나이스옥션 법원경매 인천 2025타경777 [1] 인천광역시 서구 심곡동 325-14 에스원홈타운 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나이스감정 · 평가일 2025.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 심곡동에 소재하고, ""서구청"" 서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장, 지하철이 소재하여 제반교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제3층 제301호이며(사용승인일 : 2002.6.5.),
외벽 : 드라이비트, 페인트 등 마감
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

""다세대주택""임.

설비내역

위생설비 및 급·배수시설, 소화전 등 구비되어 있음. 정상 작동 여부는 입찰 참가시 별도로 확인하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 세장형 토지이며, 다세대주택 건부지임.

인접 도로상태등

서측으로 포장도로에 접함(막다른 도로임).

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희1,2구획정리), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 구분건물의 내부는 관련 공부서류 집합건축물대장, 건축물현황도 및 일반적인 이용상황을 고려하였음(경매 참여, 입찰 등의 경우에 현황이 도면 등과 상이할 수 있으므로 재확인 및 주의요함).

본건 건물(에스원홈타운 104동)은 남측으로 별도의 건물(에스원홈타운 105동)과 외관상 붙어있음.

본건 건물의 사용승인일(준공)은 2002.6.5.이며, 신축 후 약 23년 경과되어 노후화된 건물에 해당하므로 경매 참여, 입찰 등의 경우 유의 바람.

물건 비고

본건 건물(에스원 홈타운 104동)은 남측으로 별도의 건물(에스원홈타운 105동)과 외관상 붙어있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경777 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 심곡동 325-14 에스원홈타운 3층301호

* 건물명: 에스원홈타운

* 구분: 다세대주택

* 감정가: 80,000,000 원 (8천만원)

* 토지면적: 21.05㎡ (약 6.37평)

* 건물면적: 38.28㎡ (약 11.58평)

* 매각구분: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 고창군수산업협동조합 (등기부요약 기반)

* 사용승인일: 2002년 6월 5일 (건축 후 약 23년 경과)

1.1. 입지조건

* 주위환경: 인천광역시 서구 심곡동에 위치하며, ""서구청"" 서측 인근에 공동주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 여건은 보통입니다.

* 토지: 대체로 평탄한 세장형 토지 위에 건축되었으며, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 도로: 본건 건물은 서측으로 포장된 막다른 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희1,2구획정리), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

* 주변시설: 공동주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재되어 있습니다. (외부 검색 결과, 특이 혐오시설 확인되지 않음)

1.2. 권리분석

* 등기부상 권리현황:

* 말소기준권리: 2009년 5월 22일 접수된 고창군수산업협동조합의 근저당권(91,000,000원)으로, 본 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

* 이 외 다수의 소유권 이전 및 근저당권, 임의경매 개시 결정 등기 등이 존재하나, 말소기준권리보다 후순위이므로 경매 절차에 따라 소멸됩니다.

* 등기부채권 총액: 91,000,000원

* 임차인 현황:

* 문 : 보증금 0원, 차임 0원. 2022년 3월 21일 전입. 대항력 없음.

* 이 : 보증금 15,000,000원, 차임 350,000원. 2022년 3월 21일 전입, 2022년 3월 28일 확정일자. 2025년 3월 17일 배당신고. 대항력 없음.

* 인수되는 권리: 인수 보증금 합계 0원. 임차인 모두 대항력이 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 주거지역에 위치한 다세대주택으로, 인근에 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 주거 상권이 형성되어 있습니다.

* 서구청이 인근에 위치하여 행정 및 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 최근 거래 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 연식(2001년식, 34.72㎡)의 다세대주택이 2026년 1월 약 6천만원에 거래되었습니다. (약 173만원/㎡)

* 또한, 1995년식의 좀 더 넓은 면적(51.9㎡) 다세대주택이 2026년 1월 약 1억 5백만원에 거래되었습니다. (약 202만원/㎡)

* 이를 고려할 때, 본건(2002년식, 38.28㎡)의 적정 시세는 약 6천만원 후반대에서 7천만원 중반대로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

* 주거 형태: 다세대주택 (전용면적 38.28㎡)

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 3층 301호

* 내부 설비: 위생설비, 급배수시설, 소화전 등이 구비되어 있습니다. (정상 작동 여부는 입찰 시 직접 확인 필요)

* 주변 편의시설: 서구청, 근린생활시설, 공원 등이 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 2002년식으로 준공 후 약 23년 경과되어 건물 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 건물 외관: 본건 건물(104동)이 남측의 별도 건물(105동)과 외관상 붙어 있어, 건물 간 경계, 조망, 소음 등에 간헐적인 영향이 있을 수 있습니다.

* 현황과 공부상 차이: 일반적으로는 없으나, 내부 이용 현황이 공부 서류와 상이할 수 있으므로 현장 확인이 필수적입니다.

* 재확인 사항: 위생설비, 급배수시설, 소화전 등은 정상 작동 여부를 입찰 참가 시 반드시 별도로 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 인천 서구 심곡동 소재의 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 여건을 갖추고 있습니다.

* 등기부상 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하며, 임차인 또한 대항력이 없어 경매 절차 완료 시 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리상 안전한 물건입니다.

* 다만, 건물 연식(2002년식)이 20년을 초과하여 노후화로 인한 유지보수 필요성이 있으며, 인접 건물과의 외관상 접합부는 잠재적 고려사항입니다.

* 최근 실거래가 분석 시, 유사한 연식과 면적의 물건들이 약 6천만원 후반대에서 7천만원 중반대의 가격으로 거래되고 있어, 감정가(8천만원) 대비 낙찰가율 산정에 신중함이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하고 인수되는 부담이 없어 비교적 안전한 투자 대상입니다.

* 대중교통 이용이 편리한 입지로, 향후 지역 발전 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 인근 서구청 등 행정기관 및 상업시설 접근성이 양호합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 80,000,000 원

* 주변 유사 물건 거래가 분석:

* 2001년식, 34.72㎡ 다세대주택: 60,000,000 원 (약 173만원/㎡)

* 1995년식, 51.9㎡ 다세대주택: 105,000,000 원 (약 202만원/㎡)

* 본건 (38.28㎡, 2002년식)의 면적 및 연식을 고려한 시세 환산:

* 1.73백만원/㎡ * 38.28㎡ ≈ 66,192,400 원

* 2.02백만원/㎡ * 38.28㎡ ≈ 77,325,600 원

* 건물 노후화 및 인접 건물과의 관계 등 제반 사항을 고려 시, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 종합적인 시장 상황과 본건의 특성을 감안하여, 65,000,000 원 ~ 75,000,000 원 사이의 입찰가를 권고합니다.

* 최종 희망 입찰가: 70,000,000 원 (7천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.