나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102253 [1] 서울특별시 강남구 신사동 510 근린시설 경매
매각기일: 2026-03-10
물건 개요
나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102253 [1] 서울특별시 강남구 신사동 510 근린시설 경매
- 사건번호: 2025타경102253
- 주소: 서울특별시 강남구 도산대로1길 24
- 용도: 근린시설
서울중앙지방법원 경매1계 2025타경102253 | 소재지: 서울특별시 강남구 도산대로1길 24 | 감정가: 44,541,117,000원 | 최저가: 44,541,117,000원 | 용도: 근린시설
1. 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102253 (1)
소재지: 서울특별시 강남구 신사동 510
용도: 근린생활시설
감정가: 4,454,111,700원
토지면적: 834.90㎡ (약 252.56평)
토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)
건물면적: 2038.47㎡ (약 616.64평)
건물 제시외면적: 14.00㎡ (약 4.23평) - (주차관리실 약 4㎡, 다용도실 약 10㎡)
매각대상: 토지/건물 일괄매각
경매구분: 부동산강제경매
채권자: 이OO
특이사항: 중복사건, 중복병합사건
주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함
1.2. 상세 현황 (감정평가 요약)
1.2. 1. 토지 감정평가 요항표
위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강남구 신사동 소재 '신사역(3호선, 신분당선)' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 상업/업무지대입니다.
교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철역 '신사역(3호선, 신분당선)'이 소재하는 등 대중교통 사정은 양호합니다.
형태 및 이용상태: 인접 토지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
인접 도로상태: 본건 동측으로 노폭 5미터 내외의 도로에 접해 있습니다.
토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>에 해당합니다.
제시목록 외의 물건:
- ㄱ: 1층 소재, 주차관리실, 샷시조 판넬지붕 약 4㎡ (약 1.21평)
- ㄴ: 1층 소재, 다용도실, 조립식 판넬조 판넬지붕 약 10㎡ (약 3.02평)
공부와의 차이: 없습니다.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계는 미상입니다.
1.2. 2. 건물 감정평가 요항표
건물의 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 5층 건물입니다.
- 외벽: 석재 붙임 마감 등
- 내벽: 몰탈 위 페인트 마감 및 일부 타일 붙임 마감 등
- 창호: 샷시 창호 등
이용상태: 근린생활시설로 이용 중입니다.
설비내역: 기본 위생 급배수시설, 승강기 설비, 소화전 설비 등이 되어 있습니다.
부합물 및 종물 (제시외):
- ㄱ: 1층 소재, 주차관리실, 샷시조 판넬지붕 약 4㎡ (약 1.21평)
- ㄴ: 1층 소재, 다용도실, 조립식 판넬조 판넬지붕 약 10㎡ (약 3.02평)
공부와의 차이: 없습니다.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계는 미상입니다.
1.3. 입지 조건
본 물건은 서울 지하철 3호선 및 신분당선 환승역인 신사역에서 북동측 인근에 위치하여 탁월한 교통 접근성을 자랑합니다. 신사역 일대는 강남과 강북을 잇는 교통의 요충지로서, 다양한 버스 노선과 지하철 이용이 편리하여 물건지로의 접근이 매우 용이합니다. 주변 지역은 근린생활시설과 업무시설이 혼재된 활발한 상업 및 업무지대로, 신사역 사거리를 중심으로 대로변에는 다양한 기업체와 병원, 카페 등이 밀집해 있으며, 이면으로는 가로수길, 세로수길 등 유명 상권이 발달하여 유동인구가 풍부합니다. 향후 신분당선 연장 및 환승역이 될 신사역의 가치 상승 또한 기대해 볼 수 있습니다.
1.4. 권리 분석
본 물건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자는 이OO입니다. '중복사건, 중복병합사건'이라는 특이사항이 기재되어 있어, 다수의 채권이 얽혀 있을 가능성이 있습니다. 낙찰 후 모든 권리 관계는 소멸되는 것이 일반적이나, 명확한 권리 분석을 위해서는 등기부등본 및 관련 서류에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다. 특히 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 임차인이 존재할 경우 명도 절차에 대한 추가적인 확인 및 준비가 필요할 수 있습니다.
1.5. 상권 분석
본건이 위치한 신사동 510번지 일대는 강남의 핵심 상권 중 하나로, 신사역을 중심으로 매우 활성화된 상업 및 업무지대를 형성하고 있습니다. 대로변 및 이면 도로를 따라 다양한 근린생활시설, 업무시설, 병원, 카페, F&B 업종 등이 밀집해 있어 상권의 집객력이 매우 높습니다. 특히 가로수길, 세로수길과 인접하여 트렌디한 소비층과 관광객의 방문이 잦으며, 이는 상권의 지속적인 활력과 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칩니다. 과거 유흥 상권에서 현재는 ‘먹자 상권’으로 변모하며 다양한 연령층의 수요를 흡수하고 있습니다.
1.6. 생활 정보
강남구 신사동에 위치하여 이미 풍부한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다. 최신 트렌드를 선도하는 다양한 쇼핑 시설, 다수의 유명 맛집과 카페, 문화 시설 등이 인근에 밀집해 있습니다. 또한, 신사역을 중심으로 각종 편의 시설과 병원, 은행 등이 잘 갖춰져 있어 생활 편의성이 매우 높습니다. 인근 주택 밀집 지역과의 연계성도 있어, 다양한 수요층을 확보할 수 있는 입지입니다.
1.7. 잠재적 리스크
본 건은 '중복사건, 중복병합사건'으로 분류되어 있어, 경매 절차 진행 및 낙찰 후 권리 관계에 있어 추가적인 복잡성이 발생할 수 있습니다. 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 임차인이 있는 경우 명도 과정에서 예상치 못한 시간 및 비용이 소요될 가능성이 있습니다. 또한, '제2종일반주거지역'으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 증축 시 용도 제한을 받을 수 있으며, '대공방어협조구역', '과밀억제권역', '한강 폐기물매립시설 설치제한지역' 등 다수의 공법상 제한 사항이 존재하므로, 관련 법규를 사전에 면밀히 검토해야 합니다. 주변 시설 검색 결과, 신사역 인근에는 다수의 마사지 업소 등이 존재하나, 물건지 바로 인근에 직접적인 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.
1.8. 종합 의견
본 물건은 서울 강남의 핵심 입지에 위치하며, 신사역이라는 탁월한 교통 요건과 풍부한 상업 인프라를 갖추고 있습니다. 근린생활시설로서의 높은 활용 가치와 잠재력을 지니고 있으며, 향후 신분당선 연장 등 개발 호재 또한 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 경매 절차의 복잡성과 임대 관계 미확인, 다수의 공법상 제한 사항 등은 면밀한 분석과 주의가 필요한 부분입니다. 철저한 사전 조사와 권리 분석을 통해 리스크를 관리한다면, 높은 투자 가치를 기대할 수 있는 물건입니다.
1.9. 투자 포인트
- 최상급 입지: 신사역 역세권의 편리한 교통망과 강남 상권의 풍부한 유동인구 및 인프라.
- 높은 활용 가치: 근린생활시설로서 다양한 업종으로의 전환 및 운영 가능성.
- 미래 가치: 신분당선 연장 등 지역 개발에 따른 지가 상승 및 상권 활성화 기대.
- 상업 중심지: 다수의 업무 시설 및 유동 인구로 인한 안정적인 임대 수익 창출 가능성.
- (리스크 관리 시) 안정적인 투자: 중복 사건, 미확인 임대 관계, 공법상 제한 등 리스크 요소 사전 분석 및 해소 시.
법원 정보
서울중앙지방법원 경매1계