나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507999 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 844-28 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 ""인천남부초등학교""남서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제4층 제401호로서,
(사용승인일: 2019.11.05)
외벽 : 석재 붙임 마감 등
창호 : 하이샷시창호 임.

이용상태

본건은 다세대주택(폐문부재로 내부확인 못함)로 이용중인것으로 탐문 조사됨.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스 보일러에 의한 난방 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, 현황 ""다세대주택"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-09-25) 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

-본건 외벽에 '퓨처하우스 B동'으로 표시됨
-재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원에서 진행 중인 2025타경507999 (1) 사건의 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 인천광역시 미추홀구 주안동 844-28, 4층 401호이며, 건물명은 '퓨처하우스 B동'으로 외부 표기되어 있습니다.

건물 용도는 다세대주택이며, 총 5층 건물 중 4층에 위치하고 있습니다.

감정평가액은 200,000,000원입니다.

건물 전용면적은 49.66㎡ (약 15.02평)이며, 토지 지분 면적은 28.87㎡ (약 8.73평)입니다.

토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

건물 사용승인일은 2019년 11월 05일로 비교적 신축에 속합니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치하며, 인근에 인천남부초등학교가 있습니다.

주변 지역은 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

교통 상황은 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

건물은 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2025타경507999)입니다.

등기부상 을구 7번 주택임차권(손유정, 210,000,000원)은 말소 예정으로 확인됩니다. 이는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었기 때문이며, 이에 따라 해당 임차권은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

이 외의 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나 말소될 예정으로, 낙찰자는 인수하는 부담이 없는 일반적인 경매 물건으로 분석됩니다.

다만, 임차인 현황에 따르면 다음과 같은 특이사항이 있습니다.

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-06-07

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 실제 임대차 관계 및 보증금 액수에 대한 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (손유정)

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-17 (등기부상으로는 2021-7-26)

* 확정일자: 2021-06-17 (등기부상으로는 2021-8-9)

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 기술한 바와 같이, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 주안동 일대는 주거용 건물이 밀집한 지역으로, 지역 내 소비력을 기반으로 한 소규모 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

인근에 인천남부초등학교가 위치하여 학교 상권의 영향을 받을 수 있으며, 주거 밀집 지역으로서 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

최근 매매 사례들을 살펴보면, 유사한 연식과 면적의 다세대 주택 매매가가 8,200만원에서 12,200만원 사이에서 거래되고 있습니다. 본건은 2019년식으로 비교적 신축에 해당하므로, 유사 면적의 신축 다세대 주택 시세를 참고하여 가치 평가가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 차량 통행이 원활하고 인근 버스정류장 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 초등학교, 근린생활시설 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조의 5층 건물이며, 본건은 4층입니다.

* 내부 상태: 폐문부재로 인해 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 탐문 결과 다세대주택으로 이용 중인 것으로 파악되었습니다.

* 설비: 위생 및 급배수 설비, 도시가스 보일러에 의한 난방 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(박 ): 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재하며, 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

* 건물 내부 미확인: 폐문부재로 인해 건물 내부의 정확한 상태, 하자 여부, 도배, 장판, 설비 등의 상태를 확인할 수 없어 인수 후 수리 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 재매각 물건: 본건은 재매각 절차를 밟고 있는 물건으로, 이전 입찰에서 유찰된 원인에 대한 파악이 필요합니다.

* '퓨처하우스 B동' 외부 표기: 건물 외벽에 '퓨처하우스 B동'으로 표시된 점은 실제 주소 및 건물명과 일치하는지 확인이 필요합니다.

* 혐오시설: 인근 지역에 특별한 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 유해 화학물질 공장 등)은 현재까지 파악되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 비교적 신축(2019년 사용승인) 다세대주택으로, 교육 환경 및 교통 접근성이 양호한 편입니다.

권리 분석상 인수할 권리는 없는 것으로 예상되나, 대항력 있는 임차인(박 )의 보증금 미상 이슈와 건물 내부를 확인할 수 없다는 점은 주요 리스크 요인입니다.

재매각 물건이라는 점과 HUG 관련 복잡한 권리관계(말소 동의 확약서 제출)를 고려할 때, 현장 조사 및 전문가 상담을 통한 면밀한 추가 분석이 필수적입니다.

이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 투자 가치를 신중하게 평가하여 입찰가를 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2019년 사용승인으로 건물의 노후화가 적어 즉각적인 대규모 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 초등학교 인접: 인천남부초등학교가 인접해 있어 학군 수요가 있는 가족 단위 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

* HUG 관련 채권: 주택도시보증공사가 채권자인 경매 물건으로, 채권 회수에 대한 어느 정도의 안전성을 기대할 수 있습니다. (다만, 인수조건 변경 등 복잡성 존재)

* 재매각 이력: 이전 입찰에서 인수되지 못한 사유를 파악하면, 시장 대비 저가 매수의 기회를 포착할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 200,000,000원입니다.

최근 주변 다세대 주택 매매 사례를 보면, 2001년~2012년식 건물의 경우 8,200만원~12,200만원 수준에서 거래되었습니다. 본건은 2019년식으로 비교적 신축이라는 점에서 시세는 이보다 높게 형성될 수 있습니다.

보수적으로 접근 시, 본건의 전용면적(49.66㎡)과 신축 연식 등을 고려할 때, 현재 시세는 대략 110,000,000원에서 130,000,000원 사이로 추정됩니다.

그러나 본건은 다음과 같은 주요 리스크를 내포하고 있습니다.

* 대항력 있는 임차인(박 )의 보증금 미상 (0원 기재)

* 건물 내부 미확인

이러한 리스크 요인들을 감안할 때, 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다. 재매각 물건으로 최저 매각가가 감정가의 80% 수준(160,000,000원) 이하로 시작될 가능성도 있으나, 이 점은 입찰 시점에 따라 달라질 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가를 90,000,000원 ~ 105,000,000원 범위로 제안합니다.

이는 명도 비용, 추가적인 현장 조사 비용, 그리고 잠재적 수리 비용 등을 감안한 보수적인 추정치입니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장을 방문하여 건물 상태를 확인하고, 대항력 있는 임차인에 대한 심층적인 조사를 진행해야 합니다. 또한, 권리 분석 전문가와 상담하여 최종적인 투자 결정을 내리시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.