나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508058 [1] 인천광역시 서구 가좌동 72-1 지하1층2호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 '가좌중학교' 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 아파트단지주변 상가지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까치 자량출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장, 근거리에 서부여성회관역(인천2호선)이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트라멘조 평스라브지붕 지하3층/지상7층 건물 내 제지하1층 제지하2호 외 12개호로서,
(사용승인일:1992.04.03)
외벽 : 드라이비트 및 판넬 마감
내벽 : 인테리어 마감
창호 : 하이샷시 임.

이용상태

공부상 근린생활시설이나 현황 공실임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 부정형 토지로서 근린생활시설, 사무소, 일반음식점, 체력단련장 및 운동시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 북동측으로 노폭 약 25m 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 도로(저촉), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

본 건은 지하1층2호~11호, 14호~16호를 벽체(호실) 구분 없이 전체가 pc방으로 사용되었으나, 감정평가 기준시점 현재 공실 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508058 (1)

소재지: 인천광역시 서구 가좌동 72-1 지하1층2호

용도: 근린상가

감정가: 22,000,000원

토지면적: 7.94㎡ (약 2.40평)

건물면적: 27.08㎡ (약 8.19평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사아이에스종합관리 (등기부상 확인)

특이사항: 공동담보, 특수물건정보: 공동담보

1.2. 건물 및 토지 현황

본건은 철근콘크리트라멘조 평스라브지붕 지하3층, 지상7층 건물 내 제지하1층 제2호로서, 사용승인일은 1992년 4월 3일입니다. [cite: User Input]

외벽은 드라이비트 및 판넬 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 하이샷시로 되어 있습니다. [cite: User Input]

토지는 인접 필지와 등고평탄한 부정형 토지로서 근린생활시설, 사무소, 일반음식점, 체력단련장 및 운동시설 건부지로 이용 중입니다. [cite: User Input]

토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 도로 저촉, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다. [cite: User Input]

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 '가좌중학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. [cite: User Input]

주변은 아파트단지, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 아파트단지 주변 상가지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. [cite: User Input]

인천 서구 지역은 역사적으로 간척지를 통해 조성된 지역이 많으며, 최근 재개발과 신도시 개발로 인구가 증가하고 있으며, 주거, 상업, 공업, 농업 등 다양한 용도의 지역이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. [cite: User Input]

또한, 근거리에 서부여성회관역(인천2호선)이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다. [cite: User Input]

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본건 건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전은 오세홍, 이재봉으로 이루어졌습니다. [cite: User Input]

말소기준권리는 2013년 4월 2일 접수된 숭의신용협동조합의 근저당권(채권최고액 195,000,000원)입니다. [cite: User Input]

이후, 2025년 3월 13일 주식회사아이에스종합관리의 강제경매개시결정(채권액 10,612,224원)이 등기되어 본 경매 절차가 진행 중입니다. [cite: User Input]

등기부채권 총액은 195,000,000원입니다. [cite: User Input]

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. [cite: User Input]

3.2. 임차인 현황

본 건에 대한 임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다. [cite: User Input]

임대 관계는 현재 미상으로 파악됩니다. [cite: User Input]

본 건은 지하 1층 2호부터 11호, 14호부터 16호까지 벽체 구분 없이 전체가 PC방으로 사용되었던 이력이 있으나, 감정평가 기준 시점 현재 공실 상태입니다. [cite: User Input]

임대 관계가 미상이므로, 실제 점유 현황 및 권리 관계는 현장 조사 또는 별도 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본건이 소재한 인천 서구 가좌동 일대는 과거 공업 지역의 성격이 강했으나, 최근 복합문화시설(코스모40 등)이 들어서고 청소년 센터 등이 개설되는 등 도시 재생 및 활성화 움직임이 나타나고 있습니다.

이는 지역 상권이 점차 변화하고 있음을 시사합니다.

본건은 근린상가 용도로, 과거 PC방으로 이용되었고, 공부상 근린생활시설 외 업무시설, 운동시설 등으로도 이용 가능합니다. [cite: User Input]

주변에 아파트 단지가 있어 배후 수요가 존재하며, 가좌시장, 신거북시장, 강남시장 등 전통 시장과 대형 마트(홈플러스, 이마트트레이더스)가 인근에 위치하여 상권의 다양성을 더합니다.

