나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9082 [1] 서울특별시 강서구 공항동 1377 에스엠파크빌 제103동 제8층 제801호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9082 [1] 서울특별시 강서구 공항동 1377 에스엠파크빌 제103동 제8층 제801호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매1계 2025타경9082 | 소재지: 서울특별시 강서구 공항동 1377 에스엠파크빌 제103동 제8층 제801호 | 감정가: 252,000,000원 | 최저가: 201,600,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9082 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9082 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 공항동 1377 에스엠파크빌 제103동 제8층 제801호

용도: 다세대주택 (공부상 도시형생활주택(단지형다세대))

감정가: 252,000,000원

면적:

토지 면적: 14.65㎡ (약 4.43평)

건물 면적: 23.75㎡ (약 7.18평) - 전용면적 기준

(참고: 분양면적 정보는 제공되지 않았습니다.)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 지상 8층 건물 중 제8층 제801호

이용상태: 공부상 도시형생활주택(단지형다세대)

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

소유자/채무자: 권OO

채권자: 주OOOOOOO

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 없음

주의사항: 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 임차인의 대항력을 인수하지 않아도 되는 조건일 수 있으나, 정확한 내용은 법원의 매각물건명세서를 통해 최종 확인이 필요합니다.

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 공항동에 위치하며, 지하철 5호선 송정역에서 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변 지역은 공동주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 다양한 용도의 건물들이 함께 분포하고 있습니다.

차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장 및 지하철 5호선 송정역을 통해 대중교통 이용이 편리한 교통 요지입니다.

건물의 남측과 서측으로는 약 5m 폭의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

1.3. 권리분석

본건은 채권자 주OOOOOOO의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

소유자이자 채무자는 권OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄로 매각됩니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 '주의사항'에서 언급된 바와 같이, 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각된다는 점입니다. 일반적으로 임차인의 대항력은 매수인에게 인수될 수 있으나, 본건의 경우 이러한 대항력이 포기됨으로써 매수인이 부담해야 할 임차보증금 관련 채무가 없을 가능성이 높습니다. 그러나 이 조건이 법원에 의해 최종적으로 받아들여졌는지, 또는 조건부로 포기되었는지 등은 매각물건명세서를 통해 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 공항동 일대는 송정역을 중심으로 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

인근에 다양한 근린생활시설과 숙박시설이 자리하고 있어, 꾸준한 유동인구를 기대할 수 있습니다.

지하철 5호선 송정역 이용객들을 중심으로 형성된 상권과 배후 주거지를 대상으로 한 상권이 활발하게 운영되고 있을 것으로 보입니다.

또한, 인천국제공항 및 김포국제공항과의 접근성이 용이한 위치적 특성으로 인해 공항 이용객이나 관련 업종 종사자를 대상으로 한 상권 형성 가능성도 존재합니다.

1.5. 생활정보

교통: 지하철 5호선 송정역이 인접하여 서울 도심 및 주요 업무지구로의 출퇴근이 매우 편리합니다. 또한, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 광역적인 대중교통 이용이 가능합니다.

편의시설: 주거, 상업, 숙박시설 등이 혼재된 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설(마트, 식당, 병원 등) 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

교육: 본건 주변에는 '상대보호구역'으로 지정된 학교가 있어 교육 환경에 대한 고려가 필요합니다. (구체적인 학교와의 거리 및 영향은 추가 확인 필요)

1.6. 잠재적 리스크

임차인 관련 법적 문제: 대항력 포기 조건이 매수인에게 유리하게 작용할 가능성이 높으나, 조건의 유효성 및 최종 법원 결정을 반드시 확인해야 합니다. 만약 법원 결정과 달리 문제가 발생할 경우, 매수인에게 예상치 못한 부담이 될 수 있습니다.

토지 이용 제한: 본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 공항 중요시설물보호지구, 제1종지구단위계획구역에 속합니다. 또한, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다수의 법적 규제를 받고 있어 향후 건축 및 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

토지거래계약 허가구역: 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 토지 거래 시 관련 허가를 받아야 하는 번거로움이 있습니다.

도시관리계획 입안 중: 현재 도시관리계획이 입안 중이라는 점은 향후 지역의 용도나 규제가 변경될 수 있음을 시사하며, 이에 따른 불확실성이 존재합니다.

임대 관계 미확인: 현재 임대 관계에 대한 정보가 없어, 명도 시 임차인과의 협상 또는 명도 소송 등 추가적인 시간과 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 송정역 인근 지역 자체에서 직접적으로 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 공항 주변 지역의 특성상 항공기 소음 등이 생활에 영향을 미칠 수 있는 부분은 고려해볼 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 지하철 5호선 송정역 역세권이라는 탁월한 입지 조건과 공항 접근성의 이점을 가지고 있습니다. 또한, 공동주택, 상업시설 등이 혼재된 지역으로 기본적인 상권과 생활 편의 시설을 갖추고 있어 잠재적인 가치가 있습니다.

하지만 임차인 대항력 포기 조건, 공항 관련 보호구역 지정, 토지거래허가구역 지정, 도시관리계획 입안 중인 점 등 복합적인 법적, 행정적 제한 사항들을 면밀히 검토해야 합니다. 특히, 임차인 관련 권리 관계는 법원 매각물건명세서 확인을 통해 명확히 파악하는 것이 중요하며, 명도 과정에서의 잠재적 리스크 또한 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

송정역 역세권의 입지: 지하철 5호선 송정역과의 근접성을 활용한 안정적인 임대 수요 확보 및 시세 상승 잠재력이 있습니다.

공항 접근성: 인천국제공항 및 김포국제공항과의 용이한 접근성은 항공 관련 종사자나 공항 이용객을 대상으로 한 임대 사업에 유리하게 작용할 수 있습니다.

복합 상권의 잠재력: 주거, 상업, 숙박시설이 혼합된 지역 특성상, 경매 후 소유권 정리를 통해 안정적인 임대 수익 창출 또는 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

권리 관계 명확화 시 투자 기회: 임차인 대항력 포기 조건 등 복잡한 권리 관계를 법적으로 명확히 해결할 경우, 상대적으로 낮은 경쟁률 속에서 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계