나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9548 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1073-28 에스케이바움하우스 제4층 제402호 도시형생활주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9548 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1073-28 에스케이바움하우스 제4층 제402호 도시형생활주택 경매

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서울남부지방법원 경매1계 2025타경9548 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1073-28 에스케이바움하우스 제4층 제402호 | 감정가: 232,000,000원 | 최저가: 185,600,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9548 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9548 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1073-28 에스케이바움하우스 제4층 제402호

용도: 다세대주택

감정가: 232,000,000원

토지면적: 14.51㎡ (약 4.39평)

토지 지분율: 1451.0000000000002

건물면적: 29.49㎡ (약 8.92평) (전용면적)

건물 지분율: 2949

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 박OO

채무자: 박OO

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2016년 12월 06일

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 지하철 5호선 '화곡역'이 도보로 접근 가능한 거리에 있어 교통이 편리한 지역입니다. 주변으로는 신월초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호하며, 다세대주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다. 차량 접근도 용이하며, 남동측으로 노폭 약 5m의 포장도로에 접해 있어 생활 편의성이 높은 입지입니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자이자 채무자는 박OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 가장 중요한 사항은 '임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각'이라는 점입니다. 이는 일반적으로 임차인이 배당받지 못한 보증금에 대해 매수인에게 대항할 수 있는 권리를 포기한다는 의미로, 낙찰자가 임차인의 보증금 중 미변제된 금액을 인수할 부담이 없음을 시사합니다. 다만, 매각물건명세서 등 법원에서 공개하는 최종 매각 조건을 반드시 확인하여 대항력 포기 조건의 구체적인 내용을 검토해야 합니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 강서구 화곡동 지역은 주거 밀집 지역으로 다세대주택과 오피스텔이 다수 분포하고 있습니다. 지하철 5호선 화곡역을 중심으로 상업 시설과 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. 또한, 다양한 주택 유형이 혼재되어 있어 지역 내 유동인구 및 잠재적 수요층이 존재합니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 5호선 화곡역 이용이 편리하며, 다수의 노선버스가 운행되어 서울 시내 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

교육: 단지 인근에 신월초등학교가 있어 자녀 교육 환경이 비교적 좋습니다.

편의시설: 주변에 마트, 병원, 카페, 약국 등 다양한 생활 편의시설이 도보로 이용 가능한 거리에 있어 편리한 생활이 가능합니다.

주거환경: 조용한 주택가에 위치해 있으며, 주변에 고척 스카이돔과 같은 대규모 시설은 있으나, 본건 소재지와 직접적인 혐오시설과의 연관성은 파악되지 않았습니다. 다만, 화곡동 인근 지역의 개발 계획 등은 추후 시세 변동에 영향을 줄 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 포기 조건: '대항력 포기조건 매각'이라는 문구는 일반적으로 매수인에게 유리하게 해석되나, 실제 법원에서 최종적으로 인정되는 조건인지, 그리고 포기 조건의 세부 내용(예: 특정 금액 이하의 보증금은 포기하지 않음 등)에 대한 법원의 매각물건명세서 확인이 필수적입니다.

내부 확인 제한: 감정평가 당시 내부 구조 및 이용상황 파악이 제한적이었으며, 집합건축물대장 등 공부상 내용과 실제가 다소 상이할 수 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 공항 관련 지구, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 향후 건물 이용이나 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동의 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수한 입지에 위치한 다세대주택입니다. 2016년 준공된 비교적 신축 건물로, 감정가는 2억 3,200만 원입니다. 특히, 임차인의 대항력 포기조건으로 매각된다는 점은 낙찰자의 인수 부담을 줄여줄 수 있는 긍정적인 요소입니다. 다만, 내부 확인의 제한과 일부 토지 이용 제한 사항을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지: 지하철 5호선 화곡역 역세권에 위치하며, 신월초등학교 인접으로 교육 환경이 좋고 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

권리관계 명확성: 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

신축 건물: 2016년 준공된 건물로 비교적 연식이 짧아 즉시 거주 또는 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

잠재적 가치: 화곡동 지역의 지속적인 발전 가능성과 함께, 상대적으로 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계