나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71278 [1] 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 42-1 마석건영아파트 8층810호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 ""마석하늘공원"" 남동쪽 인근에 위치하며 부근은 아파트단지, 근린생활시설, 다세대주택 등으로 형성되어있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브 19층 중 8층 810호로서
사용승인일;1994.01.15
외벽;시멘트 몰탈 위 페인트마감 등
내벽:벽지도배, 타일붙임 등
창호;프라스틱 샤시창으로 탐문조사됨.

이용상태

아파트(상세는 내부구조도 참조)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 되어있는 것으로 탐문조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형, 인접지와 등고 평탄한 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내,외에 포장도로가 개설되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 성장관리계획구역(주거형, 도시개발과 문의), 가축사육 제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-11-29)(첫단추유치원 (구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역 <물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조 의3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경71278 (1)

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 42-1 마석건영아파트 8층810호

용도: 아파트

감정가: 152,000,000원

토지면적: 29.74㎡ (약 9.00평)

건물면적: 59.76㎡ (약 18.08평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 한OO

사용승인일: 1994년 1월 15일

총 세대수: 213세대 (마석건영아파트 기준)

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 "마석하늘공원" 남동쪽 인근에 위치.

* 주변 환경: 아파트 단지, 근린생활시설, 다세대 주택 등이 혼재된 주거 지역.

* 교통: 차량 접근 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편리 (보통 수준).

* 도로: 단지 내, 외에 포장도로가 개설되어 있음.

* 토지 이용 계획: 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역).

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 5월 11일 성동세무서장의 압류 (갑10).

* 경매신청 채권자: 한OO (본건 강제경매 신청인, 임차인 한송희와 동일인).

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 한송희

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 2월 28일

* 확정일자: 2022년 1월 3일

* 대항력: 있음.

* 비고: 임차인이자 강제경매 신청인으로, 보증금 150,000,000원의 전세권 설정 등기(을11)가 되어 있으나, 이는 말소기준권리 이후 등기되어 매각으로 소멸 예정임.

* 주의: 본건의 경우, 임차인이 강제경매를 신청하였고, 관련 등기상 보증금 전액이 배당을 통해 회수될 것으로 예상되어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

* 본건 소재지는 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 상업 및 편의시설 이용 가능.

* 대규모 상업시설보다는 단지 주변 소규모 상권에 의존하는 형태.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 단지 인근 마석하늘공원, 근린생활시설 등 이용 가능.

* 교육시설: 상대보호구역 내 유치원 존재 (정확한 정보는 교육지원청 문의 필요).

* 교통: 인근 시내버스 정류장을 통한 대중교통 접근 가능.

* 주차: 아파트 단지 내 주차 시설 이용 (지상 6대, 지하 6대, 총 137대).

* 관리사무소 연락처: 031-594-1430 (마석건영아파트).

1.5. 잠재적 리스크

* 건축년도: 1994년으로 준공된 지 30년이 경과하여 노후화에 따른 유지보수 비용 증가 가능성.

* 임차인: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 인수 부담은 없는 것으로 분석되어 명도 관련 위험은 크지 않을 것으로 보입니다.

* 토지 이용 제한: 다수의 토지 이용 제한 사항(자연녹지, 성장관리구역, 수질보전특별대책지역 등)이 존재하여 향후 재건축 등 개발 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설에 대한 정보는 현재 제공된 자료에서 확인되지 않았습니다. 현장 답사를 통해 혐오시설 존재 여부를 반드시 확인하시기 바랍니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 경기도 남양주시 화도읍의 비교적 오래된 아파트 단지 내 물건으로, 감정가는 1억 5,200만원 수준입니다.

* 최근 실거래가 자료를 분석한 결과, 2025년 12월 18층 1억 6,500만원, 2026년 5월 5층 1억 7,500만원, 2026년 3월 18층 1억 3,500만원의 거래가 있었습니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수할 보증금은 없는 것으로 분석되어 명도 관련 위험은 크지 않을 것으로 보입니다.

* 다만, 건축년도가 오래되었고, 토지 이용에 대한 다양한 규제가 존재하는 점은 고려해야 합니다.

* 전반적으로 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우, 안정적인 거주 또는 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 인수 부담 없음: 대항력 있는 임차인이나, 보증금 인수 부담이 0원으로 명확히 분석됨.

* 시세 대비 잠재적 가치: 최근 최고가 거래(5층, 1.75억) 및 감정가(1.52억)를 고려할 때, 시세보다 낮은 가격으로 취득 시 시세차익 가능성.

* 안정적 주거 환경: 아파트 단지 내 위치하여 기본적인 주거 인프라 이용 용이.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 1억 5,200만원입니다.

* 최근 실거래가 최고가는 1억 7,500만원 (5층), 1억 6,500만원 (18층) 수준입니다. 18층 1.35억 거래는 특이사항으로 고려해야 합니다.

* 본건은 8층으로 중간층에 해당합니다.

* 인수 보증금이 0원이므로, 실거래가 및 감정가, 현 시세를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

* 최근 거래 최고가와 감정가를 감안할 때, 1억 6,000만원 ~ 1억 7,000만원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 1억 6,500만원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.