나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102312 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 649-98 라움 4층401호 도시형생활주택 경매

서울특별시 관악구 봉천로21나길 19-7 라움, 4층401호 (도시형생활주택) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경102312(서울중앙지방법원 경매1계). 감정가 424,000,000원, 최저가 271,360,000원. 매각기일은 2026-10-13입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 102312 [1]
소재지	서울특별시 관악구 봉천동 649-98 라움 4층401호
도로명주소	서울특별시 관악구 봉천로21나길 19-7 라움, 4층401호
용도	도시형생활주택
건물명	라움
매각기일	2026.10.13
관할법원	서울중앙지방법원 경매1계 (530-1820 (제4별관 민사집행과))
이용제한	대공방어협조구역, (접함)준보전산지, 도시지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역, 가축사육제한구역, 제1종일반주거지역

서울특별시 관악구 봉천동 649-98 라움 4층401호 도시형생활주택 경매 물건 이미지

면적

토지면적	34.12㎡ (10.32평)
건물면적	41.97㎡ (12.70평)

금액

감정가	424,000,000원
최저가	271,360,000원 (감정가 대비 64%)
입찰보증금	27,136,000원 (10%)
유찰횟수	2회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2025.10.14	424,000,000원	유찰
2차	2025.11.18	339,200,000원	유찰
3차	2025.12.23	271,360,000원	유찰
4차	2026.01.27	217,088,000원	유찰
5차	2026.03.10	173,670,000원	유찰
6차	2026.04.14	138,936,000원	유찰
7차	2026.05.26	111,149,000원	유찰
8차	2026.06.30	88,919,000원	변경
신건	2026.08.04	424,000,000원	유찰
2차	2026.09.08	339,200,000원	유찰
3차	2026.10.13	271,360,000원

감정평가 요약

감정평가기관: AI · 평가일 2025.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 '당곡고등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반주택지대임.
교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.
건물의 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 내 제4층 제401호로서,
(사용승인일 2021.03.18.)

외벽:외장 석재 마감 등
창고:샷시창호 등임.
이용상태: 본건은 현황 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.(후첨 내부구조도 참조)
설비내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기, 화재탐지설비 등이 되어 있음.
토지의 형상 및 이용상태: 2필지 일단의 사다리형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중임.
인접 도로상태등: 본건 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.
토지이용계획 및 제한상태: 봉천동 649-98 :도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
봉천동 649-194 :도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
공부와의 차이: -.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

기간	매각건수	평균 매각가율	평균 매각가
최근 3개월	29건	80%	352,838,655원
최근 6개월	38건	80%	324,187,543원
최근 12개월	42건	81%	314,455,635원

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102312 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 649-98 라움 4층401호

용도: 도시형생활주택

감정가: 424,000,000원

토지면적: 34.12㎡ (약 10.32평)

토지지분: 34.12㎡ (약 10.32평)

건물면적: 41.97㎡ (약 12.70평)

건물지분: 41.97㎡ (약 12.70평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물명: 라움

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 내 제4층 제401호

사용승인일: 2021년 03월 18일

2. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 '당곡고등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 단독 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반주택지대로, 비교적 조용하고 안정적인 주거지대입니다.

인접 도로 상태는 본건 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

말소기준권리는 2022년 01월 24일 서울특별시의 압류(갑5)입니다.

등기부상 모든 권리는 말소될 예정이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인으로는 주택도시보증공사(김성엽)가 보증금 430,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021년 07월 16일, 확정일자 2021년 06월 18일로 등재되어 있습니다.

그러나, 임차인은 대항력이 없으며, 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출되어 인수할 보증금은 0원입니다. [물건명세서 참고사항]

따라서 본 경매로 인해 인수되는 임차인의 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본건은 다세대주택 및 도시형생활주택이 밀집한 지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

최근 거래 사례 분석 결과, 유사 건물들의 거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 거래, 2003년식, 69㎡, 38,500만원 (평당 약 558만원) [JSON 데이터]

* 2026년 7월 거래, 2022년식, 39.75㎡, 54,000만원 (평당 약 1,358만원) [JSON 데이터]

* 2026년 7월 거래, 2016년식, 26.98㎡, 28,300만원 (평당 약 1,049만원) [JSON 데이터]

본건(2021년식, 41.97㎡)의 감정가 424,000,000원(평당 약 1,000만원)은 주변 시세와 비교 시, 신축 연도 및 면적 등을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 특히 2022년식 신축 건물의 높은 평당가와 2016년식 건물의 평당가가 본건의 감정가와 유사한 수준임을 고려할 때, 향후 시세 상승 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 당곡중고교 버스정류장을 통해 다수의 노선 이용이 가능합니다.

* 교육: 본건 북측 인근에 당곡고등학교, 당곡중학교, 당곡초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 다수의 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 환경: 본건은 주택가에 위치하여 비교적 조용한 편이나, 일부 지역은 오르막길이 많다는 의견이 있습니다. 주변에서 특정 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 채권자인 주택도시보증공사(HUG) 관련 조건 변경이 명시되어 있으나, 권리분석 결과 임차인으로서의 대항력이 포기되었으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 경매 진행의 근본적인 원인에 대한 추가적인 배경 확인은 필요할 수 있습니다.

* 지역 개발 가능성: 인근 봉천동 649-189번지에서 가로주택정비사업이 진행 중인 것으로 확인되어, 향후 지역 개발에 따른 환경 변화 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년 준공된 신축 도시형생활주택으로, 서울 관악구 봉천동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

당곡고등학교 등 교육시설이 인접해 있으며, 대중교통 이용이 편리하여 주거 가치가 높습니다.

가장 중요한 점은 임차인(주택도시보증공사)이 대항력을 포기하고 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 임차권 등기 말소에 동의하여, 낙찰자가 인수할 임차보증금이 없다는 사실입니다. 이로써 권리관계가 매우 깔끔한 물건입니다.

건물 상태가 양호하고, 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역에 위치하여 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 최신 준공 건물(2021년식)로 하자 발생 가능성이 낮고 즉시 거주 가능합니다.

* 권리상 인수 부담이 없어 명확한 수익 예측이 가능합니다.

* 서울시 관악구라는 입지적 장점을 바탕으로 향후 시세 상승 여력이 있습니다.

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가로, 경쟁력 있는 입찰을 통해 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 424,000,000원입니다. 주변 유사 물건들의 최근 거래가와 본건의 신축 연도, 면적, 입지 조건 등을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 약간 상회하는 수준으로 판단됩니다.

최근 유사 연식 및 면적의 거래 사례들이 평당 1,000만원 내외에서 1,300만원 이상에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 41.97㎡ 면적에 대해 보수적으로 평당 1,050만원으로 산정 시 약 440,000,000원 수준의 입찰가를 예상해 볼 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 430,000,000원 ~ 445,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.1.물건 기본정보