나이스옥션 법원경매 인천 2023타경15273 [2] 인천광역시 서구 청라동 155-7 청라 스퀘어7 1층163호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤창구 · 평가일 2023.11.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 "청라2동 행정복지센터" 서측 인근에 위치하고
부근은 아파트,상업용 및 업무용 근린생활시설,오피스텔,공원 등이 소재하고 있는
지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하고 있어
제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

2018년 2월 14일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건중
제1층 제120호,제1층 제163호 2개호로
외벽:판넬 및 외장강화유리,페인팅마감등
내벽:내장재마감등
창호:샤시창호등

이용상태

2개호 공히 판매시설(상점)임.

설비내역

공용위생설비,주차장,승강기,소화전,화재탐지 및 경보설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

1필지 장방형의 토지로 판매시설,문화및집회시설(영화관),운동시설(놀이형시설),
의료시설(병원),근린생활시설의 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

본건 서측으로 상태양호한 로폭 약30m의 아스팔트포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2012-12-24),지구단위계획구역(2022-01-03),대로2류(폭 30m-35m)(접합),
가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>,성장관리권역
<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 현장방문하였으나 거주인 등 이해관계인의 부재관계로 임대여부는 파악하지
못하였는 바 경매진행시 참고바랍니다.

물건 비고

-현재 벽체,경계표지,건물번호표지 등 설치되지 않은 오픈형상가로 추후 건축물대장 및 건축물현황도면 등에 의해 복원이 가능할 것으로 판단된다고 함(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

경매 사건 번호: 인천지방법원 2023타경15273 (2)

소재지: 인천광역시 서구 청라동 155-7, 청라 스퀘어7 1층 163호

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 제1층

사용승인일: 2018년 2월 14일

용도: 판매시설 (상점)

건축물대장상 기타 용도: 판매시설, 문화 및 집회시설(영화관), 운동시설(놀이형시설), 의료시설(병원), 근린생활시설

토지 면적: 25.49㎡ (약 7.71평)

건물 면적: 46.50㎡ (약 14.07평)

총 전유 면적: 약 21.78평

감정가: 510,000,000 원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

2. 입지조건

위치: 본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 "청라2동 행정복지센터" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경:

* 주변은 아파트 단지, 상업용 및 업무용 근린생활시설, 오피스텔, 공원 등이 소재한 지역입니다.

교통 상황:

* 본건까지 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 본건 서측으로 폭 약 30m의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

임차인 현황:

* 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 현장 방문 시 거주인 등 이해관계인 부재로 임대 여부 파악이 불가하였으므로, 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다.

등기부 요약:

* 말소기준권리: 2018년 3월 23일 우리은행 근저당 (768,000,000원)

* 총 채권액: 827,175,124원 (근저당, 가압류, 임의경매 개시 결정 채권액 합계)

* 등기부상 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 없음 (지상권 개요는 있으나, 특별한 내용은 없는 것으로 파악됩니다.)

4. 상권분석

건물 용도 및 잠재력:

* 본건은 판매시설(상점)로 이용 중이며, 건축물대장상 문화/집회시설, 운동시설, 의료시설, 근린생활시설 등 복합 용도로의 활용이 가능합니다.

주변 배후 수요:

* 아파트 단지 및 오피스텔 밀집 지역에 위치하여 주거 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

* 인근 상업 및 업무용 시설을 이용하는 유동 인구도 기대됩니다.

상권 특성:

* 청라 신도시 내 상업 지역으로, 지속적인 개발과 함께 상권 활성화 가능성이 있는 지역입니다.

5. 생활정보

인근 편의시설:

* 청라2동 행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 서비스를 이용하기 편리합니다.

* 주변에 공원 등 녹지 공간이 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

교통:

* 광역 교통망 접근성 및 시내버스 노선이 다수 운행되는 지역으로 교통이 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 오픈형 상가 상태: 현재 벽체, 경계 표지 등이 설치되지 않은 오픈형 상가로, 추후 건축물대장 및 현황도면에 따라 복원 공사가 필요할 것으로 판단됩니다. 이로 인한 추가적인 복원 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다.

* 임대 여부 미확인: 현장 방문 시 이해관계인 부재로 임대 여부를 파악하지 못했습니다. 낙찰 후 공실 리스크 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 유동화 물건: 일반 경매 물건과 달리 유동화 과정을 거친 물건으로, 특이 사항이 있을 수 있습니다.

* 높은 채무 총액: 등기부채권 총액이 감정가 대비 높은 편이나, 이는 매각으로 소멸되는 권리이므로 낙찰자의 인수 부담은 없습니다.

7. 종합의견

본건은 인천 청라지구 내 상업 지역에 위치한 판매시설로, 비교적 신축 건물(2018년 사용승인)이며 주변 아파트 단지 및 오피스텔의 배후 수요를 바탕으로 상권 성장 잠재력이 있습니다. 다만, 현재 오픈형 상가 상태로 복원 공사가 필요하며, 임대 여부 미확인으로 인한 공실 리스크 관리가 중요합니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이므로 권리 인수 위험은 없습니다. 복원 후 적절한 용도로 활용 시 안정적인 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

8. 투자포인트

* 청라 신도시의 지속적인 발전 가능성과 함께 상권의 성장 잠재력이 높습니다.

* 판매시설 외 다양한 업종(문화, 의료, 근린생활 등)으로의 활용이 가능하여 임대 수익 다각화에 유리합니다.

* 등기부상 권리 관계가 명확하여 안전한 투자가 가능합니다.

9. 예상입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 510,000,000원을 기준으로 하되, 인수되는 보증금은 0원이므로 이를 제외한 금액을 고려합니다.

* 토지 및 건물 총 면적: 약 21.78평

* 주요 고려사항:

* 오픈형 상가 복원 공사 비용 및 기간 산정

* 향후 예상 임대 수익률 및 공실률 분석

* 주변 상가 시세 및 거래 동향

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 복원 비용에 대한 구체적인 견적 확보, 주변 상권에 대한 심층적인 분석이 필수적입니다. 일반적으로 감정가의 80%~90% 수준에서 신중하게 검토하는 것이 권장되나, 개별적인 상황 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.