나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55494 [1] 경기도 화성시 송산면 칠곡리 315 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아시아감정 · 평가일 2025.04.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 화성시 송산면 칠곡리 소재 '양지말마을' 남측 인근에 위치하며, 인근 일대는 농경지 및 임야, 단독주택 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 무난한 편입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하나 운행빈도 등으로 보아 대중교통 여건은 불편시됩니다.

형태 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 부정형의 토지로서 묵답 상태입니다.

인접 도로상태

남측으로 노폭 약 2~3미터 정도의 아스팔트 포장도로를 통하여 출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경55494 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

감정가: 342,792,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 화성시 송산면 칠곡리 315

용도: 답 (전에 농경지로 사용되었으나 현재는 경작되지 않는 상태)

토지면적: 3174.00㎡ (약 960.29평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지 전면 매각

1.3. 권리 정보

말소기준권리: 2025년 01월 21일 접수된 김병래 근저당권 (말소 예정)

총 담보 금액: 40,000,000원 (경매 채권액 40,000,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (명시된 권리 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 경기도 화성시 송산면 칠곡리 소재 '양지말마을' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재된 지역으로 전반적인 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하나 운행 빈도가 낮아 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

2.3. 토지 현황

인접 토지 및 도로와 등고평탄한 부정형 토지이며, 현재는 묵답(경작되지 않는 논) 상태입니다. 남측으로 노폭 약 2~3미터의 아스팔트 포장도로를 통해 접근 가능합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한

* 용도지역: 농림지역

* 개발행위 제한:

* 가축사육제한구역 (모든 축종 제한)

* 농업진흥구역

* 성장관리권역

3. 권리 분석

3.1. 임차인 현황

임차인 정보 없음. 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

3.2. 등기부 요약

1971년 소유권 이전 기록부터 시작하여 여러 차례 소유권 이전이 있었습니다.

2025년 1월 21일 근저당권이 설정되었으며, 이는 본 경매의 말소기준권리가 됩니다.

본 건은 임의경매로 진행 중이며, 해당 경매 신청 채권자는 김병래입니다.

등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

해당 물건은 농림지역 내 농업진흥구역에 위치한 농지입니다. 따라서 상업적 활동이나 주거지로서의 개발 가능성은 매우 제한적입니다. 인근 '양지말마을'과 같은 소규모 주거 지역이 있으나, 본격적인 상권 형성보다는 농업 위주의 생활권으로 파악됩니다.

4.2. 접근성

차량 접근성은 양호하나, 대중교통은 불편한 편입니다. 이는 상업 시설 이용에 다소 제약을 줄 수 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의 시설

가까운 편의 시설에 대한 정보는 제한적입니다. 차량 이동 시 송산면 소재지나 인근 지역의 생활 편의 시설을 이용해야 할 것으로 보입니다.

5.2. 환경

주변이 농경지와 임야, 주택 등이 혼재되어 있어 비교적 조용한 환경을 유지하고 있습니다. 다만, 과거 자료에 따르면 칠곡리 인근에 사업장 폐기물 매립장이 운영되었던 이력이 있어, 해당 지역의 환경 문제에 대한 지속적인 관심이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 자격

가장 중요한 주의사항은 농지 취득 자격 증명 발급이 필수적이라는 점입니다. 매각 결정 기일까지 해당 증명을 제출하지 못할 경우, 입찰 보증금을 반환받지 못할 수 있습니다. 농지취득자격증명은 농업 경영 또는 주말·체험영농 등의 목적으로만 발급 가능하며, 관련 법규에 따라 자격 요건을 충족해야 합니다.

6.2. 토지 이용 제한

농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역, 성장관리권역으로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 상당한 규제가 따릅니다. 특히 농업 목적 외의 개발은 어려울 수 있습니다.

6.3. 환경 관련 이슈

과거 칠곡리 인근에 폐기물 매립장이 운영되었던 기록이 있으며, 침출수 처리 문제 등이 제기된 바 있습니다. 해당 지역의 환경 관련 사항에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 송산면 칠곡리에 위치한 농림지역 내 농업진흥구역 토지입니다. 현재 묵답 상태이며, 건물은 없습니다. 입찰 시 농지취득자격증명 제출 의무가 있으며, 이를 이행하지 못할 경우 보증금 몰수라는 큰 불이익이 발생합니다. 또한, 해당 지역은 토지 이용에 대한 규제가 많으므로, 농업 목적 또는 관련 사업 외의 용도로 활용하기는 어렵습니다. 주변에 과거 폐기물 매립장 운영 이력이 있어 환경적인 측면에 대한 주의도 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 농업 목적 활용

본 물건은 농업진흥구역 내 농지로서, 농작물 경작이나 축산업 등 적법한 농업 활동을 위한 목적으로 활용할 수 있습니다.

8.2. 지역 개발 가능성 (제한적)

성장관리권역에 속해 있어 장기적인 지역 개발 가능성을 완전히 배제할 수는 없으나, 농림지역 및 농업진흥구역이라는 점이 개발에 큰 제약을 줍니다. 따라서 단기적인 시세차익보다는 농업 자체의 가치나 향후 정책 변화에 따른 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8.3. 낮은 채무 부담

채권 총액이 4천만 원으로 감정가 대비 낮은 수준이며, 말소기준권리 이하의 모든 권리가 소멸되므로 낙찰자는 권리 관계에 대한 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 342,792,000원을 기준으로 하되, 본건의 특성(농지, 농림지역, 농업진흥구역, 농취증 필수 제출 등)과 주변 시세, 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 최우선으로 확인해야 하며, 이 조건이 충족된다는 전제 하에, 본 물건의 현재 상태와 용도 제한을 고려하여 감정가 이하 또는 근접한 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다. 정확한 예상 입찰가는 현장 조사 및 지역 전문가와의 상담을 통해 추가적으로 검토하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.