나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경6919 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 264-14 원창아트빌2 제비동 제6층 제603호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경6919 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 264-14 원창아트빌2 제비동 제6층 제603호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경6919
• 주소: 서울특별시 구로구 개봉로12길 9-22, 제비동 제6층 제603호 (개봉동, 원창아트빌2)
• 감정가: 225,000,000원
• 최저가: 144,000,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매13계 2025타경6919 | 소재지: 서울특별시 구로구 개봉로12길 9-22, 제비동 제6층 제603호 (개봉동, 원창아트빌2) | 감정가: 225,000,000원 | 최저가: 144,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 경매 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경6919 (1)입니다.

물건의 소재지는 서울특별시 구로구 개봉동 264-14 원창아트빌2 제비동 제6층 제603호입니다.

용도는 다세대주택(감정평가서상 도시형생활주택/단지형다세대주택)이며, 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

경매 구분은 부동산강제경매입니다.

감정가는 225,000,000원입니다.

건물 전용면적은 26.16㎡(약 7.91평)이며, 토지 지분면적은 17.70㎡(약 5.35평)입니다.

사용승인일은 2020.11.30.로 비교적 신축급 건물입니다.

소유자는 백OO, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 입지 조건 및 환경 분석

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "개봉초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 주거용으로서의 제반 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황: 본건 건물까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통입니다.

토지 이용상태: 3필지 일단의 토지로서 인접 토지 대비 등고평탄한 가장형이며, 도시형생활주택(단지형다세대주택)의 건부지로 이용 중입니다. 서측으로 약 5M 내외 포장도로에 접하고 있습니다.

지역지구: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로(접합), 과밀억제권역 등에 해당합니다. 또한, 장애물제한표면구역(진입표면) 및 대공방어협조구역(위탁고도: 해발165m)으로 지정되어 있습니다. 교육환경보호구역(개봉초등학교)에 인접해 있습니다.

1.3. 권리 분석

경매 구분: 부동산강제경매입니다.

주의사항: 본 물건의 가장 큰 특이사항이자 장점은 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사'가 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행된다는 점입니다.

권리 결론: 임차인의 대항력 포기 조건이므로, 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없습니다. 따라서 권리상 위험 부담이 현저히 낮은 안전한 물건으로 판단됩니다.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

건물 구조 및 상태: 철근콘크리트구조, 지상 6층 건물 중 6층에 위치하며, 사용승인일이 2020년 11월로 신축급입니다. 외벽은 타일 및 일부 석재 마감이며, 샤시 창호가 설치되어 있습니다. 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재설비 등을 갖추고 있어 생활 편의성이 양호합니다.

생활 편의시설: 주위에는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 개봉초등학교가 인근에 있어 학군 이용이 용이합니다.

주변 시설 확인: 주변 검색 결과, 구로구 개봉동 일대는 다양한 소매업체와 도매업체들이 위치한 상업 지구와 주거 지구가 혼재된 형태를 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

소형 주택의 환금성: 전용면적이 약 7.91평으로 매우 작아, 도시형생활주택으로서 아파트나 일반 빌라 대비 매매 시장에서 환금성이 떨어질 수 있습니다. 특히 매매 시 수요층이 한정적일 수 있습니다.

지역 제한: 토지이용계획상 '제2종일반주거지역(7층 이하)'에 해당하여 향후 재개발/재건축 추진 시 층수 제한 등 사업성이 제한될 수 있습니다. 또한 공항시설법상 '장애물제한표면구역(진입표면)'으로 지정되어 있습니다.

혐오 시설 여부: 주변 시설 검색을 통해 특정 혐오시설의 존재는 확인되지 않았으나, 현장 방문 시 주변 환경을 반드시 확인하여 기피시설(쓰레기 처리장, 고압선 등) 유무를 확인하는 것이 좋습니다.

임대 여부 미상: 현재 임대 관계는 미상으로 보고되어 있습니다. 낙찰 후 명도 진행을 위한 점유관계 확인이 필수적입니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견

본건은 2020년에 건축된 신축급 다세대주택(도시형생활주택)으로 건물 자체의 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

가장 큰 장점은 권리 분석상 '주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건'이 붙어있어, 낙찰자가 임차보증금을 인수할 위험이 완전히 해소된 명확하고 안전한 물건입니다.

감정가 2억 2천 5백만원의 적정성을 판단하기 위해 주변 소형 다세대주택의 매매 및 전세 시세를 면밀히 분석해야 합니다.

투자 포인트

권리관계의 안전성: 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 없으므로, 권리분석상의 리스크가 최소화된 물건입니다.

신축급 건물: 사용승인일(2020.11.30.) 기준으로 건물의 감가상각이 적어 당분간 큰 수선 없이 이용 가능합니다.

서울 구로구 소형 주택: 서울 내 소형 주택 투자처로서, 실수요층이 꾸준한 지역에 위치하고 있습니다. 특히 1인 가구 수요에 적합한 면적입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계