나이스옥션 법원경매 인천 2023타경15273 [1] 인천광역시 서구 청라동 155-7 청라 스퀘어7 1층120호 판매시설 경매

매각기일: 2025-12-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2023타경15273 [1] 인천광역시 서구 청라동 155-7 청라 스퀘어7 1층120호 판매시설 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매8계 2023타경15273 | 소재지: 인천광역시 서구 청라루비로 76, 1층120호 (경서동,청라 스퀘어7) | 감정가: 644,000,000원 | 최저가: 220,892,000원 | 용도: 판매시설

1. 인천지방법원 2023타경15273 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2023타경15273 (1)

소재지: 인천광역시 서구 청라동 155-7, 청라 스퀘어7 1층 120호

용도: 판매시설

감정가: 644,000,000원

토지면적: 27.05㎡ (약 8.18평)

토지 지분율: 2704.93

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 49.35㎡ (약 14.93평)

건물 지분율: 4935

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 권OO

채무자: 권OO

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

주의사항: 현재 벽체, 경계표지, 건물번호표지 등이 설치되지 않은 오픈형 상가로, 추후 건축물대장 및 현황도면에 의해 복원이 가능할 것으로 판단됩니다. (감정평가서 참조)

2. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 청라동에 위치한 '청라2동 행정복지센터' 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 상업 및 업무용 근린생활시설, 오피스텔, 공원 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 다만, 청라 스퀘어7 건물 내외부의 공실률 및 관리 현황에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되는 물건입니다. 소유자와 채무자가 동일인이며, 채권자는 금융기관으로 파악됩니다. '유동화물건'이라는 특이사항은 자산유동화증권(ABCP, MBS 등)의 기초자산으로 편입된 물건임을 시사합니다. 통상적인 임의경매 절차에 따라 매각이 완료되면 낙찰자는 소유권을 취득하게 되며, 소멸되는 권리(말소기준권리 이하)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 인수주의 권리 관계 등은 상세한 권리분석을 통해 최종 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본건이 속한 청라 스퀘어7은 CGV 영화관, 다양한 판매시설, 근린생활시설 등이 입점해 있는 복합상가입니다. 본건의 용도는 판매시설로서, 주변의 아파트 단지 및 오피스텔 등으로부터 잠재적 고객 유입이 기대됩니다. 그러나 최근 청라 스퀘어7 내에 상당수의 공실이 발생하고 있으며, 높은 관리비와 시행사의 관리비 미납 문제 등이 언론에 보도될 정도로 상권 전반의 활력이 저하된 상황입니다. 이러한 점은 본 상가의 가치 및 향후 수익 창출에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 생활정보

건축물 사용승인은 2018년 2월 14일에 이루어졌으며, 철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 1층에 위치합니다. 건물 내에는 공용 위생 설비, 주차장, 승강기, 소화전, 화재 탐지 및 경보 설비 등이 갖추어져 있습니다. 인근에는 대규모 상업시설과 함께 주민 편의시설이 조성되어 있어 생활 인프라는 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 본건이 '오픈형 상가'로, 현재 벽체 등이 설치되지 않아 별도의 복원 및 인테리어 공사가 필요하다는 점입니다. 이로 인해 초기 투자 비용 외에 추가적인 공사 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 청라 스퀘어7 건물 자체의 심각한 공실률 및 높은 관리비 부담, 시행사의 관리비 체납으로 인한 단전/난방 중단 등의 문제가 발생한 이력이 있다는 점은 상가 운영의 불안정성을 높이는 요인입니다. 현장 방문 시 임대 여부를 파악하지 못했다는 점도 임대차 관계 파악에 어려움이 있음을 시사합니다. 더불어, 인천환경공단 청라소각장이 인근에 위치하나, 해당 시설은 현재 악취 없이 친환경적으로 운영되고 있는 것으로 알려져 직접적인 혐오시설로 보기는 어렵습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 청라국제도시 내 중심 상권에 위치한 판매시설로서, 향후 개발 가능성이 있는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 또한, 저렴한 경매 최저가로 인해 투자 매력도가 높아 보일 수 있습니다. 하지만, 복원 공사가 필요한 오픈형 상가라는 점, 그리고 건물이 겪고 있는 심각한 공실 문제, 높은 관리비, 운영상의 불안정성 등은 상당한 위험 요인입니다. 이러한 단점들을 감수하고 적극적인 공사 및 상권 활성화 전략을 실행할 수 있는 투자자에게는 기회가 될 수 있으나, 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

- 청라국제도시 내 준주거지역, 지구단위계획구역 등 개발 호재가 있는 지역에 위치.

- CGV, 다양한 근린생활시설과 함께 복합상가를 이루고 있어 잠재적 유동인구 확보 가능.

- 낮은 감정가 및 경매 최저가 대비 넓은 면적으로, 공사 후 정상화 시 수익률 상승 기대.

- 권리관계 명확 시, 저가 매수 후 리모델링 및 적극적인 임대/운영을 통한 가치 상승 노림.

법원 정보

인천지방법원 경매8계