나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9549 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 347-8 감성하이츠 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9549 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 347-8 감성하이츠 제2층 제202호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경9549
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡동 347-8 감성하이츠 제2층 제202호
• 감정가: 240,000,000원
• 최저가: 192,000,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매1계 2025타경9549 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 347-8 감성하이츠 제2층 제202호 | 감정가: 240,000,000원 | 최저가: 192,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9549 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9549 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 347-8 감성하이츠 제2층 제202호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 240,000,000원

토지면적: 17.56㎡ (약 5.31평)

토지 지분율: 1756.11 (이 부분은 지분율의 일반적인 표기 방식과 다를 수 있습니다.)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.25㎡ (약 8.85평)

건물 지분율: 2925 (이 부분은 지분율의 일반적인 표기 방식과 다를 수 있습니다.)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 유OO

채무자: 유OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다.

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 지하철 5호선 까치산역 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전형적인 서울 도심의 지역 밀착형 상권 및 주거지 특성을 보입니다. 단지형 다세대주택 부지로 이용되는 토지는 세장형 경사지이며, 남측과 동측으로 차량 통행이 가능한 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다. 지하철역과 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리한 수준입니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건의 가장 중요한 권리 분석 사항은 '주의사항'에 명시된 임차인의 대항력 포기 조건입니다. 이는 해당 물건에 임차인이 존재하며, 매각 조건으로 해당 임차인이 매수인에게 자신의 임차권을 주장할 수 있는 권리(대항력)를 포기해야 함을 의미합니다. 주택도시보증공사가 관련되어 있다는 점을 미루어 보아 전세보증금 관련 사항이 복잡하게 얽혀 있을 수 있습니다. 따라서, 매수인은 임차인과의 원만한 협의 및 관련 서류 확인이 필수적입니다. (구체적인 임대차 관계 및 보증금 반환 여부는 별도 확인 필요)

1.4. 상권분석

까치산역 일대는 지하철 5호선과 2호선 연장선의 환승역으로서 유동인구가 풍부하며, 대단위 단독, 연립, 빌라촌이 형성되어 인구 밀집도가 높은 지역입니다. 지역밀착형 상권과 역세권 상권의 특징이 공존하며, 주부 등 여성 소비자 대상 업종의 강세가 나타납니다. 롯데리아, 파리바게뜨 등 유명 프랜차이즈 매장들이 다수 입점해 있으며, 상권 내 학교 시설은 없습니다. 강서구청은 향후 까치산역 일대 개발 계획을 가지고 있는 것으로 파악됩니다.

1.5. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트 구조의 평슬라브지붕 지하 1층, 지상 6층 건물 내 제2층 제202호이며, 외벽은 석재붙임, 창호는 새시창호로 마감되었습니다. 공부상으로는 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다. 위생 및 급배수 시설, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있을 것으로 추정됩니다. 인근에 지하철역과 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 매우 편리하며, 주거 환경으로는 보통 수준으로 평가됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 임차인의 대항력 포기 조건입니다. 임차인과의 협상이 원만하지 않거나, 관련 법적 절차에 대한 이해 부족으로 인해 예상치 못한 법적 분쟁이나 금전적 손실이 발생할 수 있습니다. 또한, 토지가 경사지인 점과 건물 내부 상태에 대한 구체적인 정보가 부족하므로, 내부 수리 및 유지보수 비용이 추가로 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다. 공항(중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역)과 관련된 지역으로, 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 지하철 까치산역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 우수한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 주거 밀집 지역에 자리하여 기본적인 생활 인프라가 갖춰져 있으며, 지역 상권도 비교적 활성화되어 있습니다. 그러나 임차인의 대항력 포기 조건이라는 명확한 권리상의 부담이 존재하므로, 이에 대한 철저한 사전 조사와 확인이 반드시 선행되어야 합니다. 이러한 권리 관계를 명확히 해결한다면, 역세권 소형 주택으로서의 가치를 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

1. 역세권 입지: 까치산역 도보 접근 가능 거리로, 출퇴근이 용이합니다.

2. 편리한 교통: 지하철 5호선 및 버스 노선을 통해 서울 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

3. 풍부한 배후 수요: 인구 밀집도가 높은 지역으로, 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

4. 소액 투자 가능성: 감정가 및 향후 낙찰가를 고려했을 때, 서울 시내 소형 주택 투자 기회가 될 수 있습니다.

5. 혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 검색 결과, 일반적으로 혐오시설로 분류되는 폐기물 처리 시설, 교정 시설, 대규모 유해 공장 등은 현재 확인되지 않았습니다. 다만, 공항 관련 구역에 포함되어 있어 향후 개발 제한 가능성은 고려해야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계