상권 분석 정보에 따르면 가좌1동, 가좌3동 일대는 창업 및 상권 분석 대상 지역으로 언급됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 생활시설

본건 인근에는 가좌중학교가 있으며, 다수의 아파트 단지와 다세대주택이 밀집해 있어 주거 환경이 형성되어 있습니다. [cite: User Input]

차량으로 이동 시 대형 마트인 가좌 홈플러스 및 이마트트레이더스 송림점을 이용할 수 있습니다.

대중교통으로는 인천2호선의 서부여성회관역이 근거리에 위치하며, 버스 노선도 다양하게 운영되고 있습니다. [cite: User Input]

또한, 가좌시장 등 전통 시장이 인근에 있어 생활 편의성을 높입니다.

5.2. 주변 시설

본건 인근에서는 다양한 상업 시설 및 편의 시설을 찾아볼 수 있습니다.

다만, 가좌동 72-1번지 일대에 나미스웨디시와 같은 업종의 시설이 영업 중인 것으로 파악됩니다. 이는 입지 조건 고려 시 참고할 사항이 될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 임대 관련 리스크

본건은 감정평가 기준 시점 현재 공실 상태로, 재임대를 위한 공실 기간 및 비용이 발생할 수 있습니다. [cite: User Input]

임대 관계가 미상이고 인수 보증금이 0원이라는 점은, 명도 시 임차인과의 협상 또는 법적 절차가 필요할 가능성을 시사합니다.

과거 PC방으로 사용되었던 점을 고려할 때, 해당 업종의 특성상 소음, 환기 등 설비 관련 문제 발생 가능성도 배제할 수 없습니다.

6.2. 건물 노후도

건물 사용 승인일이 1992년 4월 3일로, 약 34년이 경과하여 건축물의 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 공동담보 물건

본 건은 공동담보 물건으로, 채권자 외 다른 담보 권리자가 존재할 수 있으며, 경매 진행 과정에서 추가적인 변수가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

인천광역시 서구 가좌동에 위치한 본 근린상가 물건은 인천2호선 서부여성회관역 인근에 자리하고 있어 교통 접근성이 양호한 편입니다. [cite: User Input]

주변에 주거 단지가 형성되어 있고, 전통 시장 및 대형 마트 등이 인접하여 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

최근 가좌동 일대에서 진행되는 도시 재생 노력과 문화 시설(코스모40 등)의 등장은 지역의 긍정적인 변화를 기대하게 합니다.

그러나 본 건은 현재 공실 상태이며, 임대 관계가 미상이고, 건물 연식이 30년 이상 경과했다는 점은 잠재적 리스크 요인으로 작용합니다. [cite: User Input]

감정가 22,000,000원은 이러한 점들을 반영한 것으로 보입니다. [cite: User Input]

따라서, 본 건의 투자 가치는 향후 임대 가능성, 예상 임대료, 추가 시설 투자 비용 등을 면밀히 검토한 후 판단해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 저평가된 감정가: 22,000,000원의 감정가는 주변 시세 대비 검토가 필요하지만, 잠재력 있는 지역임을 감안할 때 투자 기회가 될 수 있습니다.

* 도시 재생 및 상권 변화: 가좌동 일대의 변화 추세를 고려할 때, 향후 상권 활성화 가능성이 있습니다.

* 다양한 활용 가능성: 공부상 근린생활시설 외 업무시설, 운동시설 등으로도 활용 가능하여 용도 변경을 통한 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 교통 접근성: 인천2호선 서부여성회관역 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 22,000,000원입니다. [cite: User Input]

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액으로 산정해야 하며, 본 건의 경우 인수 보증금이 0원이므로 감정가를 기준으로 시장 조사, 수익률 분석, 명도 비용, 수리 비용, 취득세 등 각종 부대 비용을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

현재 임대 현황이 미상이며 공실 상태이므로, 실제 입찰가 산정 시에는 추가적인 현장 조사를 통해 정확한 시장 가치를 파악하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.