나이스옥션 법원경매 인천 2023타경15273 [1] 인천광역시 서구 청라동 155-7 청라 스퀘어7 1층120호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤창구 · 평가일 2023.11.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 "청라2동 행정복지센터" 서측 인근에 위치하고
부근은 아파트,상업용 및 업무용 근린생활시설,오피스텔,공원 등이 소재하고 있는
지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하고 있어
제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

2018년 2월 14일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건중
제1층 제120호,제1층 제163호 2개호로
외벽:판넬 및 외장강화유리,페인팅마감등
내벽:내장재마감등
창호:샤시창호등

이용상태

2개호 공히 판매시설(상점)임.

설비내역

공용위생설비,주차장,승강기,소화전,화재탐지 및 경보설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

1필지 장방형의 토지로 판매시설,문화및집회시설(영화관),운동시설(놀이형시설),
의료시설(병원),근린생활시설의 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

본건 서측으로 상태양호한 로폭 약30m의 아스팔트포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2012-12-24),지구단위계획구역(2022-01-03),대로2류(폭 30m-35m)(접합),
가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>,성장관리권역
<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 현장방문하였으나 거주인 등 이해관계인의 부재관계로 임대여부는 파악하지
못하였는 바 경매진행시 참고바랍니다.

물건 비고

-현재 벽체,경계표지,건물번호표지 등 설치되지 않은 오픈형상가로 추후 건축물대장 및 건축물현황도면 등에 의해 복원이 가능할 것으로 판단된다고 함(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2023타경15273 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 청라동 155-7 (도로명: 인천광역시 서구 청라루비로 76), 청라 스퀘어7 1층 120호

* 용도: 판매시설 (상점)

* 감정가: 644,000,000원

* 토지면적: 27.05㎡ (약 8.18평) (토지 지분)

* 건물면적: 49.35㎡ (약 14.93평) (건물 지분)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (등기부상 말소기준권리는 우리은행 근저당권)

* 건축물 정보

* 건물명: 청라 스퀘어7

* 구조: 철근콘크리트구조

* 사용승인일: 2018년 2월 14일

* 총층수: 6층 건물 중 1층

* 주용도: 판매시설

* 기타 용도: 판매시설, 문화 및 집회시설(영화관), 운동시설(놀이형시설), 의료시설(병원), 근린생활시설

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 서구 청라동 소재 "청라2동 행정복지센터" 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 상업용 및 업무용 근린생활시설, 오피스텔, 공원 등이 소재하고 있는 지역임.

* 교통상황: 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통으로 판단됨.

* 인접 도로상태: 본건 서측으로 상태 양호한 로폭 약 30m의 아스팔트 포장도로와 접하고 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 준주거지역

* 지구단위계획구역

* 도로: 대로2류 (폭 30m-35m) 접합

* 기타: 가축사육제한구역, 경제자유구역, 성장관리권역

1.2. 권리분석

* 등기부채권 총액: 827,175,124원

* 말소기준권리: 2018년 3월 23일 접수된 우리은행 근저당권 (채권액 768,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 사항 없음.

* 임차인 현황

* 인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원임.

* 현장 방문 시 거주자 등 이해관계인의 부재로 임대 여부 파악이 어려웠으므로, 경매 진행 시 참고 및 확인이 필요함. 금액이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로 주의 필요.

1.3. 상권분석

* 주변 지역 특성: 아파트 단지, 상업 및 업무용 근린생활시설, 오피스텔, 공원 등이 혼재된 복합 상권임.

* 주요 건물 이용 현황: 본 건물(청라 스퀘어7)은 판매시설, 문화 및 집회시설(영화관), 운동시설, 의료시설, 근린생활시설 등으로 복합 이용되고 있음.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 건물 내 공용 위생 설비, 주차장, 승강기, 소화전, 화재 탐지 및 경보 설비 등이 갖추어져 있음.

* 주변 기반시설: 청라2동 행정복지센터가 인근에 위치하며, 공원이 소재하여 생활 편의성이 양호함.

1.5. 잠재적 리스크

* 물리적 상태: 본 건은 현재 벽체, 경계 표지, 건물 번호 표지 등이 설치되지 않은 오픈형 상가 상태로, 추후 건축물대장 및 현황도면 등을 통해 복원이 필요할 것으로 판단됨. 이는 추가적인 복원 비용 발생 가능성을 의미함.

* 임대 현황 미확인: 현장 방문 시 임대 여부 파악이 어려웠으며, 현재 점유 및 임대차 관계에 대한 불확실성이 존재함.

* 유동화 물건: 유동화 물건으로, 일반 물건 대비 권리 관계 확인 및 진행 과정에 추가적인 검토가 필요할 수 있음.

1.6. 종합 의견

인천광역시 서구 청라동에 위치한 판매시설로, 비교적 최근에 사용승인된 건물(2018년)임. 주변 개발이 이루어진 지역에 소재하며 교통 접근성도 양호한 편이나, 현재 오픈형 상가 상태로 추가적인 복원 공사가 필요하다는 점이 주요 특징임. 임대 여부 및 점유 관계에 대한 불확실성 또한 고려해야 할 사항임.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 청라지구 내 중심 상업지역 인근에 위치하여 향후 지역 발전 가능성이 있음.

* 잠재 가치: 오픈형 상가로서 향후 리모델링 또는 업종 변경을 통해 가치 상승을 기대할 수 있음.

* 안정적인 권리 관계: 말소기준권리 이후의 권리는 모두 소멸될 예정으로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태를 인수하게 됨.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 644,000,000원입니다. 인수해야 할 보증금이 없는 임차인은 확인되지 않았습니다. 최종 입찰가는 본 물건의 시장 가치, 입찰 참여 경쟁률, 향후 예상되는 복원 비용 및 수익성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 산정하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.