상업시설, 아파트 단지 등이 밀집해 있어 기본적인 유동인구가 확보된 지역입니다.

지하철 7호선 상도역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 역 주변으로 다양한 상업 및 편의시설이 입점해 있습니다.

1.7. 생활정보

대중교통 이용이 매우 편리합니다. 지하철 7호선 상도역을 이용하면 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이하며, 다수의 버스 노선도 운행 중입니다.

단지 내 기계식 주차시설이 구비되어 있습니다.

주변에 아파트, 단독주택, 다세대주택 등이 밀집해 있어 주거 편의성이 높습니다.

인근 학교 및 근린생활시설 이용이 편리합니다.

검색 결과, 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

1.8. 잠재적 리스크

토지 대지권 관련 복잡성: 등기부상 대지권에 대한 재확인이 필수적이며, 이로 인한 권리관계 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

임차권 등기: 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 경매 낙찰자가 임차인의 권리를 인수해야 할 수도 있어 명도 및 추가 비용 발생 가능성이 있습니다. 이에 대한 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 요구됩니다.

신축 건물임에도 불구하고, 9층 건물에 총 6대의 주차 공간은 다소 부족할 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

본건은 서울 동작구 상도1동의 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 우수한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

입지적 장점과 신축 건물이라는 점은 긍정적인 요소입니다.

다만, 토지 대지권 관련 복잡성과 임차권 등기 설정으로 인한 권리관계는 명확한 확인과 주의가 필요한 부분입니다. 이러한 리스크 요인을 사전에 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 할 것입니다.

본 건과 유사한 다른 층수의 물건들도 다수 경매 진행 중인 것으로 보입니다.

1.10. 투자 포인트

우수한 교통 환경: 지하철 7호선 상도역 초역세권이라는 점은 큰 장점입니다.

신축급 건물: 2021년 사용승인된 건물로 비교적 최신 시설을 이용할 수 있습니다.

추후 가치 상승 기대: 개발 호재 및 주변 지역의 발전 가능성을 고려할 때, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

잠재적 리스크 해소 시 매력적인 투자 대상: 토지 대지권 및 임차권 문제를 명확히 해결한다면, 실거주 또는 임대 수익 목적 모두 매력적인 투자가 될 수 있습니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매1계