나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9080 [1] 서울특별시 강서구 염창동 261 염창역한강투웨니퍼스트 제101동 제7층 제703호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9080 [1] 서울특별시 강서구 염창동 261 염창역한강투웨니퍼스트 제101동 제7층 제703호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매1계 2025타경9080 | 소재지: 서울특별시 강서구 염창동 261 염창역한강투웨니퍼스트 제101동 제7층 제703호 | 감정가: 284,000,000원 | 최저가: 227,200,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경9080 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9080 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 염창동 261 염창역한강투웨니퍼스트 제101동 제7층 제703호

용도: 오피스텔

감정가: 284,000,000원

토지면적: 10.87㎡ (약 3.29평)

건물면적: 29.98㎡ (약 9.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 권OO

채권자: 주식회사OOOOOOO

사용승인일: 2022.02.18

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 지분율: 1087

건물 지분율: 2998

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 염창동에 위치하며, 지하철 9호선 염창역에서 북동측 인근에 자리하고 있어 역세권의 편리함을 누릴 수 있습니다.

주변은 다세대주택, 도시형생활주택, 중대형 아파트단지, 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 다양하게 혼재된 지역으로, 주거와 업무 기능이 복합적으로 발달한 곳입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선 버스정류장과 지하철 9호선 염창역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 환경입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되는 사건입니다. 소유자이자 채무자는 권OO이며, 채권자는 주식회사OOOOOOO입니다.

가장 중요한 권리관계로, '임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각'이라는 특이사항이 있습니다. 이는 해당 물건에 임차인이 존재할 수 있으며, 이 임차인이 일정 조건을 충족할 경우 매수인에게 대항할 수 있는 권리를 포기하게 된다는 의미입니다.

따라서, 매각 허가 및 잔금 납부 후 명도 과정에서 해당 조건의 이행 여부 및 임차인과의 관계를 면밀히 확인해야 하는 중요한 요소입니다.

1.4. 상권분석

염창역이라는 교통 요지에 위치하여 유동인구가 꾸준히 확보되는 상권입니다.

주변에 다양한 주거 및 상업 시설이 밀집되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리하며, 오피스텔 및 근린생활시설 용도로 개발된 건물이기에 관련 업무 및 상업 활동을 지원하는 인프라가 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

지하철 9호선 염창역을 통해 강남, 여의도 등 서울 주요 업무지구로의 이동이 매우 용이합니다.

또한, 인근 버스 노선을 이용하면 서울 전역으로의 접근성도 뛰어납니다.

주변에는 각종 편의시설, 병원, 학교 등이 위치하여 생활하는 데 필요한 모든 것을 편리하게 이용할 수 있습니다.

건물 내에는 기계식 주차설비가 갖추어져 있어 차량 보유자에게 편의를 제공합니다.

1.6. 잠재적 리스크

첫째, '임차인 대항력 포기조건'은 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 임차인이 대항력을 포기하는 조건이 명확하게 이행되지 않을 경우, 매수인에게 예상치 못한 법적 문제나 명도 지연 등의 어려움이 발생할 수 있습니다. 이 부분에 대한 철저한 법률적 검토와 확인이 필수적입니다.

둘째, 토지이용계획 상 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등 다양한 도시계획상의 제한사항이 존재합니다. 이러한 규제들은 향후 해당 토지나 건물에 대한 개발 행위(증축, 재건축, 용도 변경 등) 시 제약을 받을 수 있으므로, 관련 내용을 사전에 파악하는 것이 중요합니다.

셋째, 토지 면적 10.87㎡(약 3.29평), 건물 면적 29.98㎡(약 9.07평)의 소형 오피스텔이라는 점은 활용도 및 향후 재판매 시 잠재적 수요층을 제한할 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 지하철 9호선 염창역 초역세권이라는 탁월한 입지 조건과 2022년에 사용 승인된 신축 오피스텔이라는 점에서 매력적인 투자 대상으로 보입니다. 주변의 편리한 교통망과 다양한 생활 편의 시설은 장점입니다.

하지만, 임차인의 대항력 포기 조건이라는 복잡한 권리관계와 토지이용계획 상의 다양한 규제들은 신중한 접근을 요구합니다. 이러한 잠재적 리스크를 명확히 인지하고, 전문가와 함께 철저한 사전 조사와 분석을 수행한다면 좋은 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

1. 뛰어난 입지: 염창역 역세권이라는 점은 최대 강점입니다. 이는 안정적인 임대 수요 확보와 미래 가치 상승을 기대할 수 있는 중요한 요소입니다.

2. 신축 건물: 비교적 최근에 지어진 건물로, 리모델링이나 큰 수리 없이 즉시 사용 가능하며, 관리 부담이 적습니다.

3. 안정적인 투자 가능성 (조건부): '임차인 대항력 포기조건'이 명확하고 안전하게 이행된다는 전제 하에, 법적 리스크를 해소하고 합리적인 가격으로 취득할 수 있다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다. 따라서, 관련 법률 전문가와 협력하여 권리 분석 및 명도 계획을 면밀히 수립하는 것이 성공적인 투자의 핵심입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계