나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102364 [1] 서울특별시 동작구 대방동 381-38 다중주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102364 [1] 서울특별시 동작구 대방동 381-38 다중주택 경매

• 사건번호: 2025타경102364
• 주소: 서울특별시 동작구 여의대방로36길 20 한율
• 용도: 다중주택

서울중앙지방법원 경매1계 2025타경102364 | 소재지: 서울특별시 동작구 여의대방로36길 20 한율 | 감정가: 4,428,888,600원 | 최저가: 2,834,488,000원 | 용도: 다중주택

1. 서울중앙지방법원 2025타경102364 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102364 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 대방동 381-38

용도: 다중주택

감정가: 4,428,888,600원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 관OOOOOO

1.2. 토지 정보

면적: 280.60㎡ (약 84.89평)

토지 지분율: 28060.000000000004% (실제로는 100% 지분으로 보입니다.)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역.

주위환경: '성남고등학교' 서측 인근에 위치하며, 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 교육시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

토지형태: 인접 필지와 등고평탄한 자루형 토지로, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

도로상태: 북서측 약 14m 폭의 포장도로 및 북동측 약 3m 폭의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

1.3. 건물 정보

건물면적: 489.18㎡ (약 147.98평)

건물 지분율: 48917.99999999999% (실제로는 100% 지분으로 보입니다.)

건물 제시외면적: 153.72㎡ (약 46.49평) - 본 매각에 포함됩니다.

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 단독(다중)주택입니다.

사용승인일: 2019년 08월 23일

이용상태:

지하 1층: 단독(다중)주택 (8가구)

1층: 단독(다중)주택 (8가구)

2층: 단독(다중)주택 (8가구)

3층: 단독(다중)주택 (4가구)

옥탑 1층: 계단실

설비: 도시가스 개별난방 설비, 위생설비, 급배수설비 등이 되어 있습니다.

공부와의 차이: 지하 1층은 공부상 사무소로 등재되어 있으나, 현황 단독(다중)주택으로 이용 중입니다.

1.4. 입지조건

본건은 서울특별시 동작구 대방동에 위치하며, '성남고등학교' 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택 등 다양한 주거시설과 근린생활시설, 교육시설, 공원 등이 혼재하여 생활 환경이 양호한 편입니다.

교통 측면에서는 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있고 지하철 신림선 '서울지방병무청역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 1호선 대방역과 7호선 신대방삼거리역, 보라매역 등도 이용 가능하여 서울 시내 여러 지역으로의 접근성이 우수합니다.

단지 내 또는 인근에 다양한 공원들이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 대방공원, 노량진근린공원, 보라매공원 등이 가까이 있어 산책 및 휴식을 즐기기 좋습니다.

1.5. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 김OO입니다. 채권자는 관OOOOOO입니다. 제공된 정보상으로는 특별히 복잡하거나 주의를 요하는 권리관계는 확인되지 않습니다. 그러나 경매 물건의 권리 분석은 매우 중요하므로, 입찰 전 반드시 등기부등본 및 관련 서류를 통해 선순위 권리, 말소기준권리, 유치권, 임차권 등 모든 권리관계를 상세히 재확인해야 합니다.

1.6. 상권분석

본건이 위치한 대방동 일대는 주거 지역으로서 아파트단지, 단독주택, 다세대주택이 밀집해 있으며, 상업 및 편의시설 또한 잘 갖추어져 있습니다. 특히, 보라매역 인근과 신대방삼거리역 인근에는 식당 위주의 소형 상권이 형성되어 있어 다양한 먹거리와 편의시설을 이용할 수 있습니다. 또한, 보라매다올길 골목상권은 골목형상점가로 지정되어 지역 경제 활성화 및 지원 사업 참여가 기대되는 곳입니다. 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았으나, 주변 환경을 종합해 볼 때 주거 지역의 특성을 잘 유지하고 있는 것으로 판단됩니다.

1.7. 생활정보

교육 환경으로는 성남고등학교가 인근에 위치하고 있으며, 서울신길초등학교, 서울영화초등학교, 서울대림초등학교 등 다수의 초등학교와 강남중학교, 숭의여자중학교, 성남중학교 등 중학교, 그리고 영등포고등학교, 성남고등학교, 숭의여자고등학교 등 여러 고등학교가 소재하여 우수한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

교통이 편리하고 공원이 인접해 있으며, 다양한 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 생활에 편리함을 더합니다.

1.8. 잠재적 리스크

제시외 건물 면적 153.72㎡(약 46.49평)가 일괄 매각에 포함되므로, 해당 제시외 건물에 대한 소유권 문제 및 명도 과정에서 추가적인 협상이나 분쟁이 발생할 수 있습니다.

건물 지하 1층이 공부상 사무소로 등재되어 있으나 현황은 다중주택으로 이용 중인 점은 건축물대장 상 위반 건축물에 해당될 수 있으며, 이에 따른 과태료 부과나 이행강제금 등의 행정적 제재 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

감정평가서 상 건물 내부 구조 및 이용 상태 등은 이해관계인 부재, 폐문 등으로 인해 외부 관찰 및 구두 탐문 등을 참조하여 작성된 부분이 있을 수 있습니다. 따라서 실제 내부 상태, 설비의 작동 여부, 임대 관계 등에 대한 상세한 재확인이 필수적입니다.

토지의 경계, 면적 등은 지적도면상 육안으로 대략 확인한 것으로, 실제 경계와 차이가 있을 수 있으므로 경매 참여 시 현장 조사를 통해 반드시 재확인해야 합니다.

토지 지상에 소재하는 수목, 담장 등 부속물이 토지와 일체로 평가되었으므로, 이에 대한 소유권 및 법적 관계를 면밀히 검토해야 합니다.

소유자 및 채무자의 점유 현황, 임대차 관계 등에 대한 정보가 미상으로, 낙찰 후 명도 과정에서 세입자와의 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 동작구 대방동이라는 우수한 입지 조건과 편리한 교통망, 풍부한 생활 인프라를 갖춘 다중주택입니다. 신축 건물(2019년 사용승인)이라는 점과 제2종일반주거지역으로 향후 개발 가능성도 일부 존재합니다. 그러나 제시외 건물 포함, 공부와의 차이(지하 1층 용도 불일치), 그리고 내부 상태 및 임대 관계 미확인 등은 잠재적 리스크 요인이므로 철저한 현장 조사와 권리 분석이 요구됩니다. 입찰 전, 명확한 현황 파악과 잠재적 리스크 해소를 위한 충분한 사전 조사와 신중한 접근이 필요합니다.

1.10. 투자 포인트

신축급 다중주택으로 안정적인 임대 수익 창출 기대: 2019년 준공된 건물로 비교적 신축에 해당하며, 다수의 가구를 보유하고 있어 임대 수익 확보에 유리할 수 있습니다.

우수한 입지 및 교통 편의성: 지하철 신림선 서울지방병무청역 도보 이용 가능 거리이며, 여러 노선의 버스 접근성이 뛰어나 직주근접 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

풍부한 생활 및 교육 인프라: 주변에 다수의 학교, 공원, 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 편의성이 매우 높습니다.

일반상업지역 대비 높은 층수(7층 이하) 규제 완화 가능성: 제2종일반주거지역으로 7층 이하 규제가 있으나, 향후 도시계획 변경에 따라 개발 가치가 상승할 가능성이 있습니다.

철저한 조사 시, 가격 경쟁력 확보 가능: 잠재적 리스크 요인들을 충분히 해소하고 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는다면, 안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매1계